監管“嚴”字當頭 下半年房企融資環境難言寬鬆

目前，房地產金融風險仍是監管緊盯重點。據中國證券報記者不完全統計，二季度以來，針對違規向樓市“輸血”行為，地方銀保監局已開出多張罰單。近期部分城市房價過快上漲勢頭使地方政府祭出調控新招。

在此背景下，多位銀行、信託人士日前對中國證券報記者表示，下半年房地產調控及房地產金融風險防範仍會是監管關注重點，房企融資環境難言寬鬆。

房地產貸款利率處高位

央行數據顯示，一季度末，房地產開發貸款餘額10.85萬億元，同比增長18.9%，增速比上年末低3.7個百分點。

天風證券固收首席分析師孫彬彬表示，當前房地產貸款邊際有所改善。從房地產貸款餘額看，自2016年《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》下發以來，房地產貸款餘額同比增速一直持續下滑。從金融機構一般貸款利率看，2016年12月至2018年9月期間，貸款利率持續上行，直到2018年12月才從高位有所下行，但目前仍處於高位。

對於房地產金融風險，監管部門也沒有放鬆警惕。銀保監會此前印發《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，點名金融機構違規“輸血”樓市的諸多亂象，包括表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等。

據中國證券報記者不完全統計，二季度以來，各地銀保監局多次對違規向樓市“輸血”做出處罰，對象涉及12家金融機構及相關責任人，罰沒金額合計近900萬元。從案由看，變相為房地產企業提供土地儲備融資、貸款資金違規流入房地產企業、向“四證”不全的商業性房地產開發項目提供融資等是違法違規高頻事由。

銀行業內人士表示，在監管緊盯下，商業銀行對於房地產貸款態度仍偏審慎。某大型城商行華南地區支行負責人也告訴中國證券報記者，目前該行授信的房地產項目集中在一二線城市，審批權限仍在總行。

某股份行華東地區支行負責人對中國證券報記者表示：“目前，我們行對開發貸還是嚴格按照‘名單制’在做，總行口徑沒有明顯放鬆，但是今年以來的授信規模去年有小幅增長。”

信託和發債增速料“降温”

除傳統信貸渠道外，信託和債券也是房企融資重要渠道。今年以來，房地產信託表現格外搶眼。普益標準數據顯示，1月至5月，投向房地產領域的信託產品共2505款，募集規模超過2000億元，房地產已連續5個月成為信託資金流向最多的領域。

在光大信託董事長、總裁閆桂軍看來，房地產項目客觀上來講是較為優質的項目，當前信託公司對房地產項目主動管理比例有可能高於15%。但是，在樓市調控、資管新規等政策要求下，越來越多的信託公司將抱着審慎支持的態度介入。“前四月房地產信託高增長有些特殊因素，這種勢頭難以持續，預計很快就會降温。近期各監管部門、地方政府再次重申‘房住不炒’的調控理念。對於房地產市場，不能讓它驟然冷下去，但也決不能泡沫化。金融機構應平穩地做業務，而不是追求短期利益。”

普益標準研究員龍燕認為，未來房地產信託收益率與規模均有回調趨勢。房地產信託平均預期最高收益率從1月的近9%下降至5月的8.62%。一方面，資金面相對寬裕，企業融資成本預期下行，帶動房地產信託收益率下降；另一方面，房企融資難度有所下降，對信託融資渠道依賴程度稍有減弱，如債券融資等比重有望增加，房企融資議價能力增強，房地產信託市場高温態勢可能將逐步降温。

而在發債渠道，孫彬彬表示，由於2018年以來，房企發債用途主要限制為借新還舊。今年信用債發行規模雖有所上行，但是由於今年房企債券到期量也大，從淨融資情況看，今年較去年同期未出現明顯的融資改善情況。

克爾瑞研究中心數據顯示，4月，85家典型房企融資總額為1045.9億元，環比下降15.1%，同比下降26.0%。

房企下半年資金面料偏緊

由於4月多地房價上漲，不少市場人士預計部分城市調控趨嚴。再加上樓市“輸血”各渠道遭金融監管部門緊盯，房企下半年資金面仍偏緊。

恒大研究院研究員夏磊介紹，據測算，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，預計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模為6.8萬億元。2019年房地產銷售增速明顯放緩，前3月銷售額同比增速5.6%，較去年同期下降4.8個百分點。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多隻能借新還舊，融資規模上升實質是到期債務規模大幅增加。

隨着年報相繼披露，多家上市房企收到交易所年報事後審核問詢函，要求説明是否存在短期償債風險以及是否有應對措施等問題。

孫彬彬表示，從房企今年各融資渠道融資近況看，部分雖有邊際改善，但並未出現全面復甦。融資結構較為依賴表外負債的房企仍面臨較大再融資壓力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期很多房企高價拿地現象引發市場關注。從房企資金管理角度看，一要規範運作，防範出現類似交易所問詢函中涉及的問題；二要積極進行物業銷售，把握銷售節點和進行產品營銷，進而回籠資金。