易憲容：中國房地產開啓真正的調整

對於一般行業來説，企業破產是市場經濟優勝劣汰的常態，人們也不會因有些企業的破產而感到驚訝。沒有一些企業破產，這個行業是無法有市場競爭力並向前發展的。

不過，中國房地產市場則不同。2003年中國的房地產企業大約有3萬家，到2018年底工商註冊的房地產企業就達到9.7萬家。十幾年的時間裏，國內的房地產企業增加3倍多。試想，十幾年來，國內房地產市場價格只漲不跌，誰拿到土地，誰就可利用金融槓桿成為房地產開發商。在這樣的情況下，房地產企業只能是越做越大，而進入房地產市場的企業也就越來越多，尤其是2016年以後，國內房地產市場空前繁榮，更是吸引各種各樣的企業進入房地產市場從事房地產開發。

隨着國內房地產的繁榮與發展，房地產市場的集中度越來越高。比如，2018年，中國500強房地產企業全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%;銷售金額創下9.9萬億元新高，同比增長17.1%。中國500強房地產企業市場份額，按面積和金額分別為41.73%和66.01%，而剩下34%銷售金額約由96500家企業來分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產開發的空殼企業，房地產企業其數量之大也是絕無僅有的)。無論是從融資的角度，還是從房地產開發技術的角度來説，這自然會導致房地產市場的激烈競爭，國內房地產企業的優勝劣汰也自然出現，加上政府出台一些房地產調控政策更是讓這種競爭加劇。

作為資金密集型的房地產業，融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場競爭。繼5月銀保監會重申嚴格監管房地產融資後，銀保監會主席郭樹清在6月的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產金融化問題;7月初，房地產信託被收緊規範;7月12日，發改委發文要求，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。而作為房地產企業融資的主渠道，銀行貸款更是有嚴格的規定。中小房地產開發商要從銀行獲得貸款幾乎是不可能。政府對房地產的融資全面緊縮，一些負債率過高的房地產開發商走向破產也是必然。根據國內媒體報告，截至7月21日，2019年總計有271家的中小型房地產開發商宣佈破產。

對於今年上半年有271家房地產開發商破產，這樣的情況應該是今後房地產市場的一種常態，並不值得大驚小怪。因為當前國內房地產開發商過多過爛，早就該讓一些房地產開發商淘汰出局。271家房地產開發商破產，在總量看上去是一個不小的數字，但它們佔全國房地產開發商家數比重不足3%。因此，這些房地產開發商破產對房地產市場的影響完全可以忽略不計，根本上對當前的房地產市場沒有多少關係。

但有一個方面意義重大，就是以往國內房地產開發商一本萬利，誰做房地產，誰都能獲得暴利，十幾年來，只是看到做房地產開發的越做越大，房地產開發商掠奪的社會財富越來越多，導致整個社會經濟及房地產市場畸形發展，房地產開發商從來就不存在破產淘汰的。這隻能説明這種房地產市場，在政府嚴重參與干預下，市場優勝劣汰的機制無法發揮作用。當前房地產市場出現一些中小房地產企業破產，這就意味着國內的房地產市場開始出現重大轉折，市場優勝劣汰的機制開始顯示作用，國內房地產市場的市場化程度在提升。

而這種房地產市場的重大轉折，不僅意味着國內房地產開發商破產這種市場優勝劣汰的機會將成為常態，也意味着國內房地產市場的供求關係正在發生重大變化，以往房地產市場價格只漲不跌的態勢正在改變或正在逆轉。如果國內房地產市場價格只漲不跌的態勢正在逆轉，也意味着國內房地產市場真正的調整由此開始。

然而，要實現國內房地產市場重大調整，並讓房地產市場走上持續健康發展之路，就得讓當前政府的各種房地產市場的行政性調控政策逐漸退出市場，就得是通過堅持“只住不炒”的市場定位。而要做到這點，不僅政府不能夠托住房價，讓行政性調控政策退出市場，而且加大房地產市場經濟槓桿的調控力度。比如，堅決用税收政策把住房的投資與消費區別開(如調整房地產交易税及房地產交易所得税，以此有利於只有一套住房的消費者，嚴厲打擊二套以上住房的投機炒作者)，堅決遏制房地產投機炒作，讓房地產市場迴歸到以消費為主導的市場，而且還得全面收緊金融槓桿，讓房地產投機炒作者退出市場。唯有這樣，國內的房地產市場才能逐漸地迴歸理性，走持續健康之路。(作者是青島大學經濟學院教授)