公募REITs首批試點產品推出在即

3月31日，國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示，公募REITs首批試點產品近期將推出，並且首批試點不是一個產品，而是一批產品。此前，上交所就公募REITs籌備事宜召集基金公司和券商開會。萬億公募REITs市場再次引起關注。

首批試點產品最早或4月份出爐

3月31日下午，在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會的“租賃住房融資及證券化的作用”圓桌論壇環節，王步芳表示，公募REITs首批試點有望近期推出。王步芳介紹，證監會第一批試點城市包括北上廣深以及雄安和海南等;底層資產方面，長租公寓、基礎設施資產、公共服務設施資產、經營性物業以及證監會認可的其他資產等都為選項。

王步芳介紹，從開始探索到現在，公募REITs籌備工作已歷經十多年。今年春節前後，證監會開始做安排，希望儘快把公募REITs試點推出來。3月份，相關人士在證監會、交易所做了很多溝通。不出意外的話，近期首批試點會出來。

同樣在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會上，中國證券投資基金業協會秘書長陳春豔談及公募REITs的進展時表示，做資產證券化業務是為了服務實體經濟，“只要有利於實體經濟，有利於供給側改革，我們一定會大力推進。”同時，在推進這些創新的過程中，監管層也會注意防範風險。

近期上交所也召集基金公司和券商開會，商議公募REITs的籌備事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度關注的產品創新。

種種跡象表明，公募REITs的籌備工作漸入成熟階段。至於首批試點產品的具體出爐時間，目前尚無一致意見。部分人士認為，快的話，4月份首批試點產品就會出爐。

運行模式為公募基金+ABS

記者從接近交易所人士瞭解到，公募REITs採取公募基金+資產支持證券(ABS)運行模式，這是業內達成的共識，即產品的載體為公募基金，底層資產以ABS方式存在。專業人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS這一模式也是我國發展公募REITs的合理選擇。

談及近期上交所召集券商和基金公司召開的公募REITs相關會議，一位知情人士透露，機構接下來要開始尋找項目，不侷限在房地產，但項目淨收益水平需能滿足潛在投資人的需求。“不鼓勵產品設計上出現擔保或者差額支付的形式，希望基金公司券商在向潛在投資者推廣時強調公募REITs的權益類屬性”。

一位券商資管資產證券化負責人這樣解釋採取公募基金+ABS運行模式的原因：“公募基金不能買樓，ABS不能公開發行，用公募+ABS便既可以公開發行，也可以做到投資於底層的包括房地產資產在內的物業資產。”

北大光華管理學院發佈的REITs研究報告顯示，公募基金+ABS這種模式能夠充分應用現有公募基金和ABS市場的規則和成熟經驗，可以儘快培育和發展REITs市場的管理能力，是適合市場現狀的一個合理方案。不過業內人士表示，首批試點產品具體細節難言確定，例如產品的投資標的方面需要滿足哪些條件等。

產品細節尚待確定

上述券商資管資產證券化負責人表示，目前監管層沒有禁止產品設計使用結構化安排，但原則上還是鼓勵平層設計，強調資產的股性。對投資者來説，公募REITs不會有還本付息等債性資產的固有安排。投資者的收益取決於底層資產產生現金流的能力，底層資產運營越好，投資者取得收益可能越高。

奮迅律師事務所的樸文一指出，公募基金+ABS還有細節問題需要確定。比如，按照現有的法規要求，公募基金投一隻ABS不能超過其規模的10%，也不能超過公募基金資產淨值的10%;一個公募基金所投全部ABS不能超過公募基金淨值的20%。投資分散性要求使得公募基金在投資ABS的時候，一是隻能用比例有限的資金投資ABS，二是沒有辦法去控制一個ABS產品和物業。如果公募REITs不能控制物業，對物業運營就沒有話語權，會影響公募REITs去長期持有物業和積極改進物業運營，進而提升物業的資產價值。如果完全遵循這種安排，那麼公募REITs使普通投資者參與不動產投資的初衷就無法完全實現。

王步芳説，公募REITs的試點是眾望所歸，它的市場容量龐大，有望成為普惠金融的重要工具。首批試點將是中國資本市場的重大創新，也是中國經濟轉型升級的必選項。

渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理李耀光也表示，公募REITs的出台，可以使更廣泛的個人投資者享受到優質物業的價值提升和穩定收益，體現公平性與普惠性。公募REITs使廣大個人投資者有機會跨越投資門檻和地域限制，投入到具有穩定收益和增長潛力的熱點城市優質商業物業中，享受城鎮化所帶來的資產增值。這也是半個世紀以前美國、澳大利亞等國家推進REITs立法的重要初衷。

李耀光表示，我國個人投資者歷來缺乏中等風險收益特徵的投資產品，公募REITs如能推出則有望填補這一空白。