孫宏斌：認為房地產調控可能“鬆綁”都是誤判
來源：界面 作者：孫梅欣
“這一輪的調控不太可能會放鬆”、“政府要支持併購”。低調許久的孫宏斌，在11月5日民生銀行不動產金融年會上再度“喊話”。
在這場題為《新形勢下融創中國的判斷和選擇》的演講中，孫宏斌分析了目前的地產政策環境，並談到新形勢下企業未來需要具備能力，並對銀行、政府提出建議。
他在演講中談到，不讓經濟依賴房地產已經是上升到政治高度的國家戰略。過去這個行業在國家經濟中所佔比例太大，相關行業在GDP中佔比達到30%、土地財政加税收佔整體財政收入的40%，行業貸款量佔總比28.9%，加上行業貸款、房地產抵押等，佔比達到50%，所以地產行業所佔資源太多了。
正是在這一基礎上，要改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇。“這一次的調控，很多人認為現在壓力這麼大，什麼時候能放鬆？我説不太可能放鬆。”孫宏斌對新形勢下的行業走向作出判斷，認為這幾年不斷傳出可能“鬆綁”的消息都是誤判。
事實上，直到最近數月，各地的房地產調控仍在密集進行。中原地產研究中心統計數據顯示，今年9月單月全國房地產調控政策次數達到48次，今年前9個月合計房地產調控次數達到415次，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。
孫宏斌認為，未來的房地產發展趨勢在城市化需求和改善性需求。中國人民銀行調查統計司司長在早前的發言中表示，目前我國常住人口城鎮化率在53.7%左右，2030年要達到70%，長遠要達到80%以上。
“所以這個空間很大，很多人還在想換房，房地產行業還是會保持很多年。”孫宏斌認為，今年房地產總規模大約在16萬億元左右，並認為這個規模還會保持多年。
另一個重要趨勢是從增量市場往存量市場轉變。他談到，2007年地產總規模還是3萬億規模，從2007到2019年漲了5倍，開發商這些年佔得都是增量，所以開發商日子好過，但以後，就是搶15億存量市場。從抓增量到搶存量，這是很大的變化。
對於房企的負債管理，孫宏斌認為當前限價政策以及在現行的負債總量管理下，未來房企想增加負債幾乎不可能，行業槓桿肯定在下降。但這樣也有好處，地方政府會把土地價格的期望值降低，把未來的風險給降下來，同時限負債總額能把槓桿率拉低。
談到自己的建議，孫宏斌也説了很多。他提到，房地產行業綜合性極強，但這三年的調控總結起來就是“房價不能漲”，這就導致一些城市市場價格和限價價格差異極大，因此他呼籲政府，保持限價政策下，能否在供地、容積率等方面做些調整。
孫宏斌對銀行也提出了幾點建議，首先不能把按揭貸款限制得太狠，按揭如果沒有增量，行業會很麻煩；第二要支持併購，因為併購是解決風險最快的方法，如果企業不能及時還錢，從違約到拍賣，平均需要4年時間，併購半年內就可以解決，所以建議從額度和併購貸來説都進行支持；第三建議支持頭部企業，頭部企業的劃分是前100名，前五名房企在行業的份額已經達到18%，預計5年內能佔到30%，對行業穩定有好處。
事實上在併購領域，孫宏斌一直是行業最知名的“接盤俠”和“白衣騎士”。從最早的併購綠城，再到和萬達的“世紀交易”，以及今年接盤泛海、長實的項目，孫宏斌的併購業務一直未停。
今年以來，中國房地產企業在資金端大多處於緊繃態勢，特別是境內外融資渠道都遭遇收緊。
在貸款領域，央行發佈的今年前三季度金融統計數據報告顯示，房地產領域貸款增速連續14個月回落，前三季度新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，佔同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低了6.2個百分點，降至24.1%。
與此同時，房企銷售額今年在部分月份也表現不佳。克而瑞研究中心的數據顯示，今年10月，TOP50強房企中，近6成企業的單月業績環比下滑，大部分環比降幅在20%-30%之間。
另外到10月末，在年內設定了全年銷售目標的房企中，只有近三成房企目標完成率達到70%-80%，超過一成房企完成率不足70%。融創今年前10月的銷售額是4339.2億元，同比增長了17%。
面對新的融資環境，未來什麼樣的企業能夠生存下去？孫宏斌認為要具備三大能力，一是綜合能力要強，庫存沒問題，如果庫存的土地儲備價格太高或者佈局不對，那會牽扯到企業的生死存亡。
第二是要有好的品牌、產品、服務這些綜合競爭力；第三要堅定佈局文旅、文娛、教育、醫療、大健康等消費升級的產業。“我們一直在這樣做，佈局這些行業主要是為了5年、10年後的事，因為眼前都挺難掙錢的。”
近年來融創在文娛、文旅、醫療大健康方面都有涉足。自2017年拿下13個萬達茂，到2018年收購原萬達旗下的文旅運營團隊，融創在收購萬達文旅業務上已經投入了超過500億元，今年位於無錫、廣州的融創城項目已正式開業。
文娛方面，融創今年還對夢之城文化進行了戰略控股，並由“少東家”孫喆一負責管理融創文化集團的業務。就在不久前，孫宏斌還在青島宣佈，將投資45億元進入醫療康養產業。