短期內一二線城市房價漲速將進一步減緩

5月28日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組結合對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年5月《中國住房市場發展月度分析報告》。

報告發現，2019年4月核心城市住房價格連續3個月上漲，但4月份房價漲速較3月份略有減緩。核心城市在房價漲速減緩的同時，二手住房成交量也顯著下降。2019年4月，10大重點城市二手住房成交量指數為177.84，比3月下降27%，與上年同期大體持平。從量在價先的一般性規律看，重點城市房價上漲的壓力已有所減輕。

一線城市中北京、廣州漲速回落，上海、深圳漲速與上月大體持平;多數準一線及二線城市房價漲速收窄，個別城市漲速仍較高;三四線城市房價漲速繼續下降。核心城市住房租金連續2個月小幅下降。

報告稱，4月以來，中央和相關領導多次強調和重申要堅持“房住不炒”，充分表明了中央控制房價上漲的決心。一個月內包括蘇州等10個熱點城市因房價漲幅較大被住建部預警提示，熱點城市蘇州出台了房價調控“組合拳”，表明了政府對房價上漲的現實態度。由於房價上漲高度依賴於金融槓桿，房地產調控政策不鬆動，意味着房價短期難以出現大漲。

2018年底至2019年初，部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分購房者認為房地產調控可能進一步鬆動，從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。隨着近期房地產調控政策主線的進一步明確，房價上漲預期有望逐步減退。

2018年底以來，隨着定向降準等穩健性貨幣政策的實施，資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的實際利率由上浮10%至15%降至基準利率水平。但在複雜的內外部經濟環境下，防範宏觀風險仍是政策底線。貨幣供應難以進一步寬鬆，意味短期內房地產融資環境也難以得到進一步改善。這將降低房價進一步上漲的可能性，使得房價“小陽春”難以入夏。

隨着世界經濟前景趨於複雜化，全球經濟不確定因素進一步增加。由於長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯，內外部經濟形勢的複雜化使得預測房價走勢變得更為困難。這將抑制房地產投資投機，使部分潛在購房者推遲或取消購房計劃。

2019年1季度，全國房價有所回升，個別一二線城市房價出現較快上漲。隨着政府“穩房價”決心的進一步明確，以及貨幣邊際寬鬆短期見頂，房價回升的態勢將受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房價整體漲速的下降，也表明市場對這些條件的變化作出了反應。內外部經濟環境的複雜化，也有助於為處於預熱階段的房地產市場降温。

綜合以上因素，預計短期內，一二線城市房價漲速將進一步收窄，三四線城市房價還可能總體由漲轉跌。隨着調控政策的跟進，個別房價較快上漲的一二線城市，漲勢也有望減緩或由漲轉跌。

另一方面，即使部分城市房價出現回落，房價下跌的空間也較小。在城市化大背景下，一二線城市作為人口主要流入地和高端產業聚集區，住房供求矛盾長期存在。部分一二線城市如北京、上海、廈門、成都等已經經歷了一波市場調整，房價下跌空間相對較小，而潛在的上漲壓力相對較大。從三四線城市看，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數三四線城市的城市面貌得到長足改善;貨幣化棚改政策雖然淡出，但中期內三四線城市本身的更新改造需求仍較大。這些因素都使得三四線城市房價下跌的空間減小。