“購房者回來了”

原標題：“購房者回來了”： 樓市局部回暖與持續“去泡沫”

2019年的3月，對房地產開發商來説又是個温暖的春天。

猶記得，大半年前中海地產對政策的預期很悲觀，2018年底，龍湖説2019年要非常謹慎，短短兩個多月後，開發商們又開始樂觀了。

3月下旬集中召開的業績會上，開發商普遍比去年底開心，因為“房子又好賣了”。

年初至今流動性的相對寬鬆、“五限”政策的局部微調給了他們信心。開發商預期政策維穩，房價繼續下跌可能性變小，一二線城市有望邊際改善、率先築底，三四線則繼續承壓。

市場層面已有局部復甦。21世紀經濟報道記者的調查顯示，近期各一二線城市新盤去化率提升，搶房重現，開發商打折優惠取消，成交量回升。尤其是深圳，作為2015年這一輪市場爆發的起點，近期市場熱度又明顯回升，成為風向標。

2019年的樓市會又來一輪反彈嗎？對此，3月26日萬科董事會主席鬱亮表示，房地產更多與宏觀經濟、城市化、人口增長相關，房價單邊上漲的時代徹底結束了，不能期待市場反彈。

政策“定心丸”與迴歸一二線

開發商的信心回升、樓市回暖的蛛絲馬跡，最初要從貨幣政策和流動性中去找。

年初，央行再次降準，給房地產行業打開了復甦的窗口。3月14日，較早召開業績會的陽光城，作為高增長房企的代表，深感流動性的重要性。陽光城執行副總裁、 CFO吳建斌指出，目前市場資金充裕，融資成本明顯下降，“陽光城今年前兩個月的融資形勢明顯比去年好了”。

幾天後，碧桂園CFO伍碧君也表示，房企的融資成本在2018年都有上升，但預計2019年會下降，原因是“今年錢沒有那麼緊張了”。

此外，樓市調控“一城一策”，地方有了更多微調的空間。奧園董事局主席郭梓文的觀點極具代表性：“調控基調是希望樓價不要過快上漲，也要防止過快下跌。”郭梓文稱，樓市調控的權力已下放到各個地方，奧園一些樓盤所在的地方政府已開始釋放出有利於樓價和銷售面積提升的政策信息；預計今年下半年的市場會向好。

但市場的回暖並非全部，可能侷限於一二線。保利發展指出，2019年，隨着政策面（如放寬落户條件、取消限售）、資金面（如購房利率上浮區間下調）等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市迴流，預計全年市場將延續調整，一二線城市有望率先築底。

陽光城董事長朱榮斌表示，迴歸一二線已是房企共識，未來一二線市場的競爭會很激烈，“從成都、寧波的幾場拍賣可以看出，只要市場有一點回暖跡象，房地產公司的行動速度就會非常快。”他説。

中海地產董事局主席顏建國認為，以一線城市為核心的城市羣，在未來始終是中國經濟最有活力的地區，中海始終堅持在一二線的策略不變。目前中海土地儲備9144萬平米，其中一線佔15%，二線佔65%。

當代置業也在搶佔一二線市場，董事長張鵬認為當前一二線市場穩定，總體安全。當代置業在一二線的儲備佔到70%，30%將佈局在三四線城市。

縱觀近期的業績會，看好三四五線市場的，幾乎只有碧桂園。碧桂園董事局主席楊國強認為，當前農民工的工資上漲明顯，返鄉置業可能性大，三四線依然有較大空間。

3月26日，曾經大量佈局三四線的恒大總裁夏海鈞指出，一二線和三四線的劃分已然落後，恒大進入的288個城市，均為人口持續淨流入、有產業支撐的城市。

深圳房地產資深人士徐楓認為，一線城市已率先築底，而且回暖的速度快於二三線城市，2019年的亮點在於東部的一線城市和中部的省會城市。

一二線城市率先築底？

開發商充滿樂觀，市場也湧動着熱情。與去年底的冷清形成明顯對比的是，購房者重新回來了。

這也是流動性充裕帶來的效應，近期多個城市首套房貸利率連續3個月下降。2月為5.63%，環比下降0.53%；2月利率下調銀行數量44家，較1月增加10家。而深圳目前首套利率均值為5.46%，遠低於去年年底普遍的上浮15%甚至20%。

一線城市的房產交易增值税附加税也在大幅下調：北廣深從12%下降到6%，上海從11%下調到6%，減輕了購房者的負擔。

首創置業總裁鍾北辰表示，2019年消費者對房地產的投資熱情回到了原來的軌道。

作為全國樓市風向標的深圳，市場熱度回升迅速。

2月底，深圳2000萬級豪宅華潤瑞府開盤即受到熱捧，400平方米户型“秒光”，230平方米户型產品也很快售罄。

3月17日，深圳南山紅花雅筑開盤，當天簽訂67套，銷售額達3個億。19日，南山科技園1400萬起的豪宅盤陽光粵海開盤，半小時去化近50%。

深圳中原地產研究中心數據顯示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開盤去化約55%。市場供應逐漸增加，訪客指數維持在高位，預計後期成交將繼續回升。

根據天風證券3月18日至25日統計，全國48 大城市一手房合計成交 4.19 萬套，環比上升 17.04%，其中一線、二線城市環比增速分別 43.99%、16.41%。

這種復甦和回暖是否可持續？徐楓認為，開發商的判斷主要是基於各自的新盤市場，目前僅是局部區域和項目有回暖；而對於存量房和新房的整體市場而言，上半年交易量可能會比下半年好。

徐楓指出，當前的房價存在泡沫，2019年將會是持續去泡沫的過程，不會存在大幅度反彈。同時，她也表示房價會維持穩定，下降的機會小。相比於公寓市場，剛需的住宅盤降價的空間更小，豪宅市場價格上行的機會也不大。

萬科是所有開發商中最為謹慎的一家。鬱亮指出，對於萬科來説，首先還是要“鞏固提升基本盤”即開發業務，在此基礎上才能去發展更多的新業務；萬科今年的銷售回款目標6000億，幾乎與去年持平。