房地產“銀根”緊鎖 漲幅全面放緩

17日，國家統計局發佈8月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，8月房地產市場總體延續平穩態勢。其中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比、同比漲幅均與上月相同或回落，三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅與上月相同，二手住宅漲幅微升，同比漲幅回落。

值得注意的是，二手住宅方面，近兩年來首次連續出現3個月20個城市房價下調。一線城市二手住宅銷售價格同比漲幅自去年6月以來，時隔14個月首次轉降。

業內人士表示，持續出台的調控政策疊加資金收緊，房價漲幅全面放緩趨勢出現，“金九”開局不利。在政策不發生調整的情況下，預計未來幾個月70城房價漲幅繼續收窄，四季度樓市難言樂觀。

房價漲幅全面放緩趨勢出現

國家統計局城市司首席統計師孔鵬表示，7月30日，中央再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求落實房地產長效管理機制，提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。在此背景下，8月份，房地產市場總體延續平穩態勢。

統計局數據顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同，其中北京上漲0.5%，上海上漲0.3%，廣州和深圳均上漲0.2%。二手住宅方面，二手住宅銷售價格從上月的環比上漲0.3%，轉為8月環比持平。其中北京下降0.4%，較7月下降0.1個百分點，上海和廣州從上月的上漲0.4%轉為持平，下降0.4個百分點;深圳上漲0.2%，較上月下調0.5個百分點。同比方面，一線城市二手住宅價格由7月的上漲0.2%轉為同比下降0.2%。值得一提的是，這是一線城市二手住宅價格同比數據自去年6月以來的首次轉降。

二線城市方面，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.2%，漲幅比上月均回落0.2個百分點;同比分別上漲9.9%和5.5%，漲幅比上月分別回落0.8和1.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同;同比上漲9.0%，漲幅比上月回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;同比上漲5.8%，漲幅比上月回落1.3個百分點。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，8月房價上漲城市明顯減少，二手房價格下調城市持續增加。綜合來看，新建商品住房價格環比上漲城市數量為55個，二手房環比上漲城市43個，均是2018年以來的低點。

根據統計局數據，8月新建住宅環比漲幅較7月相比明顯放緩的城市達32個，二手住宅方面，41個城市漲幅明顯放緩。具體來看，新建住房價格環比下降城市多達10個，較7月增加7個。其中，韶關由7月的環比上漲0.8%，轉為環比下降0.9%;平頂山更是從7月的環比上漲1.6%，轉為環比下降0.5%。二手住房價格，7月環比下降幅度最大的為遵義，環比下降0.6%;到了8月，有7個城市下降幅度超過0.6%，福州、濟南、成都、安慶環比下降幅度達0.9%，烏魯木齊、宜昌更是環比下降了1個百分點。

成交縮量 庫存步入上升通道

在房價漲幅放緩的同時，市場成交也有明顯下調。上海易居房地產研究院報告顯示，重點監測的40個城市，8月新房成交環比下降9%。具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降19%，同比下降16%。18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降10%，同比增長6%。18個三四線城市新建商品住宅成交面積環比下降4%，同比下降17%。

在此背景下，住宅存銷比進入上行週期。上海易居房地產研究院報告顯示，住宅現房存銷比自2018年8月以來連續震盪上行，整體來看存銷比已進入上升通道，樓市供求關係轉變，漸趨供大於求。

與之相對應的是，房企存貨去化週期也進入上升通道。上海易居房地產研究院研究員姚方表示，存貨是房企未來可變現的重要資產。存貨規模過大或過小均會造成一定的經營風險，若規模過小，房企可能會因土儲不足而被動補庫存;若規模過大，房企可能會因過於激進的拿地策略導致債務攀升，後續政策調控從嚴可導致存貨轉化成資金難度增加，從而去化週期延長且資金吃緊。

姚方介紹，截至2019年上半年，20家上市房企存貨規模達26874.7億元，環比增長0.6%，同比增長16.6%。從20家房企存貨去化週期來看，大型與中型房企存貨去化週期分別為9.8和22.8個月，環比分別增長2.4%和0.5%。

姚方認為，隨着中央層面對樓市的再次定調，市場降温態勢難以扭轉，預計2019年三季度房企去化週期繼續上行。

房地產金融環境不斷收緊

一向是房地產市場高峯月的“金九”，今年也未能如期而至。9月上半月，易居最新監測的13個城市二手住房成交量29305套，較8月上半月下降16.6%，較2018年同時期下降10.8%。

房地產行業研究員沈昕表示，房地產業作為一個資金密集型行業，金融環境的變化直接影響房地產市場。8月住户部門貸款餘額同比增速繼續回落，一年期國債收益率與上月持平，首套房貸平均利率連續3個月小幅上升，房地產行業金融環境有小幅收緊。

沈昕説，“最近幾個月，監管層不斷收緊房地產信託、銀行貸款、境內外發債、ABS等房企融資渠道。數據顯示，7月以來，信託公司投向房地產領域的資金規模和比例均出現了明顯下滑，此外銀行開發貸額度也在減少，不排除未來還有進一步減少的可能。在監管不放鬆的情況下，全面降準給房地產行業帶來的增量資金較為有限。”

在國慶長假結束之後，房地產市場將迎來一項新政——自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

廣州相關人士透露表示，廣州地區中國銀行將在9月23日左右實行利率新政，首套房貸利率預計為5.5%。短期的波動不可避免，但應該都在用户的心理承受範圍之內。

姚方表示，預計後市購房者觀望情緒將加重，四季度樓市恐繼續下行，房價指數漲幅也將繼續收窄。