房企年內發行海外債突破650億美元 多家房企融資利率超10%紅線

“如果能融到錢，我們還是會選擇融資。”一位不願具名的房企董秘表示，一些房企受困於自身財務狀況和土地儲備情況，沒有渠道獲得低成本融資，不得已才偃旗息鼓，在銷售端發力，爭取回收更多現金，讓企業安全運轉。

現金流是決定房地產企業生存與發展的一大要件。《證券日報》11月26日報道稱，今年他們曾採訪多位房地產行業典型房企的高管，無一不對自身的現金流情況給予高度關注，甚至有高管需要每天向老闆報一遍銷售額和回款情況。

億翰智庫在研究報告中指出，房地產行業已然從“高槓杆、高利潤”的黃金時代，進入“步履維艱”的白銀時代，銷售增速逐漸放緩，調控政策持續收緊，融資成本上行，導致房企利潤空間收窄，在資金面上承擔比較大的壓力。

利息支出正在吃掉房企利潤

據中原地產研究中心統計數據顯示：11月4日以來的20天內，已有20家國內房企計劃或已發佈美元融資超50億美元。2019年以來，國內房企合計發佈海外美元債已超650億美元，比2018年同期增長近50%。在最近20天的幾筆融資中，融資成本已從5%漲至12.8%不等，其中，德信中國、佳兆業、正商實業等幾家房企的融資利率均超過10%。

統計顯示，今年以來，不少國內房企發行了利率超13%的海外債券，當代置業、泰禾集團(5.970, 0.37, 6.61%)、鑫苑置業、景瑞控股、弘陽地產等紛紛上榜。其中，當代置業(中國)有限公司在年初就發行了利率15.5%、1年半到期的3.5億美元海外債，但在資金管控趨嚴的背景下，本來就錢緊的房企只得靠借新債來償還舊債。

據同策研究院監測，今年前10個月，融資利率最高的50筆利率均在7%以上，區間在7.33%-15.5%，其中13筆融資利率超過10%。高利率的融資渠道有95%來自公司債，而且幾乎全是美元債，其中不乏規模大、實力強的房企身影，融信中國就是發債筆數最多的一家。

“不僅是規模分化，房企的融資成本分化也很明顯。從全年情況看，融資利率主要在6%-15%之間。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，美元債融資井噴的背後，是房企資金鍊緊張、融資渠道被限制，對於槓桿率較高的房地產企業，資金壓力非常大。

“今年在做融資路演時，金融機構更關注財務報表中的負債情況、盈利能力和土地儲備量。”上述房企董秘向《證券日報》記者透露，對一家融資渠道較少的房企來説，信託融資和海外債券融資是重要的融資渠道，但成本卻難以下降。臨近年底，有些企業是要發行新債償還舊債的，因此可能出現幾筆規模不小且利率較高的融資。

自房地產行業進入白銀時代以來，行業淨利潤率一般維持在10%-13%，借錢成本超過10%，意味着利息支出正在吃掉利潤。

控成本成房企“過冬”良策

大型優質房企對融資成本的控制一直握有較大話語權，近幾年一直在試圖降低融資成本。

億翰智庫在研究報告中指出，2019年上半年，房企融資政策的調控力度是史無前例的，融資成本上行，疊加銷售放緩，企業面臨資金緊張的困境，控成本、提高資金利用效率成為房企“過冬”的良策。在企業財務費用方面，單獨核算利息支出更能反映房企因借貸帶來的財務壓力。

億翰智庫統計數據顯示，2019年上半年，20家樣本企業的平均利息支出為17億元，較2018年同期增長33.9%億元。利息支出/營業收入的平均比值為3.1%，較2018年同期增幅下降0.3個百分點。這説明，雖然20家樣本房企的利息支出有所增加，但資金的利用率在提升。

在20家樣本房企中，碧桂園、保利置業、中華企業(4.690, 0.06, 1.30%)、金科股份(6.660, 0.14, 2.15%)、中南建設(8.440, 0.47, 5.90%)等9家房企的利息支出/營業收入的比值均較2018年同期減少，反映出財務壓力在減小。

由此可見，在房地產行業增速見頂的預期下，房企的利潤空間被不斷壓縮，控制期間費用的重要性將更加突出。