樓市春天恐非轉型之福

陳濤

近期中美經貿磋商進展順利，市場信心有所恢復，金融市場流動性充裕，加上個別城市房地產調控政策出現了邊際調整，樓市春天正在憧憬之中。但考慮到過去房價的非理性快速上漲，已經一定程度透支了經濟發展潛力，樓市之春恐怕不是經濟轉型之福。在當前複雜嚴峻的形勢下，仍應堅定“房住不炒”，避免房地產市場大起大落，圍繞供給側結構性改革加快推進經濟高質量發展，擺脱地方政府的房地產業發展路徑依賴。

中美經貿磋商順利推動市場信心恢復。中美經貿談判代表幾經磋商，在重大問題上達成原則共識。近日中方代表團赴美繼續磋商談判。金融市場予以樂觀反映，春節後上證綜指連續上揚，股票配資據傳再出江湖。隨着市場信心的恢復，加上2019年1月份新增社會融資規模和新增貸款均創出歷史新高，以及個別城市房地產調控政策出現了邊際調整，市場對樓市春天的憧憬浮現。一些投資者甚至在糾結“買房”還是“買股”。

但房價超前發展對經濟增長潛力的透支已經顯現。過去幾年房價出現了全國性高位快速發展，在短期繁榮同時，對地方經濟轉型升級形成剛性制約。一是家庭財務槓桿上升對消費的擠出效應不斷顯現。無論是熱點一線城市，還是三線、四線城市，家庭財富向住宅不動產加快轉移的同時，導致家庭消費潛力受到明顯制約。2018年全國居民人均可支配收入扣除價格因素實際增長6.5%，而城鎮居民實際增長5.6%。2018年12月，全國社會消費品零售總額同比名義增長8.2%，低於上年同期1.2個百分點。二是房地產經濟導致固定資產投資增長脆弱性。當前我國城鎮住房供求關係總量基本平衡，結構矛盾較為突出。熱點城市住房供應相對潛在需求存在缺口，但過高房價導致剛需難以承擔，而大規模擴大房地產投資又會引發存量房價急劇波動，甚至會引發樓市崩盤。非熱點城市房價也居高不下，但棚户區改造、拆遷回購、購房補貼等刺激政策與城市人口規模存在一定衝突，導致實際住房供給超過真實居住需求，存在明顯過剩風險，未來房地產投資可持續性堪憂。今年春節期間返鄉置業需求明顯遇冷。據易居研究院監測，2019年1月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降31%，同比下降14%。三是房價與財政高度捆綁。過去幾年，城市房價、地方政府債務、財政狀況事實上已經高度捆綁，房地產業路徑依賴遺害無窮。地方財政狀況對土地出讓收入過度依賴，使得地方政府發展房地產業存在內生動力，反而在推動地方經濟轉型上動力不足。綜合來看，房價超前發展已經成為地方經濟轉型升級的“攔路虎”。

樓市春天恐非經濟轉型之福。隨着宏觀經濟穩定增長壓力顯現，通過鬆綁調控政策來刺激房地產消費的聲音逐漸增多。從逆週期調控角度看，房地產業帶動作用強，住宅消費能夠發揮穩定增長作用，原本也無可厚非。但因為過去幾經刺激，刺激成本正成倍上升，而刺激效果卻遞減。特別是我國人口老齡化已經到來，房地產業發展空間已經非常狹小。即便是可以通過啓動房地產消費來穩定經濟增速，也要考慮房價失控風險，以及未來消化房地產泡沫的難度和飲鴆止渴行為的巨大代價。無論從哪個角度分析，樓市春天恐非經濟轉型之福。