日本人如何繳納房屋税收

每年春天到來之際，日本的房屋所有者會陸續收到新一年的不動產納税通知單和課税明細書。

居住在東京板橋區的長谷川先生花了4000多萬日元(1萬日元約合人民幣661元)買下現在的房子。他每年要支付將近20萬日元的税金(可分四期支付)、10多萬日元的房貸保險;每月需還房貸約9萬日元，繳納物業管理費和公共維修基金約4萬日元。妻子沒有全職工作，在照顧家庭之外每天工作4個小時，月收入近10萬日元。夫妻兩人每月淨收入約為50萬日元。扣除房子的開支、為家人購買商業保險的開支，四口之家的生活並不十分寬裕。

在日本，由於擁有土地或房屋需要繳納的税涵蓋在固定資產税和城市建設税這兩個税目項下，實際上並沒有房產税這個概念。

因為土地私有，實際納税情況比較複雜，有些業主擁有比較多的土地，除了自己建住宅，還可以將這些土地用於開店、辦廠或是直接將土地出租;而有些業主只擁有房產，其房產所佔用的土地是租用的。所以，課税對象分成了土地和房產兩部分。有納税義務的是每年1月1日持有土地或房產的所有人。繳納固定資產税和城市建設税與持有者是否擁有日本國籍、是否實際居住無關。外國人投資日本房地產每年也必須納税。

在東京市中心地區購買一套公寓房後，通常將同時獲得房屋及其所佔土地份額的所有權。在購置階段，要一次性繳納税率為3%的固定資產購置税;持有階段，每年也都要向地方政府繳納固定資產税和城市建設税，税率分別為1.4%和0.3%。

固定資產税和城市建設税是地方財政的重要收入來源。購置税和持有税的税金計算方法各地略有不同，但税基都是房屋評估價及土地份額評估價。

持有土地及房屋，固定資產税的標準税率是1.4%，人口稀少的市町村税率會高一點，最高的達1.8%;城市建設税的税率不超過0.3%。東京市中心地區執行0.3%的税率，遠離城市中心的市町村税率會低一點，比如東京都的町田市城市建設税税率是0.24%。在東京市中心買公寓房，理論上業主在持有階段，每年要繳納的固定資產税和城市建設税為房屋及所佔土地評估價總額的1.7%。

在税務機關寄來的、由專業人士計算的課税明細書裏，房屋和土地應繳的固定資產税和城市建設税是分項計算的。地方税務機構每三年會重新對房屋及土地進行一次價格評估。因此，評估價的上下浮動是三年一次，税額在這三年之內基本上是固定的。

不過，隨着土地價格不斷上漲，日本對持有土地需要繳納的固定資產税的計算方法也經歷了多次政策性調整。比如，對小型住宅用地，其計税標準1973年下調為土地評估價的二分之一;1974年下調為土地評估價的四分之一，1994年調整為有彈性的四分之一到六分之一。

因為東京土地價格比較高，在作為税基的房屋評估價及土地份額評估價中，土地份額評估價往往會比房屋評估價高。而且，隨着地段的不同，土地的佔比會有很大差距。在三年一次的重新評估中，房屋價格往往會下降，但土地價格可能上升。

記者計算了東京都町田市公佈的税收數據，發現在2017年町田市固定資產税和城市建設税的總税收中，源自房屋和土地的税收收入佔比分別為42.4%和48.6%，土地成為更大的税源。在地價更貴的東京23區，源自土地的税收收入佔比則更大。(劉春燕)