房地產市場回暖 地方微調力度料加大

今年一季度房地產市場的部分當期指標開局良好。房地產投資繼續保持高位增長，銷售在1-2月下滑幅度較大，進入負增長區間，但3月開始出現反轉。值得注意的是，作為房地產供給的前置指標，土地購置面積出現大幅下滑，房地產企業拿地積極性下降明顯。二季度隨着我國宏觀經濟的進一步企穩，房地產銷售情況會向好。房地產投資在企業加快週轉的需要下仍會高位運行。在房地產政策調控基調不變的背景下，各地會根據房價的變動及銷售情況加強微調。

投資與銷售背離有望縮小

今年一季度房地產市場投資，延續2018年以來的高增長態勢，而且增速加快，但1-2月的商品房銷售出現43個月以來的首次負增長，3月份市場回暖明顯，銷售增速出現大幅反轉。不過，土地購置面積並未隨着銷售的回暖而回暖，而是出現較大幅度的下滑。房地產調控政策基調未變，各地並未出現明顯的收緊或者放鬆。

從各個區域的銷售面積增速情況來看，各地增速受經濟下行和政策調控的影響各不相同。東部地區雖然是調控的重點區域，但從銷售面積的增速來看，東部今年的同比增速卻是幾個區域中唯一同比增速比去年上升的區域，這反映出調控對於東部地區政策效應在減弱。中、西部和東北地區相比東部地區受調控影響較小，在銷售面積上雖然同比都是增長，但增速卻出現大幅下滑，這其中的主要因素來自於經濟下行壓力，尤其是中部地區還疊加調控對其影響，所以增速同比下滑幅度最大。一季度的銷售下滑在市場的預料之中，但3月出現的逆轉情況超出市場預期，這為下一步房地產政策的走向提供了一定的調整空間。

隨着房地產市場調控的不斷深入，尤其是資金面從緊和新房限價政策，使得市場供給主體對於未來的投資信心有所下降，作為房地產市場的先行指標土地購置面積也開始出現明顯變化。

二季度房地產市場在開局穩定的情形下，尤其是銷售有望實現恢復性增長，投資仍將會保持較快增長，地方可能會根據各地土地出讓情況和房價上行的壓力加大微調力度。

一是房地產開發投資將保持高位增長。去年以來市場對於政府調控決心不斷確認，在經濟壓力沒有預期那麼大的情況下，控風險、調結構仍是當前主要任務。因此，在貨幣政策對房地產供給端繼續從嚴的背景下，二季度房地產開發商不得不繼續加快開發進度，實現快速週轉的開發模式。雖然一季度拿地增速出現較大下滑，但根據發改委2019年新型城鎮化建設重點任務以及部分城市落户政策利好的情況下，二季度房企拿地積極性應會有所提升，增速下滑趨勢可能會減緩。再加上二季度天氣有利於開工，因此二季度房地產開發投資可能維持高位增長，同比增速有望保持兩位數。

二是商品房銷售同比增速有望恢復正增長。3月份在流動性寬鬆和經濟下行壓力減緩的背景下，市場購房預期發生改變。二季度隨着宏觀經濟在逆週期調節下進一步向好，購房需求有望進一步加強。4月8日國家發改委《2019年新型城鎮化建設重點任務》指出要繼續加大户籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落户限制的基礎上，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落户條件，並全面取消重點羣體落户限制。這無疑是對房地產行業中長期向好的重要政策，從而改變市場預期。同時，當前的“減税降費”“降成本”等政策，開始惠及居民住房消費。3月份，首套房貸款平均利率連降4個月，已迴歸至去年4月份水平。市場當前的可貸資金充裕，流動性比較充足，這都為二季度需求創造較好的條件。但在一季度天量融資之後的，出於控風險的需要，二季度貨幣政策有望微調。綜合來看，二季度的銷售或繼續保持平穩增長趨勢，同比增速預計會重新轉正。

三是地方為落實主體責任可能會加大微調。從當前宏觀經濟發展的趨勢看，2019年3月製造業和非製造業PMI強勁反彈，創下近半年來新高，製造業PMI重回擴張區域，除了春節因素消除之後的季節性回升外，生產和需求兩端明顯改善，顯示經濟正在逐步好轉，政策全面放鬆的預期幾乎沒有可能。

隨着經濟下行壓力的減緩，房地產自3月回暖的勢頭明顯，政策有收緊的可能。但是，一季度土地購置面積增速的大幅下滑值得關注。因此，二季度各城市為了落實主體責任，落實好“穩地價、穩房價和穩預期”的目標，各地顯然會根據具體情況進行適度微調。一些商品房銷售和土地購置面積下滑較快的城市可能會適度放鬆，而一些出現明顯回暖的地區還會有收緊的可能。比如日前國管公積金新政的出台，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，最高貸款60萬元，貸款期限不得超過25年。此次調整進一步加大力度支持繳存職工購買政策性住房，滿足首套房剛需，遏制投資投機性的炒房需求，對北京市場影響比較明顯。

四方面把握應對下階段市場

當前房地產市場在“房住不炒”的定位下，各方對於政府的調控決心和調控的長期性都需要有清醒認識。以房地產税收為主要手段構建房地產長效機制的落實步伐會越來越快。房地產企業要增強堅決去槓桿的意識，切實控制好經營風險，提升房地產市場的供給質量和加快產業轉型升級。購房者應加強風險意識，合理配置房地產在家庭資產中的比例。

一是中央政策仍以“穩”為主，注意貨幣政策的溢出效應。穩市場、穩價格、穩預期可以説是今年中央對於房地產市場調控的主要目標，圍繞這一目標，首先在政策上加大對穩市場的支持，穩定市場的供給和需求，對需求較大的地區注意加大租賃性住房供給外，商品房供給不可大幅減少;需求端繼續嚴控投機性需求，重視剛性需求，對於限價帶來的一二手房房價倒掛的現象也應引起重視。其次，在穩房價方面繼續督促地方落實主體責任，既要堅決遏制房價的上漲，也要關注三四線城市房價的大幅波動。三是穩定市場預期需要中央層面的政策，儘量減少對市場預期發生較大影響，在當前情況下不輕易刪減和增加房地產相關政策。最後就是貨幣政策在保持流動性合理充裕的情況下，要注意結構性寬鬆，防止貨幣政策對房地產的溢出效應，防止寬鬆的資金流入房地產市場帶來房價攀升，尤其是要注意一季度天量融資對於房地產市場的影響。

二是各地應加強對市場變化的監控，適時做出預調微調。今年房地產市場的地區差異性可能會拉大，因此各地必須密切關注本地供需關係，做好相應政策儲備，在市場出現一定波動時進行微調。在實現中央對於房地產市場“三穩”的目標下，做好房地產市場的預期引導，既要堅決遏制投機性的需求，也要滿足剛性需求。尤其是一些人口長期淨流出地區要進行房地產供給和需求的調研，控制土地供給，積極發展二手房市場，維護房地產市場的穩定。

三是房地產企業應逐步降低槓桿率，加快產業轉型升級。房地產企業應該意識到，去槓桿是一項長期任務，針對高槓杆可能帶來的風險，一方面要加快土地開發節奏，加快銷售進度、加快資金回籠;另一方面要積極提高房地產自有資金的比率，通過股權式融資降低債務槓桿率。政府應積極引導房地產企業展開併購重組，允許合規企業發行ABS等債務融資工具。

房地產開發企業應深刻意識到房地產市場調控的長期性，加快企業向專業化、規模化、品牌化方向發展，加快培育知名企業、品牌企業，組建大型企業集團，推動開發企業與物業、中介之間的合作。增強企業市場競爭力，實施多元化發展戰略，實現房地產與教育、醫療、物流等跨界聯合。加快開展技術創新、產品創新、管理創新，提升房地產全產業鏈尤其是後端服務的附加值。強化企業服務，將由產品開發向空間運營邁進，從產品開發商變身空間運營商，提升住宅品質和小區品位。

四是購房者需要理性，加強風險意識。當前房地產市場區域差異會越來越大，對於剛性需求購房者來説，應趁政策有微調的時候果斷出手。同時，對未來房價波動應有理性認識，有足夠的心理預期，尤其要對未來房產税出台對於房地產市場的影響有充分預期。(執筆：鄒士年)