房地產信託下半年恐“急剎車”

“今年上半年對於一些信託公司而言可謂是‘一段美好時光’。”華東地區一位信託行業資深人士表示，“不少信託公司已經在上半年完成了全年任務，這主要得益於房地產業務。”不過，房地產信託業務下半年可能面臨“要涼”的窘境。政策層面強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，相關監管部門動作密集，銀行、債券、信託等房地產融資渠道紛紛收窄，房地產信託發行市場迎來“降温”。

分析人士表示，信託公司接下來將告別傳統的路徑依賴，開啓一段轉型升級之旅，尋找新的發力點。目前看來，基礎設施建設、消費金融、家族信託可能是今後信託公司發力的新領域。

“搶收”房地產信託業務

某信託人士對中國證券報記者表示，房地產相關業務應該能佔到信託行業收入的四成左右。上半年信託行業整體回暖，兩個因素起到重要作用，一是房地產，二是資本市場對於固有業務的提振。

普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。用益數據顯示，6月集合信託成立規模為1402.17億元，從投資領域來看，房地產類集合信託成立規模仍佔比最高，為622.80億元。

雲南信託研究發展部近日發佈的2019年上半年信託產品發行規模與增長情況的研究報告顯示，房地產信託的發行規模佔比最大，依然是集合類信託產品的主流產品。

從今年7月開始，房地產信託開始收緊，有些信託公司甚至暫停了房地產相關業務。不過，部分信託公司們已經“出招”在前，並實現了“搶收”。

從2019年初開始，信託公司開始大量發行房地產信託產品，現金管理類、債券類信託產品走俏。“房地產信託收益高，投資者也認可。不過房地產信託一開始熱賣，我們就預計到離監管不遠了。”某信託經理表示，“抓緊時間，多賣受歡迎的產品，監管收緊的時候，就能‘手中有錢，心中不慌’。”

“我這邊沒有具體的數據，只能説上半年確實得益於房地產信託，提振了信託公司業績。”某中型信託公司的相關人士稱。

據華經情報網的數據，信託業今年上半年整體業績呈現回暖勢頭，59家信託公司實現營收499.40億元，同比增長14.25%;淨利潤279.55億元，同比增長13.96%。而據中國信託業協會數據，2018年底時，信託業則是一片“雙降”之勢：營收下降9.38%，淨利潤下降13.68%。

今年7月，信託公司迎來了預期中的監管。這次“窗口指導”整體的情況為：2019年的剩餘時間，房地產信託規模不超過2019年6月30日的規模;已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停;符合“432”的通道類業務也算房地產項目，受窗口指導影響，全部暫停;地產公司併購類也算房地產項目，受窗口指導影響，全部暫停;城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響;房地產企業的供應鏈金融和購房尾款類項目暫時不受此次窗口指導影響。

上市信託公司業績分化

我國信託業僅有三家整體上市的信託公司，包括A股上市公司陝國投A和安信信託以及港股上市公司山東國信。

上述三家公司中，山東國信上半年實現營業收入8.58億元和淨利潤3.28億元，分別同比下降9.78%和23%。分析人士指出，令人失望的業績，與令投資者“心寒”的股價表現相伴而行：自2017年底上市後下行趨勢明顯，截至9月3日收盤其股價徘徊在1港元“仙股”門檻以下。

A股兩家信託公司業績方面，陝國投上半年實現營收8.32億元，同比增長63.42%;淨利潤3.48億元，同比增長70.45%;安信信託上半年實現營收1.34億元，同比下降91.68%;淨利潤1157.57萬元，同比下降98.93%。

分析人士認為，上述信託上市公司在細分業務上都有亮點。如陝國投固有收入增速明顯，該公司業績增長的主要原因在於，公司抓住資本市場回暖的時機積極運作，證券投資相關收益大幅增加以及公司不斷優化業務結構，加大自有資金運作力度，利息收入較上年同期大幅增加所致。山東國信雖然業績下降，但家族信託成為了該公司一個明顯的增長點。

隨着信託通道業務和房地產業務被監管部門“點名”，去通道、嚴控房地產信託成為趨勢，發力主動管理業務成為越來越多信託公司的角逐場。例如，今年上半年陝國投新增項目規模454.45億元，主動管理類信託項目佔比超過50%。截至今年6月底，山東國信主動管理型信託資產規模達1091.59億元，佔全部信託資產規模44.1%，同比提升11.3個百分點，主動管理型信託產生的收入為3.68億元，佔全部信託業務收入中手續費和佣金收入的77.1%。

信託網分析師郭彥菊指出，今年上半年多數信託公司業績增長，一方面受益於國內資本市場的回暖，另一方面則是主動管理業務增長明顯。下半年，信託公司可能還是要緊隨市場與政策，發揮主動管理能力，服務實體經濟;在房地產信託業務收緊的情況下，“防風險”依然是主基調，業務可能轉向基礎設施項目及消費金融等領域發展。

轉型瞄準三大領域

分析人士表示，經歷行業高速增長浪潮和政策調整即將帶來的“潮水退去”，信託公司接下來勢必告別傳統的路徑依賴，開啓一段轉型升級之旅，尋找新的發力點。目前看來，基礎設施建設、消費金融、家族信託可能是今後信託公司發力的新領域。

今年以來，監管部門多次下發文件，規範房地產信託業務，同時也加大了對違規信託公司的處罰力度。據中國證券報記者不完全統計，今年已有近十家信託公司因違法違規被罰，其中不少涉及房地產信託業務，累計罰金已逾1200萬元，接近去年全年罰金之總額。

今年5月，銀保監會發文《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，重申對房地產信託融資亂象的整治。針對房地產信託業務明確提出將重點治理通過“股權投資+股東借款”、“股權投資+債權認購劣後”、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等行為。

此外，除了前述的7月“窗口指導”。8月初銀保監會下發的《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》指出，按月監測房地產信託業務變化情況，及時釆取監管約談、現場檢査，暫停部分或全部業務、撤銷高管任職資格等多種措施，堅決遏制房地產信託過快增長、風險過度積累的勢頭。

受監管持續發力的影響，集合信託發行市場出現明顯降温。用益信託發佈的數據顯示，7月集合信託發行規模為1951.9億元，環比減少16.7%，房地產信託發行“驟冷”趨勢格外明顯，7月房地產類信託募集規模為584.25億元，環比減少19.63%，但在各類產品募集規模中佔比仍居首位。

用益信託研究員帥國讓表示，集合房地產信託發行量下滑明顯，主要原因是餘額管控。

業內人士表示，房地產信託業務收縮已成定局。對於一些高度倚重房地產信託業務的信託公司來説，下半年業績壓力相對較大。

各家信託公司現在不得不重新規劃路徑，尋找新的發力點。對此，某信託人士對中國證券報記者表示，基礎設施建設可能是今後信託公司着重發力的領域，“現在看來，除了基礎設施可能會有所作為，其他領域的創收能力還不強，貢獻度有限。”他表示，“除了基建，消費金融、家族信託或許還有些機會”。