“以房養老”為何李鬼頻出

2019-05-04

直到母親準備做手術，劉某才知道父母這幾年來已將所有積蓄投入包括中安民生在內的幾家公司發行的理財產品中。不僅僅是劉某的父母，那些選擇中安民生等公司“以房養老”模式投資的老年人，或將陷入房財兩空、老無所依的境地。日前北京市公安局海淀分局通報稱，犯罪嫌疑人已被刑事拘留。正規“以房養老”保險產品遇冷，打着“以房養老”幌子騙取老年人房產的欺詐案卻被頻頻曝光。專家建議，要儘快制定和出台老年人住房反向抵押擔保政策，將其作為國家政策性業務納入我國養老保障體系，鼓勵供給，滿足需求。

遇冷

4年累計承保194單

4月9日，北京市公安局海淀分局發微博稱，針對羣眾舉報其轄區北京中安民生資產管理有限公司(中安民生資管)及中安民生養老服務有限公司從事非法集資一事，經海淀警方偵查，對涉事公司實際控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

一方面是“騙子很熱”，另一方面是“市場很冷”，老年人住房反向抵押養老保險開展4年來，共有4家保險公司獲得開展住房反向抵押養老保險的資格，僅兩家保險公司推出住房反向抵押養老保險產品。目前，實際開展業務的僅有幸福人壽一家。

北京青年報記者從幸福人壽獲悉，截至2019年3月底，幸福人壽反向抵押養老保險業務在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個城市累計承保133户(194單)。平均投保年齡71歲，失獨孤寡、空巢、低收入老人更具有強烈的投保意願。據統計，已經完成投保的投保人年齡平均在71歲左右，無子女家庭佔據總數一半。

難點

保險公司風險大動力不足

中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認為，開展住房反向抵押有一個劣勢，那就是基層法律環境、社會誠信體系、中介服務機構質量等方面不盡完善。住房反向抵押貸款是一個新生事物，很多地方政府部門都是第一次接觸，無論是政策法規，還是業務流程、體系機制，都需要重新梳理建立。

例如，幸福人壽的“房來寶”每單業務從老人簽訂投保意向書、房屋評估、抵押權人資質認定、房屋抵押、公證到最終各項手續完結領到養老金，通常都要花上2-3個月時間，最長的一單歷時9個月。例如，在雙方對房屋評估價值、每月能領取的養老金數額達成一致之後，雙方進入抵押物及抵押人相關資質認定。從實際操作來看，整個流程出現了不少需要進一步捋順的細節。例如，“房屋性質”。我國房改後，有的房子在補交土地出讓金後成為可以自由上市交易的商品房，但有的房子由於單位為保密性單位等原因，只能在系統內部流轉。

再如“產權性質”。根據投保條款，投保老人擁有100%完全產權的房屋才可以做抵押，因此補領結婚證、房產證增名等也是這個環節的常見問題。

與傳統的抵押貸款都是正向抵押，會約定一個具體的抵押期限和金額不同，反向抵押是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，由此在部分政府部門的流程、規定等系統都需要重新設置，否則無法支持相關業務辦理。

建議

出台住房反向抵押擔保政策

鄭秉文建議，國家出面委託某個部委具體執行，對投保人和承保人提供“雙向保險”;或國家授權某個金融機構，以國家信用為背書，對承保人提供“單向保險”。要儘快制定和出台老年人住房反向抵押擔保政策，將其作為國家政策性業務納入我國養老保障體系，鼓勵供給，滿足需求。

此外，在法律環境層面，我國目前的《繼承法》《物權法》《擔保法》等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點，需要修訂相關法律條文，為反向抵押創造良好的法律環境。保險公司層面，在產品的標準化、支付的模塊化、計算的價值化、期限的靈活化等改進空間也很大。

同時，也需要更多符合資質的社會力量，如商業銀行、公辦或民辦養老機構都參與到“以房養老”業務中來。更多市場主體的參與，才能擴大正規軍市場的規模，增加產品和服務供給，也會帶來更大的社會影響力。

幸福人壽反向抵押養老保險辦公室高級專員陳磊表示：“從這一創新業務行業階段發展看，還要進一步完善相關配套政策細則落地及管理辦法出台。此次2019年《關於推進養老服務發展的意見》(以下簡稱《意見》)提出，在房地產交易、抵押登記、公證等機構設立綠色通道，簡化辦事程序，提升服務效率，這就是回應了我們之前的呼籲與訴求，政府發文何時儘快落地、怎麼執行到位還有待相關職能部門切實參與、共同推動。”

另外，按照反向抵押養老保險特質，他項權證(不動產登記證)上的最高債權額會遠高於現時評估價值，《擔保法》與《物權法》對此的定義與解釋存在一定差異與衝突，相對來説，《物權法》更清晰體現保護最高債權額限度內的優先受償權。法律層面若能儘快配套與完善，更有利於這一金融創新產品在全國推廣。