又有城市"鬆綁"？"一城一策"將成樓市調控關鍵詞！

自2016年3月內地多個城市出台調控措施至今，本輪房地產調控的持續時間超過以往任何一輪調控，特別是進入2018年後調控頻率有增無減。但從去年年底開始，多個城市的“限購”或“限售”政策迎來鬆綁，加上交易税費和房貸利率調降等消息，樓市調控已經進入了新的階段。

近日，濟南和鄭州相繼傳出樓市調控部分鬆綁的消息。其中，一則“2019年2月濟南全面放開限價限籤”的消息在朋友圈傳播。記者嘗試撥打濟南市城鄉建設委電話諮詢，但無法接通。此外，鄭州市的多位房產中介聲稱，接到房管局電話通知，鄭州經開區、高新區、航空港區的限購政策即將解除，該消息在當地傳播甚廣，並有不同版本的政策在朋友圈流傳。不過，記者在鄭州市住房保障和房地產管理局官網上並沒有查詢到相關消息，記者嘗試撥打該局電話，但電話無法接通。不過，記者發現，就在今年2月鄭州市住房保障和房地產管理局才發佈了房地產消費警示，指出隨着調控的不斷深入，投資投機性需求得到有效抑制，房價走勢平緩，房地產市場逐步趨於平穩。同時，限購政策持續執行，房貸利率居高不下，消費者購房更加理性，導致房地產開發項目的銷售週期變長，資金回籠變慢，不排除極個別項目因資金緊張出現違規銷售現象。

關鍵詞：鬆綁、降税、利率

去年年底，山東菏澤首先明確提出取消限售條件，打響樓市鬆綁的“第一槍”。緊接着，不少城市紛紛鬆綁樓市調控。湖南衡陽也鬆綁樓市調控，暫停實施了一年的限價政策。此外，儘管並未正式發文，阜陽市國土資源局2019年新掛出的幾宗商業住宅用地也悄悄取消了限價。

廣州市住建委在去年年底提出，“330”新政前出讓土地的商服類物業可賣個人。1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發佈通知，暫停“搖號售房”規則。1月10日，珠海市提出將加快完善覆蓋在珠海發展港澳人員的公共就業服務體系，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。

3月初，有市場消息指出，江西省贛州市贛縣區住房和城鄉建設局已向房企下發一份“停止特價房銷售”的通知，要求房企停止低於申報價格的“特價房”銷售，停止特價房銷售是因為其售價低於此前申報的預售價格。

除了鬆綁，降税也在一定程度上提振了市場信心。近期，北京、上海、廣州等地大幅調低個人出租住房税收，北京、上海、廣州、深圳等地出售住房則享受減税政策，即增值税附加和印花税税率減半。此外，東莞二手房交易個税可按“二選一”執行。

對於剛需置業者來説，利率可以説是影響購房的關鍵因素。深圳、廣州、武漢、南京等多個城市陸續傳出房貸利率鬆動的消息。融360大數據研究院最新監測數據顯示，今年2月全國首套房貸款利率均值維持下行態勢，平均利率為5.63%，相當於基準利率1.149倍，環比上月下降0.53%，出現了連續三個月下降。此外，深圳的銀行更是在3月裏兩度下調首套房貸利率上浮比例。

諸多因素影響下，多個城市的樓市在近期出現小幅度回暖的現象。諸葛找房的數據顯示，2019年第11周十大熱點城市商品房存量面積7339萬平方米，比年初降低284萬平方米。節後隨着市場的逐步復甦，熱點城市去化速度加快，存量逐步走低。分等級城市看，熱點一二線城市隨着去化加速，存量面積均有縮減，其中一線城市存量面積2798萬平方米，二線城市存量4541萬平方米。

(來源：諸葛找房)

“一城一策”成主基調

中共中央政治局常委、國務院副總理韓正18日到住房和城鄉建設部調研。韓正指出，當前，房地產市場總體保持平穩運行，市場預期趨於理性。要堅持“一城一策、因城施策”，從各地實際情況出發，有什麼問題，就解決什麼問題，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點，做好實施過程中的評估和跟蹤。

有分析人士表示，與“因城施策”相比，“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情，不同地區的樓市有不同的背景。有的城市需要去庫存，有的城市則需要遏制房價上漲，有的城市則需要穩定市場，“一城一策”無疑更有針對性。這意味着，樓市調控不再一刀切，接下來的調控勢必面臨分化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前調控的一個基本原則是如果是在房住不炒的情況下進行的，那麼就可以進行放鬆。換而言之，如果放鬆後受益的依然是剛需購房者，那麼其實是可以放鬆的。近期部分城市的樓市有所回暖，調研顯示也基本上是剛需購房，所以從這個角度看，政策不需要設置太高的門檻。對於此類調控鬆綁，不排除是在操作層面會有放鬆，但放鬆的文件多半是討論稿，還不會是正式稿。後續調控的方向依然是鬆緊結合，只要不引起房價過快上漲，其實都可以有鬆綁的空間。

中國房地產業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員朱中一表示，估計一些城市下一步也會公佈體現“一城一策”要求的住房發展規劃。

香港：樓市調控不放鬆

説起樓市回暖和樓市調控，香港市場可以説極具代表性。

經歷了近半年的下跌，香港房價出現回升的勢頭。美聯物業公佈的香港房價走勢圖顯示，今年1月以實用面積計算的平均呎價為12307港元，環比下跌1.6%，環比跌幅有所收窄。到了2月份，以實用面積計算的平均呎價回升至12482港元，環比上升1.4%。

(來源：美聯物業)

不過，香港特區政府顯然無意放寬調控。香港特區行政長官林鄭月娥週四在香港召開的彭博投資亞洲論壇上表示，她對最近香港房價的上漲感到擔憂。在去年年底香港房價顯著走低之際，林鄭月娥在出席活動時公開表示，儘管樓市最近幾個月出現調整，但遠遠未能抵消2018年初的累積漲幅，“如果有人幻想政府會出招救市，大可慳番(省省吧)”。

近期，市場對於房產税的討論逐漸升温，香港、紐約、倫敦等都在紛紛醖釀“新一代”房產税——空置税。去年6月，香港政府提出針對新房的空置税計劃，將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年的租金，且大約相等於樓價的5%。最新消息指出，空置税草擬法案已大致完成，準備下月提交立法會討論。