近三成上市房企資產過千億 行向頭部集聚

日前，中國房地產業協會和易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發佈《2019中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，中國恒大、萬科A和碧桂園仍位列上市房企三甲。保利地產、中國海外發展和融創中國分居四到六位，龍湖集團、新城控股、華潤置地和富力地產分列七至十位。

測評研究報告顯示，2018年上市房企總資產均值、房地產業務收入均值和淨資產均值增速均實現了較高速的增長：總資產均值為1121.51億元，同比上升28.4%;房地產業務收入均值為200.91億元，同比增長33.92%;淨利潤均值為25.62億元，同比增長13.82%;資產負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%;淨負債率均值同比上升2.65個百分點至92.52%。

從上市房企總資產規模來看，年末總資產超過千億的企業有57家，約佔上市房企總量的27.14%。其中超過3000億元的企業有14家，超過萬億的企業有4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產累計值佔比來看，榜單前17名企業的總資產累計值佔比已超過50%，排行榜前55名企業總資產累計值佔比超過80%。

在償債能力上，測評研究報告顯示，2018年房地產企業負債水平保持穩定，償債風險在可控範圍之內。從長期償債能力看，2018年末，上市房企資產負債率均值為68.09%，較2017年上升3.04個百分點;淨負債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個百分點。從企業資產負債率的分佈看，2018年，約42%的企業資產負債率低於68.09%的行業均值，如中國國貿、中國海外發展等;約26%的企業資產負債率處於行業均值和80%之間，如龍湖、億達中國、寶龍地產等;另外29%的企業資產負債率高於80%，這一區間的典型企業有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園和恒大等。

在盈利能力方面，上市房企外延擴張驅動增長，頭部房企盈利突出。2018年上市房企淨資產收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個百分點;總資產淨利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個百分點;總資產報酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個百分點。

在成長能力上，上市房企業績增速略有回調。2018年，上市房企平均房地產業務收入、淨利潤和淨資產規模同比均實現增長，但增速出現回落。從各企業的土地儲備情況分析，龍頭企業依然佔據優勢。其中，恒大、碧桂園、保利發展總貨值均超過2萬億元，融創、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。報告認為，短期內土地資源依然加速流向規模企業。

融資和多元化拓展仍是上市房企關注的熱點。報告指出，2018年房企融資環境依然偏緊，開發貸、債券融資、股權融資以及海外融資等途徑不同程度收緊;但2018年四季度以來，房地產融資環境有好轉跡象。至2019年一季度，房企發債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。

從業務趨勢來看，上市房企的主業仍是地產，除少數個別上市房企外，地產行業的營業收入佔據絕對比重，基本在90%以上。但上市房企探索多元化的實踐並未停止、但更趨理性，更強調穩固主業的基礎地位，避免盲目發展。

報告認為，從上市房企對多元業務領域的選擇看，首先是以房地產產業鏈上下游領域為主，既順應消費升級大勢，又反哺主業。從年內上市房企涉足的非地產業務的營業收入看，物業管理收入較成規模的上市房企數量最多，其次為商業地產、建築類，長租公寓佈局仍是熱點。在物業服務創新方面，馬太效應凸顯，多家物業公司先後上市，萬物互聯的生態系統逐漸形成。

據瞭解，本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共210家。“2019中國房地產上市公司測評成果發佈會”還首次發佈“2019物業服務企業上市公司測評成果”，該項測評由中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合主辦。