百城住宅庫存消化週期分化加劇 一線城市住宅庫存連增12個月

■本報記者 王麗新

基於資金和庫存壓力，開發商正在加快項目入市速度，爭取快速回籠資金。但現實卻是，部分城市去化速度加快，有些城市則仍舊不温不火。

據易居研究院監測數據顯示，截至2019年5月底， 100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，環比下降0.5%，同比增長5.4%。觀察今年前5個月的數據，庫存規模總體上呈現了環比下降的態勢。但由於去年四季度密集推盤的因素，即便庫存有月度環比的下降，庫存規模仍呈現出連續6個月的同比正增長態勢。

分類來看，截至2019年5月底，一線城市、二線城市、三線、四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬平方米、22131萬平方米和20069萬平方米，環比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

可以看出，百城住宅消化程度分化加劇。一線城市和三線、四線城市的庫存拉昇態勢較明顯。其中，一線城市預售證管控力度相對減弱，供應放量，庫存同比連增12個月；二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前首次出現同比正增長，這説明其庫存基本面也在發生變化；三線、四線城市目前保持了連續7個月的同比正增長態勢，庫存去化壓力略有增加。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年4月份房企推盤節奏相對快，但到了5月份，各地穩房價的動作明顯增加，推盤方面的管控繼續加大，這也使得相關城市推盤規模出現了環比下降。

從具體城市來看，在上述100個城市中，消化週期在36個月以上的有1城，為漳州；消化週期在18個月-36個月的有13個城市，包括三亞、大廠等城市；消化週期在12個月-18個月的有27個城市，包括銀川、北京等城市。消化週期在6個月-12個月的有44個城市，包括西安、太原等城市。消化週期在6個月以下的有15個城市，包括秦皇島、崑山等城市。

嚴躍進表示，庫存下降過快的城市，一、二手房價格往往也容易上漲。以西安和呼和浩特為例，2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%，據國家統計局最新數據顯示，西安新建商品住宅價格指數同比漲幅已連續6個月位居全國70城首位。同樣，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫存面積同比下降18%，其新房庫存明顯不足，這也間接導致了二手房價格上漲過快，其二手房價格指數同比漲幅已連續7個月位居全國70城首位。後續從“穩房價”等角度出發，此類城市需要積極增加新房供應。

嚴躍進指出，從後續市場發展來看，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，預計住宅成交會繼續降温，這也制約去庫存的速度。換而言之，未來幾個月要警惕庫存去化週期反彈的可能，此類反彈態勢又會影響相關城市的房價走勢。