房企態度分化 長租公寓需升級換擋

近日，房地產企業2019年上半年業績陸續發佈，記者瞭解到，僅有少數幾家房企公佈了長租公寓的運營數據，部分企業甚至正在剝離長租業務。業內分析指出，隨着行業集中度進一步提升，近兩年長租公寓整體發展進入瓶頸期。不過，當前長租公寓的政策紅利和市場機遇仍未散盡。企業未來的發展佈局需根據不同城市政策導向靈活制定策略，長租公寓進入品質發展的關鍵時期。

房企對長租公寓態度分化

近日，同策房地產研究院針對萬科、龍湖、遠洋、招商蛇口、旭輝等10家房企系長租公寓上半年業績監測統計發現，部分企業正在剝離長租業務。從10家企業披露的半年報來看，僅有萬科、龍湖等4家企業披露了上半年長租公寓業務規模、營收情況及出租率。旭輝、遠洋、中駿等大多數房企半年報中不見“長租公寓”的影子，同策方面表示，這説明房企對長租公寓的態度分化越發明顯。

同策研究院的統計數據顯示，以龍湖為例，2018年冠寓整體出租率為50.1%。綜合半年報，2019年上半年，龍湖天街、冠寓等經營性物業如期推進，半年租金收入提升39.2%至25.8億元，整體出租率為98.0%。截至6月底，冠寓目前已在北京、上海、深圳等多個一線及二線城市開業運營。萬科方面，上半年，萬科租賃住宅業務新開業101個項目，截至報告期末，租賃住宅業務覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位於北京、上海、深圳、廣州等14個核心城市。成熟期項目平均出租率為91%。

值得一提的是，2018年一度將長租公寓列入集團四大業務之一的朗詩地產，2019年開始有意剝離長租業務。2019年上半年，朗詩調整了戰略佈局，將處於目標虧損期的長租公寓業務以及向第三方提供服務的建築設計、園林綠化景觀等非地產開發業務進行剝離。

“綜合半年報可以看出，在長租公寓業務上，有些開發商開始掉隊，有的有重大戰略調整，很多都不再將長租公寓作為主營業務之一。對於房企系長租公寓來説，未來屬於資本雄厚、模式清晰、抗風險性強的少數頭部企業。”同策研究院相關分析人士指出。

據中國指數研究院統計，前30強房企中有20家準備佈局或已經佈局長租公寓業務。不過，從2018年下半年開始，資本市場對長租領域發展的支持轉向謹慎，房企擴張步伐也有所減緩。一方面，是因為少了政策和資金的支持;另一方面，經過一段時間探索，企業逐漸意識到長租公寓盈利的艱難。在此背景下，剝離、收縮長租公寓業務成了今年以來的房企新動態。

“爆雷”事件令市場再添涼意

8月上旬，南京樂伽公寓宣佈倒閉。8月23日南京市房產局的公告顯示，南京樂伽公寓在南京市總共有房源1.5萬間，截至樂伽公寓發佈倒閉公告，共計虧損5.7億。隨後，樂伽公寓的倒閉事件引發蘇州、西安、杭州等多個城市近萬人維權。

“不管從樂伽公告還是官方公示來看，樂伽公寓都遇到了資金鍊問題，對於樂伽公寓的‘高收低租’(租户租房價格竟然比房東租給樂伽的價格還要便宜一些)商業模式本身存在高風險。”同策研究院方面分析指出。

“樂伽公寓可以説是長租市場的先行者之一，它的倒閉在行業影響深遠。”一位業內人士説道。今年以來，企業長租公寓方面動態的明顯減少，以及領軍企業剝離相關業務或放緩擴張步伐的動態也引起行業深思，長租公寓市場確實讓人感到一絲“涼意”。

近兩年，伴隨着長租公寓市場的迅猛發展，市場“爆雷”事件也接二連三地發生。中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉分析指出，據不完全統計，2017年至今，全國已經有包括西安好熙家、深圳Color公寓、廣州GO窩公寓、上海好租好住、北京昊園恆業等20餘家或大或小的長租公寓運營商出現爆倉。除了爆倉，一些品牌公寓也因為盈利困難、融資困難等原因主動退出長租公寓市場。

胡景暉表示，從行業競爭情況來看，長租公寓市場的競爭都分外激烈，綜合實力強大的頭部企業資源優勢進一步顯現，一些實力弱規模小的企業不可避免地面臨被吞噬的命運。即便在綜合實力強大、長租公寓幾成標配的開發商陣營中，分化趨勢也日益明顯，退出業務、收縮戰略、放緩擴張成為他們的主要選擇。行業面臨的諸多“甲醛門”、“爆雷”事件等亂象背後，更加考驗企業自身的內功修煉。

未來長租公寓需換擋出發

中國指數研究院近日公佈的研究報告認為，當前，包括長租公寓市場在內的整個住房租賃市場發展仍處於初期階段，居民租住意識轉變空間、租住形態升級空間均較大，這其中藴含着巨大機遇，未來長租公寓市場需要換擋再出發。

“長租公寓市場發展仍處政策紅利期，未來政府還會制定更加靈活的支持政策。”中指院相關負責人分析認為，發展住房租賃市場，是我國構建房地產市場健康發展長效機制的核心內容之一。國家發展住房租賃市場的基調從未改變，未來政府還會制定更加靈活的政策支持市場發展。

事實上，租房相較購房是一種更具彈性的生活方式，尤其是在北上廣等以存量房為主的市場結構當中，發展長租業務既是企業順應市場形勢的舉措，租房也成為更多人的生活選擇。

貝殼研究院數據研究分析師許婧表示，租賃市場與買賣市場相輔相成又相互制約，在買賣市場熱度居高不下的大環境下，租賃市場則顯得勢頭不足。

許婧分析，以上海為例，根據上海鏈家成交數據，截至今年6月底，整租套均月租金已達5827元。照此估算，上海市2019年住房租賃消費體量高達2027億元，已超過2018年房地產業全年的GDP。上海市統計局的公開數據顯示，2018年上海市房地產業GDP為1992.52億元。

業內分析認為，隨着長租公寓市場集中度的不斷提高，潛在風險如果不妥善解決或做好相關預案的話，也意味着危機爆發後的波及範圍更廣、危害更大。

中指院方面則認為，企業在不同城市佈局長租公寓業務時，應充分把握當地政策導向，依所在城市住房租賃市場發展特色靈活制定策略。順應當地政策導向既可享受政策傾斜紅利，也説明當地對某類產品的需求較旺盛。如，杭州支持人才專項租賃住房(人才公寓)的建設，北京支持租賃型職工集體宿舍(藍領公寓)的建設，深圳支持城中村存量房屋開展規模化租賃業務等。