共有產權房促房市迴歸理性

本報記者 曹政

478套房，2.5萬餘户家庭申購——豐台區槐新雅筑共有產權房項目的申購比是52比1。即便如此，選房順序非常靠前的張婕依然選擇了放棄。

北京共有產權房新政始自2017年9月。經過一年多的土地供應和轉化，眼下正值供應高峯。這些項目幾乎都有幾萬人申購，但在選房時也接連遭遇高比例的棄選，這背後的原因是什麼？是否可以武斷地判定共有產權房“遇冷”？為此，本報記者連日來對多個項目展開了調查。

炒房客難見投機空間

槐新雅筑共有產權房位於豐台區南苑鄉，478套全裝修房源均價3.5萬元/平方米。以最大的89平方米户型計算，總房款311.5萬元，遠低於周邊普通商品房。

看到網站上自己300多的編號，張婕有些不知所措：以她的順序完全可以選到房子，但她不知道該不該出手。“當初申請主要是想碰碰運氣，甚至連共有產權房具體政策都不瞭解。”直到知道自己有了機會，她才第一次打開市住建委官網研讀政策，考慮到底適不適合。

不管是啥，先申請着，萬一中了呢？這是很多共有產權房申購家庭的共同心理。

張婕最終還是放棄了這次寶貴的機會。“位置不算好，以後升值空間可能不會大;後期監管很嚴，恐怕再上市也賣不出高價。”

這種投資心理無法簡單地劃分對錯，但與共有產權房的初衷並不相符。2017年9月，共有產權房新政出爐，被給予最大關注的就是項目後期上市的嚴格監管。

此前的自住型商品房，再上市限制較為寬鬆，也被一些“炒房客”盯上。但共有產權房瞄準剛需自住。除了名下無房、沒有買賣記錄等申購門檻外，更規定未滿5年不允許上市，滿5年允許轉讓給其他符合申購條件的家庭、且政府代持機構優先購買。

這意味着，共有產權房始終得在符合申購條件的剛需家庭裏循環，讓“炒房客”看不到投機空間和預期。“北京共有產權房符合‘房住不炒’，剔除了投資屬性，購買條件、使用情況都符合自住為主的政策預期。”中原地產首席分析師張大偉分析，制度設計上的確迴歸了居住，也避免了過度福利化，同時也告訴買房人，以共有產權房作跳板獲得巨大升值空間的概率已經很低。

購房選擇多市場趨於理性

3月底，朝陽區首個按照高標準建設的共有產權房項目——錦安家園開始選房。該項目周邊有正在建設的地鐵3號線、東壩郊野公園，大部分户型是南北通透或全南，申購前被普遍看好。但在選房結束後，仍有657套未被選走。

“同樣是340萬元左右的價格，那我也可以選擇100%產權的限競房。”這是申購人王宇棄選的原因。同樣是340萬元的總價款，東五環的共有產權房只有65%的產權比例，但位於城南、相對較遠的另一限競房項目則有100%的產權。

這背後是市場降温後的理性思考。2017年“3·17”新政出台後，北京新房和二手房成交量均出現明顯下降。以一度火爆的二手房市場為例，“3·17”新政前一年，全市二手房網籤25萬套，新政出台後的一年裏，下降52.2%達12萬套，新政出台第二年，依然維持在15萬套。也就是説，購房人對於是否買房、何時買房都有了更理性的思考和判斷。此外，北京的限競房也井噴供應，為購房人提供了更多的選擇機會，購房人自然不會一擁而上去“搶房”。

被廣泛傳播的“棄選率”能否代表共有產權房的真正熱度，還有待考證。“雖然有一些人棄選，但房子最終都賣光了。”本市一位共有產權房項目負責人告訴記者，如果前面的家庭沒選完，自然會順延到後面的家庭。

市住建委方面介紹，本市已經進入選房環節的31個項目，有23個項目房源一次銷售已全部售罄或基本售罄;位於城市發展新區六環路沿線的8個項目一次銷售後存在剩餘房源6000餘套，目前正在組織二次登記，各項工作有序推進。

拉低新房均價近兩成

“總體看，中心城區共有產權住房仍然供不應求，城市發展新區六環路區域當前供需矛盾不大，這些區域也是中心城區適宜功能和人口疏解重點承載區，規劃前景和政策導向清晰，發展潛力巨大。”市住建委相關負責人説。

數據顯示，截至目前，全市共有64個共有產權住房項目(含轉化項目33個)實現了土地供應，均在建設過程中，可提供房源約6.55萬套。從需求端看，全市共有產權住房累計申購家庭約77萬户，其中審核後符合項目申購條件的家庭累計約42萬户，剔除重複申購後，符合條件的申購家庭約23萬户，與自住型商品房政策實施時相比，房源數量與申購家庭數量的供需比從1比400下降至1比7。

在住建部門看來，共有產權房更高的申購門檻能“篩選”出真正的剛需家庭，從而滿足剛需無房羣體住房需求，落實“房住不炒”。市住建委近日也表示，大力發展共有產權住房，滿足無房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障體系的重要組成部分和有力支撐。

更重要的是，共有產權房對於拉低北京房價已經發揮了更重要的影響。中原地產數據披露，2018年共有產權房拉低新房均價9.9%，2019年拉低幅度更是高達18.9%。

共有產權房是新生事物，在選址、配套、户型等方面還需更加完善，這些勢必成為影響購房人選擇的原因。對此，市住建委方面也表示，將進一步深化細化共有產權住房建設、分配、管理各項政策，全力推動高質量發展。