樓市“初春”謹防熱炒

近一段時間，沉寂近兩年的樓市人氣有所集聚，個別城市房地產中介電話營銷明顯活躍，市場炒作有所抬頭，房地產市場似乎再現久違的“小陽春”。但要看到樓市時過境遷，“房住不炒”定位已然深入人心，經濟金融基本面決定房價增長空間日益狹小，需高度警惕樓市熱炒苗頭，堅決遏制房地產市場投機炒作。

2017年以來，熱點城市先後出台了嚴厲的房地產調控措施，投機炒作勢力得到有效遏制，市場成交量萎縮。經歷兩年嚴厲調控後，房價出現回落，而市場需求有所累積，房貸利率穩中有降，剛性需求入市意願增強。因此，個別城市房地產市場出現“小陽春”，是需求正常釋放的結果。過去近兩年我國房地產市場實施“因城施策”調控措施，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，市場的投機炒作動能已基本消退，樓市邁出了迴歸居住屬性的堅實步伐。

目前來看，我國房價上漲空間已經較為狹小。房價過快上漲明顯透支了樓市增長潛力，大多數城市的房價收入比、租售比、居民槓桿率等多項指標都已超出合理範疇，反映出房價對基本面的明顯背離。人口是房地產市場發展的基礎，人口總量和結構變化在很大程度上決定了未來樓市的發展空間。2018年我國新生人口出生率為10.94‰，人口老齡化的加快到來，勢必削弱房價上漲的人口紅利基礎。資金面擴張也受到市場投資收益率的剛性制約，房價上漲的資金驅動動能正在減弱。而房地產金融日漸規範，住房市場違規加槓桿成本急劇上升。在“房住不炒”大框架下，近期個別城市微調了政策措施，是對房價過快上漲時期出台臨時管控措施的適當修復，重在發揮市場信號的作用，並積極探索構建長效機制。

應該看到，房地產業固然有很強的帶動作用，但住宅投資涉及居民跨期消費選擇問題。在當前居民高槓杆率的大背景下，家庭住宅不動產加快形成同時，消費增長空間勢必會受到剛性擠壓，影響到未來經濟增長的穩定性。無論是熱點一線城市，還是三四線城市，家庭財富向住宅不動產加快轉移的同時，家庭消費增長潛力受到了抑制。2018年全國居民人均可支配收入扣除價格因素實際增長6.5%，而城鎮居民實際增長5.6%。2018年12月，全國社會消費品零售總額同比名義增長8.2%，低於上年同期1.2個百分點。特別是當前我國城鎮住房供求關係總量基本平衡，結構矛盾較為突出。即便熱點城市住房供應相對潛在需求存在缺口，但過高房價已經超出剛需實際經濟能力。

當前，要高度警惕房地產市場炒作之風抬頭。歷史經驗充分表明，房地產市場缺少理性。個別樓市炒作新聞所引發的“跟風”行動，會傳遞出錯誤和虛假的供求信號，加劇市場緊張氣氛。若不及時進行澄清和有效管控，一旦形成“羊羣效應”，將導致房價上漲預期陷入循環證明和自我實現的境地。這種房地產市場的非理性運行，是以地方經濟轉型受阻、經濟活力受限、經濟動能消減為代價的，同時又讓個別地方財政欲罷不能，將影響到經濟高質量發展進程，值得高度警惕。

綜合來看，我國經濟正邁向高質量發展的關鍵時期，實體經濟的高質量才是基礎。外部衝擊和內部轉型，都需要從發展高質量的實體經濟來應對。房地產業既有實體經濟的一面，住宅供應和消費等一系列經濟活動可以支持社會就業和穩定經濟增長，滿足人民的居住需求；同時也有虛擬經濟的一面，房地產投資屬性易引發市場的非理性炒作，催生房價泡沫，導致相關風險高度聚集。因此，在加快推進我國供給側結構性改革的過程中，既要合理發展房地產業實體經濟面的積極作用，也要堅決消除房地產業虛擬經濟面的消極影響。