多地房貸收緊，房貸利率還會上調嗎

近期，房地產市場受到了更多關注。一方面，房地產貸款增速繼續回落，另一方面，各地房貸利率不同程度地有所提高。監管政策還將如何推進？房貸利率還會繼續上漲嗎？針對上述熱點話題，記者採訪了多位業內專家。

監管密集檢查房地產融資

今年以來，在“房住不炒”政策主基調下，房地產融資持續收緊。中國人民銀行近日發佈的二季度中國貨幣政策執行報告顯示，截至6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。其中，個人住房貸款餘額為28.06萬億元，同比增長17.2%，增速較3月末下降0.3個百分點。

房貸領域這些變化與監管政策關係密切。5月份，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧發出預警提示，部分樓市過熱的城市加大了調控力度。受此影響，少部分熱門城市房貸利率反彈。

融360大數據研究院發佈的最新監測數據顯示，7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.11倍，環比上漲了2個基點;二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲1個基點。從數據上看，全國房貸利率水平在下半年有所反彈。

進入下半年，監管趨嚴態勢更加明顯。7月底，中共中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

隨後，監管層動作密集，從銀行、信託、公開市場債券等多方面收緊房地產融資。近期，銀保監會又啓動了銀行房地產融資專項檢查，重點是32個城市的房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

在房地產企業融資顯著收緊的同時，個人住房信貸業務監管也進一步加強。央行近期召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會提出，保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房。銀保監會則開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況，執行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，並着重查處個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用於購房，以及其他銀行信貸資金被違規挪用於房地產領域的行為。

多地利率不同程度上漲

值得注意的是，融360大數據研究院監測數據顯示，7月份一線城市和二線城市房貸利率變化趨勢差異較大。

在一線城市中，北京、廣州房貸利率與上月持平，上海和深圳平均水平則有所下降。其中，上海多家銀行下調房貸利率，導致上海首套房貸利率水平環比下降7個基點，僅次於海口，為全國降幅第二大的城市。在二線城市中，多個熱門地區房貸利率上漲。其中，蘇州、杭州、寧波、大連、長沙調整頻率加快，近期已不止一次上調房貸利率，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。

對此，國家金融與發展實驗室副主任曾剛認為要區分來看。首先，並不是所有城市房貸利率都在上漲，這説明政策調控精準，因為正常的信貸應當存在。其次，房貸利率上漲並非必要，關鍵是要堵住資金違規進入房地產領域。

“在政策趨緊的環境下，商業銀行對個人住房貸款業務趨於謹慎。”中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼表示，在上半年大規模信貸投放之後，下半年信貸額度相對較少，適當提高利率有助於銀行提升收益水平。同時，近年來我國居民部門槓桿率上升較快，房地產金融風險正在積聚，上調貸款利率有助於商業銀行更好地防範住房貸款風險。

董希淼表示，在市場流動性仍然合理充裕的情況下，個人住房貸款利率雖然有進一步上調的可能，但上調幅度不會太大。“不過，不同銀行對個人住房貸款業務定位不一樣，為此投入的信貸資源相差較大，因此在貸款利率上會有明顯的分化，預計大型商業銀行個人住房貸款利率將保持温和的上調趨勢。”他説。

落實差別化住房信貸政策

“結合近期政策來看，未來銀行將調整信貸結構，以減少房地產行業佔用的信貸資源，把更多信貸資金投向國家鼓勵的製造業、中小微企業等領域。”融360大數據研究院分析師李萬賦説。

與此同時，業內專家認為，商業銀行還應繼續實施差別化住房信貸政策。董希淼表示，可從四方面入手。一是調整貸款總量，合理確定銀行個人住房貸款總量;二是調整貸款價格，提高或降低個人住房貸款利率水平;三是調整貸款條件，收緊或放鬆購房主體貸款資格條件(包括貸款資格和貸款期限);四是調整貸款首付，控制購房主體購房槓桿率。

“下一步，應根據購房區域、主體不同，綜合運用上述四種手段，量價並舉，長短結合，既調控總量又調整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機，既着眼當下又引導預期，將差別化住房信貸政策落到實處。”董希淼説。

對於監管層嚴查“首付貸”，曾剛表示：“首付是銀行風險控制的手段之一，因為自有資金是衡量還款能力的一個重要標準。如果客户首付資金是借來的，那麼銀行的風險敞口就會很大。”

此外，有專家提醒，關注信貸資金進入樓市不能只盯着商業銀行和消費金融公司，各類互聯網借貸平台對資金流向監控較少，進入樓市的比例可能更高。

“要繼續加大對各類互聯網平台的清理和整頓，對其提供的借貸業務，在借貸用途、資金流向等方面加強監測。”董希淼表示，無論對金融機構還是互聯網平台而言，對信貸資金流向、用途的監控都是一個老大難問題。應修改相關制度辦法，將虛構貸款用途、挪用信貸資金的行為納入徵信系統，提高借款人違規成本，從源頭上遏制個人信貸資金違規流入樓市。