房地產投資增速加快不是房價上漲前奏

譚浩俊

針對4月份房地產投資增速持續加快，國家統計局新聞發言人劉愛華15日回應稱，房地產投資平穩增長背後的原因，一方面是新開工面積保持了平穩較快增長，另一方面是對房價未來預期比較穩定，這兩方面支撐了房地產投資目前的平穩態勢。

從前些年的情況來看，房地產投資增速加快，一般都是房地產市場熱度加大的表現，房價上漲預期也會隨之增強。因此，面對目前房地產投資增速再度加快，有人開始擔心，房價是否又會步入到上漲通道呢？

筆者認為，此次的房地產投資增速加快，不僅不會成為房價上漲的前奏，還有可能成為房價穩定的重要因素，成為推動市場和房價都走向穩定的重要手段。

自中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位以後，房地產市場就步入了積極調整的軌道，不僅市場過於火爆的現象被控制住了，房價過快上漲的問題也基本得到解決。從目前的情況來看，不僅市場已經處於相對穩定、略顯低迷的狀態，房價也進入了穩定有序、漲幅明顯縮小、部分地區和樓盤開始降價的現象。過去長期存在的“量價齊升”格局，已經得到了全面扭轉，繼而轉向了“量價皆穩”的新的格局。

而近一段時間以來房地產市場投資出現增速加快的現象，也不是開發商重燃房價上漲預期增強之慾，而是有多重因素決定的。首先，前期的持續低迷，讓市場自身有了恢復的內在動力。在需求並沒有出現明顯下降的情況下，市場的持續低迷，主要是受政策的持續作用，是在政策的強壓下，被動地出現了低迷現象。一旦政策趨於穩定，市場自身會有動力恢復的需求。因此，房地產投資增長，與市場自身需求恢復有密切關係。

其二，積壓的土地到了需要開工的時節。市場持續低迷，也讓開發商放慢了開發的腳步，許多本應開發的土地，也被開發商暫時擱置，等待開發時機。關鍵在於，等待也是有時限的，不可能無限期等待。否則，按照土地管理的相關規定，土地閒置時間超過規定，就要繳納相關費用。時間過長，還可以沒收。所以，隨着市場趨於平穩，開發商對存量土地進行開發，也就很正常了。自然，也就帶動了房地產投資增速的加快和市場的回暖。

第三，預期穩定也是房地產投資增速加快不可忽視的重要因素。房地產投資能否保持良好態勢，取決於兩種現象。一是房價上漲預期比較強烈，二是市場穩定預期較好。前者不需要多少解釋，房價上漲，無論對開發商還是購房者來説，都會信心增強。居民的購房意願增強，開發商投資意願增強。而此輪房地產投資增速加快，顯然不是房價上漲預期增強帶來的，而是市場穩定預期增強的結果。在“房住不炒”定位下，不管有沒有房價上漲需求，各地都按照“一城一策”要求，對市場穩定採取了積極有效的措施，保證了房價的穩定和市場的穩定。而從目前的情況來看，短時間內是不大可能放寬或放鬆調控政策的。也就是説，未來市場預期也是平穩的，不可能出現房價大起大落現象。在這樣的情況下，房地產投資增速恢復並加快，也就很好理解了。

如果此輪房地產投資能夠比較順利地傳遞到市場、傳遞給廣大居民，那麼，廣大居民對房價的預期也會更加理性和理智，不會出現搶購等方面的問題。而炒房者面對調控政策依然嚴厲，房價具有下降的可能，也不會再輕易出手，不會與調控政策死槓。那麼，房價上漲的內在動力和外在壓力都會減弱。尤其是房地產投資加快，能夠提供給市場的房子數量增多，也能進一步緩解住房的供需矛盾，讓房價穩定、甚至下降的基礎更牢，市場更加有序健康。所以，房地產投資增速加快，絕不是房價上漲的前奏，也不會增強房價上漲預期。