去越南買房正當時？沒那麼美

本報駐越南特約記者 白 勉 本報記者 李司坤

隨着近年來中國國內房地產市場發展趨於平穩，不少投資者把目光投向周邊。其中，越南作為我們的近鄰，成為不少中國投資者的目標。美國商業不動產服務公司世邦魏理仕(CBRE)的統計顯示，2018年，通過該公司在越南購房的客户中，來自中國的投資者佔比最高，達到45%。與此同時，該國房地產市場特別是高端地產迅速發展壯大。然而，買房投資畢竟是件大事，有些困難還是要提前瞭解。

根據(CBRE)的數據，2018年，越南胡志明市的住房均價為每平方米1714美元，同比增長10%，其中高端公寓價格上漲17%，均價漲至每平方米5518美元。而別墅的行情則更為緊俏，根據CBRE統計，去年胡志明市別墅每平方米均價是4153美元，同比上漲47%。CBRE認為，胡志明市高端公寓的價格仍將維持上漲態勢，有望在明年進一步上漲近10%。

房價升值帶來的收益僅僅是越南房地產市場火熱的部分表現。在胡志明市，高檔公寓的租金收益率非常誘人。在新的開發區第二區由於整體房價相對較低，租金收益率最高達到8%。而第一區由於房價較高，租金收益率相對較低，但也維持在4%的水平。其餘的租金收益率都在6%左右。而有報告顯示，中國去年50城租金收益率中，排名第一的西寧只有3.9%，北上廣深4個一線城市僅為1.8%。

造成越南房市大熱的其中一個原因在於，近5年，越南經濟基本面向好。2014年到2018年越南GDP平均增速為6.4%。另一方面，自2015年允許外國人擁有公寓住房以來，越南大舉增加房屋供應量，豪華住宅行業蓬勃發展，房價不斷抬升。

越南房地產市場如此火熱，以致早在2016年，就有宣傳手冊把胡志明市吹捧成越南的上海，把位於該市第二區的守添標榜為下一個浦東。真是這樣嗎?

首先，越南房地產市場的火熱只和豪宅有關。根據CBRE發佈的數據，越南的高端房地產去年的價格漲幅顯著高於普通住宅。與高達兩位數的高端公寓漲幅相比，一般公寓價格去年僅漲了1%。而且越南房價也並非一直上揚。2005年起，越南的房地產市場隨着經濟快速發展進入上升期，直到2011年，胡志明市住宅均價高達每平方米3000美元。但2012年，越南金融泡沫破滅，加上當時政府上調二手房交易費至25%，越南房地產均價遭遇斷崖式下跌。

其次，根據現行越南《住房法》，外國人不得擁有土地，即不得購買別墅和獨立房屋，但可以購買新開發的公寓住宅。購買公寓時越南人擁有永久產權，外國人擁有50年產權，可免費續約一次，即100年產權。由於產權區別，外國人只能將房屋轉讓給外國人。此外，外國人還受到很多限制，比如同一小區的外國人業主數量不得超過30%，同一外國人在一個住宅區或坊級行政區(相當於我國的街道)最多隻能擁有一套住宅。

再次，越南的基建水平相對落後。以地鐵來説，《華盛頓郵報》近日刊文提到，2012年，胡志明市的首條地鐵線路破土動工，但由於不斷出現財務問題，地鐵完工日期從2017年推遲到了2020年。相比之下，上海第一條地鐵線路於1995年如期完工，並從那以後又新建了十幾條地鐵線路。

最後，越南政策的不確定性也需要考慮在內。比如2018年胡志明市房地產熱炒期間曾傳言，當局要求所有在建房地產項目停工以穩定市場。而越南最大的房地產開發商Vinhomes更是直接表示，由於新版中國護照上的南海圖案，該公司開發的所有樓盤不向中國新版護照持有者出售。▲