脱離了“養老”屬性的養老地產如何“解局”？

【關鍵字】 養老地產、變相賣房、空置率高

“陝西省秦嶺南麓400畝康養項目變別墅羣，官方認定系違建已實施拆除。”一則新聞再度掀起業內對養老地產的關注。

“銀髮經濟”時代到來，無論房產巨頭還是中小房企，紛紛搶灘登陸養老地產。然而，火熱的市場背後，不少項目因為難以長期維繫配套的醫療、護理服務，脱離了“養老”的屬性，建成的項目空置率高，淪為了“變相賣房”。業內專家認為，要突破這一困境，需要解決資金的“痛點”，在資本市場創新方面找到大量“長錢”，匹配低收益率的產業特性;同時，應當通過盤活國有企業老舊物業等存量資產等方式，找到便宜的物業資產，吸引更多資源和資金。

京津冀養老地產空置率超40%

據媒體報道，陝西省漢中市南鄭區一地產企業打着養老項目幌子，在秦嶺南麓400畝山地上建別墅區。漢中市南鄭區人民政府新聞辦公室發佈的最新通報稱，按照市區工作部署，依據相關法律法規，對益豐國際項目中已認定的違法建築依法實施拆除。

實際上，不僅是“益豐國際頤養中心”這類徹底“變臉”的項目，近年來不少新建養老項目僅僅是將“養老”作為噱頭和擺設，並沒有跟進實際配套的養老設施或服務。業內人士分析認為，養老地產的實質是“賣服務”，不僅需要持續投入配套設施和人力物力，而且資金回籠過程相對漫長。開發企業迫於回籠資金的壓力，賣房之後，應有的養老服務保障卻成了“空談”。

機構數據顯示，在資本助力下，養老產業蓬勃發展，但是由於經營不善，養老地產空置率較高。自持經營類養老地產平均空置率一般達到35%以上，其中，川渝地區空置率最高，達到47.5%。京津冀和長三角養老地產空置率超40%，分別為40.55%、43.10%。珠三角略低，養老地產空置率達到36.87%。

究其原因，主要是配套的醫療服務難以保障。需求端來看，根據全國老齡辦的預測，2020年中國將有4200萬失能老人和2900萬80歲以上的高齡老人，合計佔總老齡人口30%以上;供給端來看，依據衞健委數據，截至2017年7月，全國共有醫養結合機構5814家，約僅佔總養老機構數4%，且大部分是公立機構，民營機構佔比少，醫養結合是養老發展的必然趨勢。

以“養老”為噱頭拿地開發商變相賣房

根據國家統計局的數據顯示，2018年我國人口從年齡構成來看，60週歲及以上的人口為2.5億，佔總人口的比重為17.9%，其中65週歲及以上的人口為1.6億，佔總

人口的比重為11.9%，已經達到並大大超過聯合國定義的“老齡化”社會標準。業內人士認為，養老產業的黃金時代即將到來。

據公開資料統計顯示，截至目前，全國已經有80多家房企和外資企業佈局養老地產板塊。在2018年北京秋季房產會上，共有300多個來自全國各地的旅居康養項目參展。

近年來，各地方政府越來越注重產業資源的導入和已有的資源的利用，期望引進能夠為地方政府帶來税收、就業、民生等社會效益的產業。養老產業是一個融合性較強且具有廣闊市場前景的朝陽產業，剛好契合地方政府發展的需要。在此背景之下，相比傳統的住宅、商業項目開發，以打造養老產業為“噱頭”去開發房地產，拿地的難度會更低。這一政策成為不少開發企業進軍養老地產行業的主要動因。

實際上，“以養老之名行賣房之實”的質疑卻從未平息。許多項目並未按照康養社區標準來打造，相應的養老服務也未跟上，最後所呈現的項目成了純地產。

還有一些在古鎮、山地或熱帶、亞熱帶地區的養老項目，雖然依託所在地良好的氣候及生態環境，打造出了特色小鎮，但除了氣候環境之外，在醫療資源配套、護理服務等方面卻達不到相應的標準。

長期醫護服務需配套“長錢”支持

作為帶有福利甚至社會保障性質的產業，養老地產的發展離不開政府部門的支持。政府部門支持養老地產，並不能僅僅是審批劃撥土地，除了監督規劃是否執行到位之外，也有必要監督相關配套設施和服務項目是否足夠完備，只有確保養老地產的“硬件”和“軟件”都達到標準，才能真正使其發揮出實際作用，避免淪為瞞天過海騙取用地指標和政策優惠的幌子。

同時，真正的“養老地產”對於老年人的意義是提供養老的設施及服務。中房經聯主席、景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，對普通老百姓來説，價格較為便宜的公立養老院資源稀缺，牀位緊張，很難入住，而大部分市場化養老機構價格普遍較為昂貴。通過養老地產來解決養老真正的“痛點”，在政策支持、市場準入放寬的前提下，還要解決兩大重要問題。

他認為，首先，養老地產要提供長期性的服務，持續地投入人力、物力，就要找到大量便宜的長期資金，這就意味着資本市場需要進行一些變革創新。比如在利率、債券、信託和一些市場創新方面，需要有一些大錢、長錢、便宜的錢來匹配養老產業低收益率的產業特性。

第二，需要找到一些便宜的物業資產，因為在現有的土地財政模式下，物業的資產價格太高。需要找到國有企業的一些優質、便宜的存量資產進行盤活。同時，要利用農村土地入市機會，去找到便宜的物業資產，以提高租金回報率，以此來吸引更多的資源和資金到這個行業中來。

文/本報記者 陳斯