抵押房產要看清 解押不成過户難（以案説法）

【案例】王某想買套房子，幾番尋找、比較之後，看中了劉某手裏的一套二手房。經過協商，劉某以600萬元的價格將該套二手房出售給王某，王某則支付購房款460萬元作為首付，後劉某當月即向王某交付了房屋鑰匙。由於此前該房屋已被兩次用於抵押，可在房屋交易中，劉某僅解除了該房產兩處抵押登記中的一處，另一處抵押登記因債務始終無法清償而未註銷，結果抵押權人申請了強制執行，法院隨後查封了涉案房屋，最終導致劉某遲遲未能將房屋向王某過户。王某於是到法院起訴劉某，要求辦理房屋過户手續，並支付逾期過户違約金83萬元。

【説法】法院認為，因劉某拖欠他人債務，導致房屋被查封，被禁止辦理買賣、過户、轉讓等手續，王某要求過户的請求客觀上不具備履行條件，法院難以支持。同時，劉某的違約行為導致王某未能取得產權證，應承擔違約責任。最終法院判決劉某支付逾期過户違約金56萬餘元。

當前，二手房買賣可能存在權屬爭議，加之市場行情變化、參與者契約精神不足、逐利心理和法律知識欠缺等因素，容易成為糾紛的易發多發區。

法官提醒，購買二手房屋前，一定要核實房屋性質、權屬和代理授權情況，提前防範風險。對房屋性質和權屬，買受人可通過查詢不動產信息後區分情況予以處理：不購買已被查封等不可交易的房屋，限制交易的房屋應在符合上市條件後購買，購買普通商品房時應盡到善意注意義務，對於設定多重抵押的房產，應慎重簽約。

賣方也應誠信守法，在合同簽訂前應如實告知房屋共有、抵押、購買資格等有關情況；在合同簽訂後，要依約及時履行合同，防止因違約可能導致的高昂訴訟成本和嚴重後果。

（本報記者 張 璁整理）