長租公寓金融創新可別成了監管套利

證券時報記者 蔡江偉

一度被視為創新範本的長租公寓，卻頻現爆倉事件。近日，華東某知名長租公寓宣佈，公司因經營不善倒閉。房東關切後續租金有無着落，租客擔心會否被掃地出門。此前，已有多家長租公寓經營者因種種原因宣告破產，涉及人數眾多，社會反響強烈。

長租公寓的商業模式，是商家通過向房東收房，統一裝修後再轉租給房客，類似於傳統意義上的二房東。儘管中間商賺了差價，但經過統一裝修改造，千差萬別的房子變成類似標準化的產品，提升了住房的居住價值，可以更好地滿足用户需求。然而在實際操作中，商家往往通過集中收租、分期支付，甚至刻意引導租客貸款的方式，形成資金池，以快速擴張規模。部分激進者，則將預期的租金收入打包成理財產品，售賣給社會公眾，已符合金融運作的特質。遺憾的是，相應的監管，卻未能及時跟進。

在過往的爆倉案例中，“高進低出”成為高頻詞，這顯然不符合正常的商業邏輯。但在互聯網模式創新噱頭的掩蓋下，“規模”被放在“利潤”之前，以吸引資本的關注和垂青。我們看到，這些年各路玩家競相入場，激烈的競爭往往以價格戰的方式開打。這反過來放大了經營者的風險，資金鍊成為整個業務鏈條最薄弱的一環。但是，目前對絕大多數長租公寓運營者仍然執行普通商事企業的標準，一些公司的註冊資本只有百萬元級別。如此低的資本金卻實際操持着類金融的業務，箇中風險不言自明。在寬鬆的監管下，倘若拘泥於“有限責任”的尺度，經營者的道德風險不得不防。

各類金融創新在層層穿透後，其實質基本可歸結為槓桿魔術，相應被抬高的風險不應被忽略。在現行長租公寓的運行和監管模式下，運營者一旦成功即可收穫幾何級數放大的果實，但失敗的苦果卻往往轉嫁給房東、租客和社會承擔。名義上的金融創新，實則變成監管套利。對此，業內就有專家建議，租賃行業應立法建立准入門檻，並參照類金融企業，建立風險準備金制度，以限制商家盲目擴張。類似將風險扼殺在搖籃之中的舉措，或值得監管部門借鑑。