土地市場火熱 房企海外融資規模井噴

房企海外融資規模持續井噴。中原地產研究中心統計數據顯示，7月以來，15家房地產企業發佈海外融資計劃，融資金額超過百億美元。在境內融資預期收緊的背景下，房企加大了海外融資力度。業內人士稱，上述房企積極融資，一方面和償債高峯期集中到來、融資預期收緊有關，另一方面和土地市場持續火熱有關。預計下半年熱點地區土地市場延續火爆。

融資成本不一

從融資成本看，房企之間分化明顯。部分房企海外融資利率低於6%。以合景泰富為例，公司7月3日發佈公告稱，已額外發行於2024年到期本金總額2.25億美元的優先票據，票面利率為5.875%，優先票據上市及買賣於7月4日生效。

不少房企海外融資成本高於10%。以弘陽地產為例，公司日前公告，已發行於2022年到期金額為2.5億美元的10.5%優先票據，票據上市於7月4日生效。天譽置業7月8日公告，將發行1.05億美元於2023年到期的優先票據，票面利率為13%。發行票據主要用於若干現有離岸債務再融資及用作其他一般公司用途。

有的房企連續進行多筆海外融資。以禹洲地產為例，公司7月3日公告，進一步發行於2023年到期、金額為4億美元的6%優先票據。新票據將與2016年10月25日公司發行的於2023年到期金額為2.5億美元6%優先票據合併組成單一系列。此外，公司於7月2日公告，將發行於2020年到期本金總額為2億美元、按年利率5.5%計息的優先票據。

中原地產首席分析師張大偉表示，2018年四季度以來，房地產企業融資計劃實施逐漸井噴。從企業融資情況看，2018年四季度以來，房企融資難度相比之前有所緩解，但難度依然比較大。但房企“缺血”過多，融資需求依然井噴。2019年5月以來，針對房地產行業融資渠道監管趨嚴，特別是信託收緊預期明顯。在此背景下，房企加快拓寬融資渠道。

據瞭解，銀保監會對近期房地產信託業務增速過快、增量過大的部分信託公司進行了約談警示，要求增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。提高風險管控水平，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展。控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。張大偉預計，隨着融資難度加大，融資價格可能進一步上行。

土地市場高位運行

對於房企加快融資節奏的原因，業內人士稱，一方面和償債高峯期集中到來、融資預期收緊有關，另一方面和土地市場持續火熱有關。

張大偉表示，春節過後，信貸市場出現一定鬆動，房企融資增量明顯增加。同時，部分城市土地市場持續升温，房企積極拿地。中原地產數據顯示，近期土地出讓規模持續高位運行。2019年以來，全國50個大城市合計賣地2.15萬億元，同比增長15.9%。分季度看，一季度整體低迷，二季度全面復甦，三季度以來土地市場成交火爆。

一二線熱點城市今年以來土地出讓規模較大。其中，杭州市出讓土地1458.5億元，武漢出讓土地949億元，北京出讓土地944億元，天津出讓土地902億元，蘇州出讓土地883億元。

部分熱點地區地塊受到房企追捧。以深圳地區為例，深圳市土地房產交易中心日前集中出讓5宗居住用地使用權，合計出讓面積約17公頃，總建築面積約68.97萬平方米，掛牌起始總價約154億元。拍賣前三天，房企繳納保證金數量高達1100億元，單一地塊競買者均超過11家。最終，5宗地塊以223.84億元成交，溢價率超過45%。

張大偉表示，經歷2018年嚴格的土拍市場後，不少房企需要補充土地儲備，因此拿地積極性較高。其中，二線梯隊房企拿地最為積極。預計未來土地市場會出現一定程度分化，熱點地區優質地塊的爭搶會持續激烈，非優質地區定價可能出現下調。預計房企在三四線城市拿地金額會進一步萎縮，一二線城市土地市場會進一步升温。

下半年平穩為主

對於下半年房地產行業整體走勢情況，張大偉表示，不少城市在增加土地出讓。如果出現過熱現象，不排除調控升級的可能性。樓市方面，今年以來，針對房價大幅上漲的區域調控持續加碼。以蘇州地區為例，在土地市場和樓市均升温明顯的情況下，今年以來當地出台了多項調控政策。

二手房市場方面，諸葛找房指出，2019年上半年，在“房住不炒”的政策總基調下，各地政府根據房地產市場情況因城施策，確保市場平穩運行。百城二手住宅掛牌均價在2月份觸底之後小幅上漲，漲幅逐漸收窄趨於穩定。上半年，10個重點城市二手住宅成交量同比上漲14.09%；成交量整體表現出“前高後低”態勢，且城市間分化明顯。

諸葛找房預計，隨着新房項目放量入市，二手房二季度成交量有所下滑；從市場情緒各類指標看，市場觀望情緒有所加重，二手房市場面臨較大壓力。“穩地價、穩房價、穩預期”仍是下半年及政策基調，重點城市住宅成交量將由小幅下跌趨於穩定，購房者持續觀望謹慎入市將成為常態。

新房市場銷售方面，張大偉指出，2019年上半年房企銷售繼續分化，多數企業以平穩為主，部分房企漲幅放緩明顯。考慮到不少房企6月份衝刺半年報業績動機較強，預計房企7-8月淡季的銷售數據壓力大。