保障房租售設限 違規者自擔其責
□ 法制日報全媒體記者 徐偉倫 實習生 曾良科
保障性住房作為維護房地產市場基本穩定、實現受保障羣眾住有所居的有力措施,近年來得到了較快發展,但隨之而來的矛盾糾紛也呈現逐年增加的趨勢。近日,北京市第一中級人民法院召開涉保障性住房糾紛審判工作情況新聞通報會,調研發現目前涉保障性住房案件涉及的違法違規問題較為突出,表現在違規轉租牟利、非法佔有房屋、違法提前出售等方面。
《法制日報》記者從中選取了4個典型案件,希望藉此提高有關各方的法律風險意識,自覺遵守誠實信用原則,提升保障性住房運營管理水平,切實提高保障性住房的安居效果。
轉租公租房營利
解除合同退租金
2016年10月12日,胡某與楊某簽訂了房屋租賃合同,約定胡某承租楊某房屋一間,租賃期限為1年。隨後,胡某支付了一年的租金2.8萬餘元,並於2016年10月16日入住該房屋。
然而,僅入住了兩個月,租賃房屋所在地公租房管理機構工作人員告知胡某,涉案房屋屬於北京市公租房,胡某不是原承租人,無法繼續承租並要求騰退房屋。該機構工作人員同時告知楊某,無權將該房屋再次轉租。
事後,胡某多次與楊某協商,要求楊某退還自己之前已提前支付的剩餘房屋租金,但楊某均以各種理由拒不退還。為維護自身權益,胡某訴至法院,請求解除與楊某簽訂的房屋租賃合同,並請求楊某返還自己提前支付的房屋租金及押金共計23675元。
對此,楊某當庭表示不同意胡某的訴訟請求,其認為胡某的家屬因為退款一事將其打傷,造成了身體和精神上的雙重傷害,故不同意退還剩餘租金和押金。
法院審理後認為,因涉案房屋系公租房,禁止轉租,轉租致使合同目的無法實現,依法應予解除。合同解除後,尚未履行的,終止履行,已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀或採取其他補救措施。本案中,胡某根據合同法有關規定,有權主張解除其與楊某於2016年10月12日簽訂的房屋租賃合同。此前,楊某已退還胡某房屋租金1000元,還應退還胡某押金及剩餘租期內的房屋租金共計23675元。
據此,法院判決解除楊某與胡某簽訂的房屋租賃合同,並判令楊某退還胡某房屋租金及押金共計23675元。
法官提醒,公租房的保障屬性決定了承租人只能限定於特定的受保障羣眾,若公租房承租後,承租人再自由選擇轉租對象,違反政策初衷,次承租人也面臨解除合同和騰退房屋的風險。
家人過世失資格
無權繼承應騰退
2016年1月19日,出租人某危改辦公室和承租人劉某簽訂了一份公租合同。合同第九條約定:劉某在租賃期間死亡的,合同自行解除,共同申請家庭成員經複核仍符合公共租賃住房申請標準的,可在重新簽訂公共租賃住房合同後,繼續承租該房屋。上述合同附件三“承租人家庭成員情況統計表”顯示小劉為承租人劉某之女。
2017年1月17日,房屋所在的某區住房保障辦公室向危改辦公室發送了一份取消家庭住房保障資格通知書,聲明小劉已不再符合公共租賃住房的配租條件,稱已作出取消該家庭住房保障資格的決定,請危改辦公室按照租賃合同相關約定處理。隨後,危改辦公室訴至法庭,要求小劉騰退涉案房屋。
一審法院審理後認為,該公租合同解除後,作為共同居住人的小劉未取得家庭住房保障資格,未與危改辦公室重新簽訂合同,故此小劉已經無權佔用該房屋,其繼續佔用該房屋構成了對危改辦公室物權的妨害,據此判令小劉騰退房屋。
小劉不服一審法院判決,提起上訴,主張劉某雖已去世,但自己作為共同居住人對該房屋依然擁有承租的權利,並在庭審中提交了其與丈夫的離婚判決書,認為自己無任何收入,現又已離婚,符合申請公租房的條件,因此請求法院撤銷原審判決,發回重審或改判駁回危改辦公室的訴訟請求。
北京一中院審理後認為,涉案公租合同明確約定承租方在租賃期間死亡的,合同自行解除。承租人劉某於2017年1月去世,相關住房保障管理部門已作出取消小劉家庭住房保障資格的決定。公租合同解除後,小劉經審核未取得家庭住房保障資格,未與危改辦公室重新簽訂合同,在此情形下,一審法院判決小劉騰退房屋並無不當之處。
據此,北京一中院維持一審法院要求小劉騰退房屋的判決,並依法駁回了小劉的上訴請求。
法官提醒,在受保障家庭出現內部變化時,應當自覺向產權單位進行申報,並依法依規配合重新審定受保障資格。如不再具備受保障資格,則應當配合後續處置,主動騰退,不應繼續佔用相應房屋。
偽造騙購安置房
合同無效返房產
某公司作為相關安置房產權單位的合作方,負責定向安置房資格的審查工作。然而,該公司拆遷項目部員工張某在工作中,採取私刻相關部門公章並偽造有關人員簽字的手段,違法進行定向安置房資格審核,致使多套房屋出售給了不具備購買資格的人員。
徐某就是其中的一人,他並非拆遷區域的被安置人員,也未申請過定向安置房。但張某稱出於朋友義氣,偽造了徐某的審批手續,致使產權單位誤認為徐某具有購買定向安置房的資格。2017年2月26日,產權單位與徐某簽訂合同,約定徐某購買一套86.76平方米的房屋。之後,徐某依約取得了房屋的產權證書,權利性質為按經濟適用住房管理。徐某為此向產權單位支付了購房款及相關費用90餘萬元,之後房屋由徐某佔有使用。
產權單位發現問題後,訴至法院,請求法院確認其與徐某簽訂的房屋買賣合同及補充協議無效,判令徐某配合恢復涉案房屋的產權登記,將該房產變更回產權單位名下,並騰退返還涉案房屋。
對此,徐某辯稱,涉案合同購買的是經濟適用房,且房屋已經交付並過户,且審核不嚴屬於張某所為,相關後果不應由自己承擔。
法院審理後認為,損害社會公共利益的合同應屬無效。本案中,徐某並非涉案被拆遷區域的被安置人口,依據相關規定及辦法,無法購買涉案的定向安置房。而案外人張某利用私刻印章等手段偽造審批手續,致使產權單位誤認為徐某具備購房資質而與其簽訂房屋買賣合同。因此,產權單位與徐某簽訂的房屋買賣合同損害了社會公共利益,應當認定為無效。合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還。
據此,法院判決恢復涉案房屋的原始登記,徐某向產權單位返還涉案房屋。
經適房交易受限
五年內買賣無效
2012年10月23日,聞某與趙某簽訂了房屋買賣合同,約定出賣人趙某將一房屋出售給聞某,雙方約定交易價格為60萬元,趙某拿到房本後應配合聞某辦理房屋過户手續,將來過户所發生費用由聞某承擔。然而,合同簽訂後不久,趙某訴至法院,主張其與聞某簽訂的房屋買賣合同無效。
在審理過程中,聞某向一審法院提交了訴爭房屋的查詢信息,該查詢信息顯示涉案房屋的登記時間為2012年10月9日。雙方均認可在簽訂房屋買賣合同時,該經濟適用住房距離初始交易尚不滿5年。一審法院審理後認為,雙方簽訂房屋買賣合同時,訴爭經濟適用房屋尚處於限制上市交易期限內,故支持趙某的主張,判決該房屋買賣合同無效。
聞某不服一審法院判決,上訴至北京市一中院,認為訴爭房屋已經以市場價出售給自己,合同約定趙某取得房本後應配合辦理過户,因此請求一中院撤銷一審法院的判決,發回重審或依法改判支持其訴訟請求。
一中院審理後認為,合同效力問題屬於人民法院審理合同案件應當主動審查的範圍,根據規定,購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易。本案中,涉案房屋為趙某於2008年4月11日購買的經濟適用住房,聞某與趙某於2012年10月23日簽訂房屋買賣合同時,屬於在相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房。據此,一中院終審認定雙方簽訂的合同應屬無效,判決駁回上訴,維持原判。
法規集市
合同法相關規定
第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
《公共租賃住房管理辦法》相關規定
第二十八條 市、縣級人民政府住房保障主管部門應當加強對公共租賃住房使用的監督檢查。
公共租賃住房的所有權人及其委託的運營單位應當對承租人使用公共租賃住房的情況進行巡查,發現有違反本辦法規定行為的,應當及時依法處理或者向有關部門報告。
《經濟適用住房管理辦法》相關規定
第三十條 經濟適用住房購房人擁有有限產權。
購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
購買經濟適用住房滿5年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款後,取得完全產權。
上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明,並明確相關違約責任。
老胡點評
無論是公共租賃住房還是經濟適用住房,都是國家為了實現人民羣眾住有所居的目標而建造的保障性住房。
依照國家相關政策規定,承租、購買保障性住房需要具備一定的條件。一般來説,只有承租、購買普通商品住房有一定困難的低收入羣眾才有資格承租、購買保障性住房。
然而,目前個別地方在保障性住房的租賃、買賣過程中存在一些亂象,違反了國家設立保障性住房制度的初衷。
有些人弄虛作假偽造證明文件,騙取租賃、購買保障性住房資格；有些保障性住房的擁有者違反國家規定,擅自進行轉租、轉賣；還有人喪失相關資格後,拒絕騰退保障性住房,佔便宜沒夠。
保障性住房租賃、買賣中的亂象折射出個別人誠信缺失、見利忘義,也反映出保障性住房管理中存在諸多漏洞,損害了社會的公平正義。
弄虛作假、違反國家法律政策的民事行為是無效的,因此,在此基礎上籤訂的合同應當宣告無效並依法責令改正。我們希望有關部門能夠進一步完善保障性住房管理制度,細化審核方法,強化監督執紀,確保保障性住房真正起到保障困難羣眾住有所居的作用。
胡勇