多家房企收年報問詢函 發展質量受關注

金科股份近日公告稱，公司日前收到深交所年報問詢函，涉及淨利潤增幅原因、財務費用合理性、短期償債風險等11個問題，深交所要求其於5月27日前回復。2018年年報季以來，已經有嘉凱城、新城控股、泰禾集團、光明地產等多家上市房企收到交易所年報問詢函。

聚焦多項財務數據

從問詢函具體內容看，利潤方面，2018年金科股份報告期內實現營業收入412.33億元，同比增長18.63%;歸屬於母公司淨利潤38.85億元，同比增長93.85%，毛利率同比增長8.05%;經營活動現金流量淨額由2017年的-84.85億元，大幅改善至13.29億元。據此，深交所要求金科股份就淨利潤增幅遠超營業收入的原因、毛利率增長的原因、經營活動現金流改善的原因等進行説明。

償債能力方面，針對金科股份較高的資產負債率以及出現下降的償債指標，深交所要求金科股份分析説明短期是否存在償債風險等問題，並要求公司説明維持較高貨幣資金餘額的合理性。

在存貨方面，深交所要求金科股份詳細説明本期存貨大幅增加的原因，以及説明存貨變動與相關現金流數據變動的匹配性等問題。

多家房企被關注

事實上，近年來，上市房企財報被交易所問詢函“點中”並被密集問詢的案例時有出現。2018年年報季中，新城控股年報出具後被上交所16問。而泰禾集團則是被兩次問詢，首先在尚未公佈2018年年報時發佈了擬10轉10派2.2元的高送轉預案而收到深交所問詢函。

5月8日晚間，深交所針對泰禾集團2018年年報和2019年一季報內容出具問詢函，涉及內容包括現金流、回款情況、償債能力、銷售額、存貨高企、自持商業出租率低、改變房地產用途、關聯交易等19個問題，集中在公司償債能力不足、銷售額披露信息和資產評估方式不透明、關聯交易披露信息不足、現金流量表異動等方面。深交所要求泰禾在5月15日之前作出書面回覆。其中深交所特別指出，2017年公司董事長及實際控制人黃其森一句“大目標”的表態至今仍被深交所“惦記”。深交所稱，2017年12月，黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標是再翻一番至2000億元，同時大幅降低資產負債率，請公司説明2018年度實際銷售額及降負債率的實際進展情況，是否達到銷售額目標，以及對差異原因進行分析。不過泰禾集團最新公告表示，將延期回覆問詢函。

在嘉凱城的問詢函中，交易所關注嘉凱城目前的財務狀況，以及院線業務與大股東恒大集團之間的同業競爭問題，嘉凱城在回覆中指出，嘉凱城擁有的存貨及投資性房地產等可變現存量項目資產的現金流入，足以補充流動性和償還公司到期借款，2019年將加快去化力度。同時，公司院線業務與恒大院線的同業競爭問題將在2019年7月31日前解決。

據相關房企及財務人士表示，業內普遍認為交易所對這些房企的問詢角度和問題非常專業，直指核心。而從交易所問詢的角度中，可窺見房地產行業財報中被交易所重點關注的幾類財務現象，整體來看，業績情況與經營活動產生的現金流淨額不匹配、關聯交易金額過高、存貨資產轉入到投資性房地產科目、利息資本化比例過高、存貨資產減值準備計提程度、存貸雙高尤其短期償債規模較大等問題均成為交易所重點問詢的對象。