當“島主”代價有多高？

本報記者 潘福達

《廣東省自然資源廳關於無居民海島使用權市場化出讓辦法(試行)》近日公佈，明確廣東無居民海島使用權可通過招標、拍賣或掛牌方式市場化出讓，並將於5月10日起實施，這讓海島“買賣”的話題再度升温。

“島主”可領不動產權屬證書

根據《辦法》，要晉升“島主”流程不少，也並不意味着可以在島上隨意進行建設。

《辦法》規定，旅遊娛樂、交通運輸、工業倉儲、漁業等經營性用島，應當通過市場化方式出讓無居民海島使用權。縣級自然資源主管部門將負責組織開展無居民海島出讓前期工作，並編制出讓方案和無居民海島使用權價值評估報告。其中，出讓方案包括開發控制性指標和利用要求、生態保護、自然岸線保護與整治修復要求等。

省級自然資源主管部門將負責審核、審批無居民海島使用權市場化出讓方案、具體組織實施無居民海島使用權市場化出讓活動，受省人民政府委託，辦理用島批覆手續;廣州、深圳市則繼續行使省級無居民海島使用審批權限。

在經歷申請人提交開發利用方案和項目論證報告、材料審核和組織實施市場化出讓活動、辦理用島批覆手續等一系列具體流程後，無居民海島使用權人可按照不動產統一登記的有關規定，向海島所在地的縣級以上不動產登記機構申請辦理無居民海島使用權登記，領取不動產權屬證書。

國內26個海島被“買下”

除了廣東省，山東、海南、浙江都曾發佈針對本省的無居民海島市場化出讓方案。

據公開數據，2011年至2017年，共有26個無居民海島拿到了不動產登記證，其中25個是以審批出讓的方式出讓，1個是以招拍掛的方式出讓。這些無居民海島的用途主要為旅遊娛樂、交通運輸、倉儲等，其中旅遊娛樂所佔比重最大。

20多年投入38億元，換來年收入12億元——旅遊業界格外推崇的蜈支洲島，已經成為我國無居民海島開發的成功樣本。在當地政府沒有投入大量資源的情況下，依靠外來的社會資本，蜈支洲島從一個荒涼的無人小島變成了一個5A級旅遊勝地。

海島旅遊很誘人，但開發海島、吸引遊客卻不是一件容易的事。

2011年11月11日，我國第一個公開拍賣的無居民海島——浙江大羊嶼島以2000萬元的價格被寧波一家企業購得50年使用權。這是國家海洋局公佈的首批176個可開發無居民海島中首個公開出讓使用權的無人島，定位為“遊艇業為主的高端休閒度假島”。但這座海島拖了近3年才動工開發，計劃投資金額為5億元，但目前仍未能完成初步施工。

“在海島上做基礎設施建設很難，潮汐、颱風等都會隨時中斷工程，運輸砂石、通水電、建碼頭等施工成本比陸地上高三到五倍。”一位從事海島開發的知情人士透露。

初期投資巨大、生態環境敏感、建設難度大、收回投資週期長……如果沒有足夠的資金和供應商支持，海島旅遊的生意難以為繼。在國內多省，“島主”最長只能當50年，這期間能否收回投資還是個未知數。

國外海島成國人新“領地”

目前，國內尚無繼浙江大羊嶼島之後的海島拍賣第二例。不過在阿里拍賣、京東拍賣等平台，國外的海島近年來成為最熱門的拍品之一，不乏成交案例。

在阿里拍賣上搜索，可以發現今年共有5個島嶼參與了競拍，分別位於温哥華、蘇格蘭和斐濟，其中斐濟第二大島“海洋之心”在3月3日以500萬元成交。

買個海島只需要500萬元？其實並非如此。

記者瞭解到，“海洋之心”無任何配套，買家購買的只是89年的租賃使用權。租賃成本每個月2000美元，租期89年，租金共213.6萬美元。另外，額外支付的費用還包括實地考察保證金10000美元、律師費10000美元、過户税40000美元、註冊當地公司費用12000美元，交割時還要支付佣金6%。如果按照6.73的美元對人民幣匯率計算，想要在“海洋之心”當89年島主，最低的花費是2009萬元人民幣左右。若要開發為度假島，所需費用更是難以估算。

隨着國人逐漸富裕，海外房產甚至是島嶼成了消費投資的新選擇。送拍機構龍騰公司工作人員介紹，購買海島可以作為移民的一個條件，因此詢問相關問題的競拍者非常多。

拍賣專家提醒，競拍海島後如果用作私人島嶼還算簡單，但“島主”如果想做旅遊開發就非常複雜，法律風險、權屬、當地的投資税收政策等問題都需要關注。