調控效應顯現 房地產市場日趨理性

15日，國家統計局發佈7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。統計顯示，7月商品住宅銷售價格漲幅總體穩定，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅不同程度回落或與上月相同。在房地產市場調控持續從緊的背景下，二手房連續兩個月出現20個城市房價環比下跌。

業內人士表示，中央政治局會議此前提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，表明房地產調控的方向不會改變。在此背景下，未來房價或呈現“城市分化、預期穩定”態勢。

房價漲幅收窄

國家統計局數據顯示，7月，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅不同程度回落，或與上月相同。初步測算，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅與上月持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.2%和7.1%，漲幅比上月分別回落0.7和0.8個百分點。

環比方面，初步測算，四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京和廣州分別上漲0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，上月為持平，其中上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。

房價上漲的城市個數和最高漲幅均有所下降。7月70大中城市中新建住宅價格上漲的城市為60個，較6月的63個減少3個。其中，環比漲幅超過1%的城市為18個，較6月的22個減少4個，環比漲幅最高的平頂山上漲1.6%，較6月2.5%的漲幅縮窄0.9個百分點。二手房方面，漲幅最高的呼和浩特同比上漲21.7%，較6月23.7%的最高漲幅縮窄2個百分點。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，各地繼續貫徹落實黨中央、國務院部署，始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，進一步落實房地產調控長效機制，房地產市場總體延續平穩態勢。

根據國家統計局發佈的數據，記者對70大中城市住房價格指數進行簡單算術平均發現，新建住房價格同環比均有所回落。環比方面，70大中城市新建住房價格環比上漲0.59%，較6月回落0.07個百分點;同比方面，新建住房價格同比上漲10.09%，較6月回落0.68個百分點。

易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，今年以來，房地產市場走勢“先揚後抑”，市場走勢也明顯分化，一二線城市成交量回升、三四線城市市場降温的特徵明顯。二季度以來，部分熱點城市成交量開始回調，市場整體進入穩定期。

房地產開發投資降温

天津松江股份有限公司15日發佈2019年半年度房地產業務經營情況簡報顯示，2019年上半年，松江實現營業收入4.2億元，同比減少49.68%;歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損2.76億元;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨虧損3.3億元。

萬通地產同日發佈半年報顯示，2019年上半年，萬通地產扣非後淨虧損1.77億元。具體來看，萬通地產營業收入4.61億元，同比減少79.75%;歸屬股東淨利潤2.18億元，同比減少31.77%;歸屬股東扣除非經常性損益為淨虧損1.77億元，同比減少303.66%;經營活動產生的現金流量淨額-7.28億元，同比減少425.45%。華潤置地披露的銷售簡報顯示，7月華潤實現總合同銷售金額126.5億元，總合同銷售建築面積約72萬平方米，分別同比下滑40.9%和8.6%。

房企收入下滑的背後，是整個房地產市場熱度在降温。58安居客發佈的數據顯示，7月全國找房熱度環比持續下降，降幅達11.9%;二手房新增掛牌也有所減少，7月全國二手房新增掛牌房源量環比下跌4.4%。

與此同時，7月房地產投資增幅創新低。國家統計局數據顯示，2019年前七個月，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比前六個月回落0.3個百分點，連續3個月出現下滑。值得注意的是，這也是2019年以來房地產投資增速最低值。

前七個月，房屋新開工面積125716萬平方米，增長9.5%，增速回落0.6個百分點;房企購置土地面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比前六個月擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1至6月持平。

“市場整體處於降温階段。”58安居客房產研究院分析師張波認為，受房地產市場環境、銷售降速、融資收緊等因素影響，全國房地產開發投資降温已成事實。

市場日漸理性

中原地產首席分析師張大偉表示，2019年是房地產市場調控最密集的年份，房地產調控不斷收緊是樓市降温的主要原因。中原地產數據顯示，前七個月，全國房地產調控次數高達307次，僅7月單月便多達56次。值得關注的是，房地產金融風險被密集提及，今年以來，中央各部委累計有18次講話或政策發佈，要求注意防範房地產金融風險。

近幾個月，從信託到境內外發債，再到銀行，涉房資金渠道相繼被收緊，房企融資難度不斷增加。

8月15日，中國人民銀行深圳市中心支行召開2019年下半年深圳市貨幣信貸與金融市場工作會議時表示，下半年將合理控制房地產貸款的增量增速，嚴格執行差別化住房信貸政策，嚴控理財、表外資金等其他渠道資金流向房地產。

個人房貸利率也在提高。融360大數據研究中心報告顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，是基準利率1.11倍，環比上漲了2個基點;二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲1個基點。

易居研究院研究員沈昕指出，7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，表明中央確保房地產市場平穩健康發展的決心。此後，涉房金融收緊加速落地，預計四季度各地調控政策鬆綁的可能性微乎其微，市場將整體保持穩中有降，多項指標增速將有所回落。張大偉表示，部分漲幅較高的城市在調控從嚴從緊的背景下，熱度難以持續，未來整體成交量呈現減少態勢。