8月房地產市場成交轉淡 “金九銀十”或難現

8月份以來，多數房企完成半年報銷售業績衝刺後逐步進入緩衝期，銷售業績和拿地進度均持續轉冷。一線城市成交量環比下跌10%，除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調。土地市場受到融資收緊影響也出現明顯降温，房企拿地熱情消退，低溢價成交、底價成交、流拍土地數量增加。此外，8月以來，全國房地產市場城市之間分化嚴重。從房價和成交量看，不同區域之間走勢分化明顯。

專家認為，在政策收緊疊加供應量井噴等多因素影響下，北京等部分地區樓市今年“金九銀十”難現。

成交量下降

克而瑞研究院指出，8月房地產市場持續轉冷，重點監測城市累計成交量持續走低，同比下跌4%，環比下跌6%。其中，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調。二三線城市成交量同比下跌3%，環比下跌6%。西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在50%附近。

8月，TOP100房企業績表現相對平穩，8月權益口徑的業績規模較7月環比微降1.7%，略低於1-7月均值。從企業表現來看，8月TOP30房企中有11家房企業績環比下降。一線梯隊中，萬科A8月實現全口徑業績規模451.3億元，環比下降6.3%，相比去年同期降幅收窄。多數企業8月份加大供貨力度，導致業績表現環比上升，實際上項目總體去化率並不理想。

一線城市中，北京地區成交量環比跌幅最大。中原地產數據顯示，8月，北京新建住宅合計簽約3059套，相比前幾個月的高點，本月數據開始下調，這也是6-7月高峯後，市場再次退燒的數據反映。限競房成交也出現了退燒，8月合計成交限競房1684套，庫存量達到2.4萬套。我愛我家研究院的統計數據顯示，8月北京二手房交易均價為57401元/平方米，環比下跌2.22%，同比下跌1.17%。

中原地產首席分析師張大偉認為，從數據看，相比2018年8-9月份的市場高位，2019年在春節後的3-5月市場小陽春逐漸退燒，到7-8月市場明顯降温。

張大偉表示，2019年上半年，北京樓市的確出現了明顯的小陽春現象，但主要成交量集中井噴在3-5月份，後續因為政策收緊預期，包括公積金國管政策等，市場再次出現退燒現象。如果後續信貸等政策繼續高壓，不排除未來市場出現明顯價格戰的可能性。

二手房均價方面，一線城市出現領跌態勢。諸葛找房數據顯示，8月份，一二線城市二手住宅市場均價持續下跌，三四線城市連續7個月上漲。其中一線城市環比下跌0.96%，跌幅擴大，北京、上海、廣州全面下跌;二線城市環比下跌0.2%;三四線城市環比上漲0.64%。

針對全國市場，克而瑞研究院表示，在目前行業利潤空間受擠壓的環境下，未來房企的盈利能力將更取決於企業自身精細化運營及產品力的打造。隨着“金九銀十”到來，房企勢必加大推案營銷力度，屆時持續下滑的成交量或能企穩。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，隨着“金九”的來臨，市場分化還將持續。部分三四線城市可能繼續降温，一線城市以及供需兩旺的新一線城市預計依然持續保持熱度。下半年，樓市過熱的幾率依然較小，穩定將是市場的主旋律。

土地市場降温

8月以來，一線城市出現多宗底價成交的地塊。以北京地區為例，8月29日，北京地區出讓3宗地塊，合計成交金額71.62億元，兩宗為底價成交。其中一宗位於北京市朝陽區東壩鄉駒子房1106-720地塊F1住宅混合公建用地、1106-721地塊A33基礎教育用地國有建設用地，地塊為共有產權房，銷售限價4.1萬元/平方米，最終以底價18.97億元成交。另外一宗是北京市順義區北小營鎮順義新城第30街區30-01-02地塊R2二類居住用地、30-01-04地塊A33基礎教育用地。商品住房銷售均價不超過3.69萬元/平方米，最終由金茂與城建聯合體獲得，以底價43億元成交。

張大偉表示，從目前市場看，房地產企業資金壓力越來越大。整體看，房地產企業依託信託等融資大幅度快速進入房地產市場導致土地市場短期升温，是政策收緊的主要原因。在9月份收緊的預期下，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，如果這一政策持續，不排除後續土地市場底價成交再次明顯增加的可能性。

克而瑞數據顯示，8月土地市場成交溢價率連續5個月下降，下滑至10%左右，創下今年新低。流拍率方面，8月全國重點城市成交土地497幅，流拍79幅，流拍率達到13.7%，比上月增加2.1個百分點。南京、成都等熱點城市均有土地流拍，市場熱度較上月進一步回落。房企融資環境進一步收緊，疊加開發貸、企業信託、海外融資渠道受限，使得資金壓力再度升級，房地產企業拿地更加謹慎。

土地成交規模整體縮水嚴重。諸葛找房數據顯示，8月，土地市場整體供求規模均下滑，土地出讓金持續縮水。全國主要地級市土地供應建築面積為1.08億平方米，同比去年同期下跌24.68%;成交規模亦有所下跌，成交規劃建築面積為7462萬平方米，同比下跌24.59%;土地出讓金為2993億元，同比下跌15.63%。溢價率大幅下跌，流拍率連續3個月上升，土地市場整體熱度下降。

區域分化特徵明顯

值得注意的是，8月份以來，全國房地產市場城市之間分化嚴重，城市區域分化特徵明顯。從房價和成交量看，不同區域之間走勢分化明顯。

諸葛找房數據顯示，8月份，東北城市二手房市場均價為1萬元/平方米，環比上漲1.53%，漲幅居首。西北城市二手房市場均價為9938元/平方米，環比上漲0.73%，漲幅位居第二。主要是由於新房市場的輻射作用，帶動了東北部和西北部一些城市二手住宅市場均價的回升。從環比漲幅較大的城市來看，上漲的城市主要是中西部三四線城市，東部地區是山東省、蘇州以及周邊區域的城市，主要由於熱點城市的帶動作用，市場延續之前較熱的走勢。

58同城數據顯示，一線城市中，二手房熱門板塊持續向周邊郊區聚攏。北京密雲、北七家、懷柔、昌平縣城、良鄉等區域，以及廣州新區、金洲、舊區、新塘、金沙洲，深圳龍崗中心城、西鄉、丹竹頭、大運、布吉等板塊關注度高。受臨港新片區政策影響，上海浦東臨港新城高居區域熱門板塊之首，其次是浦江鎮、陸家嘴、南橋、惠南等周邊區域同樣備受熱捧。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，8月區域性大政策對樓市熱度提升作用非常明顯，甚至有部分炒房需求又重新在熱點區域抬頭，這一點值得關注。上海、深圳兩地的規劃政策利好，有利於兩地城市競爭力不斷提升，有利於兩地樓市長遠發展，但絕不是給炒房者的機會，在“房住不炒”的大背景下，房價整體仍將保持穩定。