多面承壓 商業地產面臨集體突圍

市場難言樂觀的商業地產已經明顯進入了深度調整期，但這期間也孕育着新機遇。

當前我國商辦用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的庫存壓力。經濟增速放緩、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內外部因素，對商業的衝擊愈發強烈，商業地產行業變革壓力愈發迫切。業內人士分析認為，企業內部競爭格局將愈加清晰，商業地產也將整體進入創新求變的精細化發展時代。

商業地產多面承壓

在業內看來，中國商業地產在過去幾年發展速度過快，進而導致一定程度上的同質化或甚至是“供應過剩”現象。這種現象在北京、上海等城市較為普遍，寫字樓、零售等多種業態也在線上線下融合、城市更新的變革大潮中上下求索。

近日，第一太平戴維斯研究部的數據顯示，北京寫字樓市場自2018年底開始放緩，2019年1季度全市寫字樓市場平均租金在連續7個季度環比增長後，首次出現下降，部分商圈甚至出現負吸納。不僅如此，在剛剛收尾的2季度，寫字樓市場延續了租金環比下跌的趨勢，同時大體量的供應更是直接推動甲級寫字樓空置率環比上升。

7月中旬，中國指數研究院發佈的《2019中國商業地產發展白皮書》指出，由於當前經濟下行壓力加大，商業消費空間正在受到擠壓。從外部宏觀環境來看，經濟下行壓力大，企業發展放緩。同時服務行業增速也有所放緩，消費對於經濟的拉動作用有所減弱。這對於商業地產投資端與銷售端帶來一定影響，今年前5個月的數據顯示，包含商業營業用房和辦公樓的商業地產開發投資額及銷售面積均出現下降。

電商交易模式也在持續衝擊實體商業市場。近幾年來，電商的崛起對於線下實體商業的影響持續發酵。社會消費品零售總額的增長活力更多來自於網上消費，線下實體商業受到衝擊。2019年1-5月，全國商業營業用房銷售面積為3293萬平方米，同比下降12.9%。

此外，商辦類政策影響不斷釋放，庫存壓力加劇。有分析認為，北京等城市陸續出台的商辦類項目限購政策，對商辦市場造成較大沖擊，商住房的流動性很大降低，成交規模和成交價格同比降幅顯著。商辦類項目限購政策的落地實施，對商辦類產品市場的供求格局產生了重大影響，進一步加劇了商辦類產品的庫存壓力。

市場結構性機遇待啓

2019年以來，受宏觀經濟運行及行業變革等內外部因素影響，商業地產銷售面積出現同比下降，使本來就已進入存量競爭的商業地產市場庫存壓力加劇，商業地產的運營能力變得更加重要。另外，在經濟結構的持續優化、新技術的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下，商業地產行業的變革與調整步伐進一步加快。

與此同時，業內專家指出，市場結構性機遇仍然存在。從上半年的土地供給來看，中指院的數據顯示，商辦土地市場整體供應量仍然較大，一線城市熱度不減。2019年1-6月，全國300城商辦用地推出規劃建築面積1.02億平方米，共成交0.91億平方米;成交樓面均價為2179.6元/平方米，平均溢價率為9.21%。從各等級城市來看，一線城市量減價升，成交樓面均價上漲顯著，市場熱度不減;二線城市商辦土地市場內部分化，土地市場承壓;三四線城市商辦土地市場熱度下滑。

“從當前商業地產的租賃市場表現來看，2019年上半年，在一線城市的商業營業用房租賃市場中，依然存在結構性機會。”中指院相關負責人分析指出，具有一定經濟基礎、商業活躍度相對較強的新一線、二線城市，也將持續受到零售商關注。另一方面，隨着經濟結構的不斷優化，金融、TMT等行業對辦公樓的需求有望持續提升，將進一步帶動辦公樓市場租金的平穩微升。“尤其是部分重點城市，在各類產業、人才的政策利好下，吸引了大量企業落户與投資，將為租金增長帶來空間。”

在近日舉辦的“2019奇點(中國)綠色商業生態價值論壇”上，優博集團董事長單大偉表示，商業地產已開始轉向精細化運營，需不斷思考“質量平衡”與“速度生長”。因此，能滿足存量改造和消費升級需求、以健康和高效為核心的綠色商業成了未來發展趨勢。

萬通集團創始人馮侖表示，未來的15-20年，商業地產領域中兩類企業會活得比較好，“一類是在商辦中以售養租的企業;另一類是細分領域裏運營得比較好的企業，這一類企業投資回報率必然比較高，會在‘後開發時代’找到自己的運營優勢。”

行業進入高度競爭期

馮侖認為，在行業升級和消費引領下，屬於中國的商業地產高品質時代已經到來，行業進入高度競爭期，“對於地產公司而言，轉型就是一場‘胖子轉身’，微轉型是縱深創新;小轉型是多元但不轉行;大轉型是徹底告別房地產開發。”

在業內看來，商業地產正面臨着新的行業發展格局。一方面，在消費升級和商業變遷的背景下，需求端正在發生改變，新模式新技術迭代日益加快，商業變革不斷出現。而另一方面，商辦市場已經進入到存量高度競爭的時代，行業競爭愈發激烈。在時代變局下，商業地產企業在佈局、產品、資金、資本整合等方面不斷地調整和完善自己的發展思路，以期持續鞏固自己的競爭優勢。

從近幾年的新項目佈局來看，一線城市商業正在由市中心向外圍區域擴展。如北京市場，2019年下半年-2020年北京市購物中心待開業項目主要位於北京近郊區域，其中約90%的項目位於四環以外。

三四線城市在城市化進程推進、消費升級的背景下，商業市場在未來幾年內也面臨較大的升級機會。從大的方向來看，頭部城市存量商業地產改造和升級日趨增多，而2019年新項目的主戰場依然聚焦在三四線城市。

“在精準定位的基礎上，企業產品業態和產品空間也正在進入差異化模式。在存量高度競爭的背景下，差異化產品的建設已經成為企業的核心競爭力之一。”上述中指院負責人表示，為應對消費者不斷升級的消費需求，企業在商業創新方面，應堅持差異化定位，補足區域功能短板，打造休閒娛樂的體驗式場景，豐富商業內容，從內容和場景上提升體驗感和互動性。

中指院的白皮書指出，資本整合是商業地產企業做大做強的直接有效途徑之一，它不僅可能帶來資本和項目端的協同效應，也是企業獲取優質存量資產的重要方式。2019年商業地產企業、商業經營企業之間的資本收購依然很活躍，企業間整合機會不斷顯現。

綜合來看，商業地產目前已經進入深度調整和高度競爭期，面臨眾多的不確定性。這對於市場中的各類參與主體提出了新的挑戰，企業需要不斷調整和完善自己的發展路徑，準確把握政策走向和市場需求，在價值投資的原則下，積極應對市場變化。