二三線城市爭建摩天大樓 天際線下暗藏風險

隨着我國經濟和城市建設的快速發展，一座座摩天大樓在很多城市“拔地而起”，大樓的高度不斷刷新。記者近期調研發現，在中西部省份的不少二三線城市，在各種因素綜合作用下，摩天大樓建設正如火如荼，在展示經濟社會發展成果、刷新城市天際線的同時，也存在摩天大樓高度與地方財力、經濟和產業支撐不匹配等問題，暗藏一定經濟和金融風險。

摩天大樓在二三線城市“拔地而起”

摩天大樓，又稱為超高層建築。隨着高層建築不斷發展，摩天大樓的定義在各國存在一些差異。根據我國《民用建築設計通則》有關規定，建築高度大於100米的民用建築為超高層建築。

摩天大樓作為現代建築技術的結晶，是展示經濟、社會發展成果的有效手段，可以明顯提升城市形象。由於摩天大樓所處的位置顯要、造型獨特、視覺效果強烈，往往會成為所在城市的“名片”。

有關城建專家認為，摩天大樓具有節約城市用地，縮短公用設施和市政管網開發週期、加快城市建設的特點。一些摩天大樓建成後成為當地的地標性建築景觀，對完善城市功能、創造新的產業帶和新的投資熱點起到一定作用。

每年，世界高層建築與都市人居學會(CTBUH)都會出版一份研究報告，對上一年竣工的所有200米及以上建築進行分析。數據顯示，中國在建造高層建築方面仍保持着最高產的地位，2018年完成88棟。按城市分，全世界竣工摩天大樓數量最多的前10名城市中，中國6個城市上榜，其中3個城市地處中西部。在第11到第18名中，也有多箇中國城市。

記者在東北某省會城市採訪發現，近年來當地摩天大樓的建設速度很快。記者登上市內一處較高的建築物樓頂看到，附近一些高層建築已竣工，多數是集商場、商住、酒店等多功能於一體的城市綜合體。

“金融服務類企業仍是大面積租賃需求的主要推動力。”東北地產界一位人士表示。

在廣西南寧，1993年3月竣工的一座大廈，高138米，成為當時全自治區最高的建築物。9年後，當地才有另一座大樓以159.7米成為“第一高度”。隨後，當地的地王大廈以276米的高度連續7年佔據“第一高樓”寶座。近年來，隨着當地經濟快速發展，越來越多的摩天大樓拔地而起，“第一高樓”一次次被刷新。

在西部某工業城市，目前已建、在建和規劃的200-300米的建築共有4座，300米以上的有1座。

一位從事城市規劃的幹部表示，隨着城鎮化步伐的加快，摩天大樓的建設成為一些城市相互比拼的重要參照。不少二三線城市之所以熱衷於建設摩天大樓，在於摩天大樓能在一定程度上提高城市的土地集約利用水平，豐富城市景觀和天際輪廓線，推動固定資產投資增長，有助於向外界展現一個地方經濟、社會發展的成就和欣欣向榮的城市形象。

摩天大樓建設熱潮暗藏風險隱患

在摩天大樓拔地而起的同時，一些大樓較高的空置率帶來的風險不容忽視。在長沙的一個新興商務區，目前當地甲級寫字樓市場供過於求，仍為租方市場。2018年末，這個片區迎來數個甲級寫字樓入市，其甲級寫字樓空置率達到81.3%。

在西部某城市，一棟318米高的大廈已於2018年一季度竣工，分為酒店、商業和寫字樓三個部分。項目業主方有關負責人表示，目前酒店和商業部分沒有資金投入，沒辦法按計劃開拓市場。而寫字樓總建築面積9.3萬平方米，商家入駐僅3.5萬平方米，空置率約為62%。“走量不理想，來看的人很多，但是真正下手的不多，50層以上的部分基本都沒有租出去。”

另一棟380米高的摩天大樓是當地第二高樓，業主單位一位項目主管表示，B塔已經建成運營2年了，但受經濟下行等因素影響，近來商户退租、退鋪的現象明顯，人流量也在下降，公司面臨不小的壓力。在西部地區的另一座城市，隨着經濟下行壓力加大，不少摩天大樓業主方正面臨銀行政策收緊的困局。

多位摩天大樓的業主單位負責人表示，高樓建成交付後，在運營上都會不可避免地面臨較大壓力，空置率短時間內很難下降。

有分析指出，摩天大樓出租率的高低往往與所在城市第三產業在GDP中的比重密切相關，一旦摩天大樓的數量超出了城市的經濟承載力，就會出現供給過剩的局面，而摩天大樓建成後能否獲得收益，關鍵取決於出租率。目前，空置率成為困擾摩天大樓的一大難題。

此外，還有業內人士提醒，摩天大樓建成後，管理和維護成本高昂，亦可能極大地擠佔租金等有限渠道的收入，還將面臨國家政策收緊、市場環境發生重大變化等因素導致的資金短缺風險。

其次，摩天大樓消防安全隱患大。廣西南寧市消防支隊防火處工程審核科高級工程師黎承介紹，隨着摩天大樓體量越來越大、高度越來越高、構造越來越複雜，再加上大量新材料、新工藝、新技術的廣泛應用，其潛在的火災危險性日益攀升，已逐漸成為消防安全的“短板”，給消防工作帶來了更為嚴峻的挑戰。一旦此類摩天大樓發生火災，極易形成強烈的“煙囱效應”，人員疏散、逃生、滅火工作將會相當困難。

記者從消防部門瞭解到，當前的滅火救援能力尚不足以全面應對超高層建築火災。目前我國消防登高車的最高作業高度才到100米，實際上，受地理環境和自然環境的影響，消防登高車最高只能升至極限值80%左右。即便如此，許多城市只有一台這樣的消防登高車，有的城市甚至沒有。

此外，超高層建築對環境會造成一定負面影響。在城市中心區集中建設超高層建築，會對周邊自然環境造成負面影響，如影響採光、空氣流通不暢、光污染，容易產生“熱島效應”。

遵循市場規律避免盲目開發

業內人士表示，摩天大樓的建設體現了城市的經濟發展水平，其建設應符合所在地的城市建設目標，應科學規劃，不應盲目建造“世界之最”“世界最高”等建築。

記者在調研中發現，一些著名的文化古城核心區，不斷冒出一座座“聳入雲端”的摩天大樓，有的甚至就在世界文化遺產的附近建起了高樓，影響古城風貌。

業內人士表示，在建設摩天大樓過程中，一定要遵循市場規律和經濟規律，防止行政之手打造政績工程、形象工程。

同時，在決定建設摩天大樓前需要綜合考慮各方面的因素，從安全、環境、實用性等方面全面考慮。應充分考慮城市總體開發強度，使其符合城市規劃佈局和分區要求。在摩天大樓的開發建設中，應完善總體城市設計、建築密度分區、區域人口規模特徵、區域交通(環境)影響評價等研究工作，有效加強城市規劃的控制和引導作用，尤其二三線城市要根據城市本身的地質、商業配套、地方財力等條件，以謹慎的態度冷靜面對摩天大樓建設熱潮，避免盲目開發。

此外，還有分析人士認為，建設摩天大樓也要綜合考慮消防安全、節能環保和運營維護負擔等問題，防止過度開發。