房地產行業進入新一輪整合期

29日，聚焦尋找行業新動能、實現多元化探索的“2019博鰲房地產論壇”正式閉幕。在業內看來，房地產行業正在從高速增長向平穩增長過渡，隨着調控政策的進一步深入和精細化，如何在速度、風險和利潤之間實現多維度、多層次的平衡成為行業發展關鍵所在，當前的房地產企業需要集體突圍，行業內部也進入新一輪整合期。

上半年房企業績深度分化

在此次博鰲房地產論壇上，與會企業人士和業內專家普遍認為，房地產企業已經走出舒適區，行業面臨的不確定性在不斷增加。僅從上半年的業績表現來看，大房企的銷售業績普遍穩健增長。與此同時，不少現金流緊張的房企，不得不轉賣項目斷臂求生，甚至直接破產。

近日，克而瑞方面針對房企上半年業績監測數據顯示，從盈利結構來看，市場調整期房地產行業馬太效應持續放大，集中度進一步提升;同時，盈利能力的分化也在加大。其中，2019年上半年預計盈增(排除扭虧)的房企中，百強房企佔到11家，而盈虧的則基本是小規模房企。此外，規模房企的歸母淨利潤增長率不降反升，例如綠地、金科等;而大部分中小型房企歸母淨利潤增速下降明顯。

另一方面，從土地市場收儲佈局來看，上半年房企之間分化也在加劇。上半年，隨着部分城市土地市場回温，房企搶地的消息不斷傳出。其中，規模超千億級的房企加快拓儲節奏，多數企業拿地熱情回温。中國指數研究院的統計數據顯示，上半年龍頭房企之一的碧桂園一改去年的“降速”風格，快速吸收土儲，半年內拿地金額佔銷售額比重為25.3%，其中二季度該比值達42.8%。

“對比來看，中小房企受規模與資金的影響拿地節奏分化明顯，部分企業拿地比較保守，在原有土地儲備不足的背景下，可能會導致未來供應不足。”中指院相關負責人分析認為，“部分企業為跨越陣營瘋狂拿地，但在市場整體融資環境偏緊的背景下，中小企業資金渠道少且成本高，激進拿地可能會導致現金流承壓。”

克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出，整體來看，儘管房地產行業處於調整期，對於眾多中小房企而言，弱市下站穩腳跟並不容易，但強者恆強的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規模房企除了資源傾斜優勢，應對風險的管控能力以及及時的戰略調整是關鍵。

中小型房企加速離場

7月，針對房地產行業的各種調控政策繼續出台。地方省市集中於限售加碼、土地出讓環節收緊、房地產交易環節亂象整頓等。

與此同時，近期監管層針對信託融資、美元債新規等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號。業內普遍認為，隨着房企資金面的收緊，房企下半年投資拿地或將趨於保守，從房地產融資到開發存在的時間跨度來看，調控效果將在四季度有所體現。

中原地產首席分析師張大偉認為，在政策內容裏，過去很少提及的房地產金融風險在今年以來被密集提及。因為房企資金面缺血過多，目前來看，融資需求依然很大。“從房企的資金成本看，因為需求增加，房企的資金成本相比之前有所增加，特別是規模比較小的企業融資成本明顯增加，其中美元債融資成本普遍超過10%。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，中小企業破產，和本身房屋銷售不好、拿地機會不多等多種因素都有關。而從政策層面看，實際上包括限購、限售等政策，也會影響其房屋銷售，最終對部分中小房企形成限制和制約。而類似現象也説明了當前房企的一個困境，即在融資環境收緊的情況下，房企的資金面會更加惡化，進而對相關房企帶來較大影響。部分房企的壓力增大，自然也會通過收購併購等方式進行項目的處置。

行業進入新一輪整合期

中指院相關負責人也指出，從融資層面來看，不同房企之間的融資能力將進一步分化。大型房企普遍具有信用評級較高、資質較好、融資渠道較廣、信託融資佔比較小等特點，企業的債務覆蓋率較好，信用債的監管調控對大型房企整體影響不大。相比較而言，融資收緊對中小型房企在融資規模和成本上影響相對較大，尤其對短期高負債以及信託融資佔比較高的房企帶來考驗。

業內分析認為，2019年房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡，龍頭企業優勢更加明顯。隨着房地產行業競爭日趨激烈，行業發展在“量”上處於頂部，兼併加劇，行業集中度將持續提升。

朱一鳴分析表示，從目前房企預告2019年上半年業績情況來看，相較於2018年，房地產行業降温明顯，繼而對房企的利潤衝擊較大。基於上半年房企整體銷售業績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。

他同時指出，行業競爭格局分化進一步加劇。在此背景下，對經營者的管理能力提出了更高的要求，房企在規模擴張的同時也應注意質量與效益的提升。

從龍頭房企的發展戰略來看，恒大、碧桂園、萬科等企業幾乎不約而同地選擇多元化業務方向。其中，恒大方面表示正式轉型為多元化綜合型企業，逐漸形成以地產為基礎，旅遊文化、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局。而碧桂園也在佈局機器人、現代農業等多元化業務。

參加論壇的業內專家普遍認為，2019年，房企在資金方面的壓力有增無減，房企仍需加速銷售回款，理性投資，謹慎介入高價地和高溢價地塊。同時，應把握機遇併購那些具有發展潛力的中小企業及其優質項目，同時從提升產品品質入手，更好地滿足居民的自住需求。另一方面，企業之間的兼併整合，將有利於整個行業的結構優化和市場化進程。