房企“搶灘”養老市場 靠合作和併購殺入產業鏈

本報見習記者 倪 楠

隨着人口老齡化的加劇以及各種養老政策的陸續出台，養老市場需求持續擴大，市場潛力有待挖掘。

從政策角度來看，國家及地方層面紛紛出台政策加大對放開養老服務市場的支持力度。據瞭解，全國近30個省(直轄市、自治區)出台了放開養老服務市場的相關政策，各省會城市也紛紛發佈相關政策。

市場已有多方主體參與到了養老產業中，加速佈局養老市場。而房地產企業作為養老產業鏈上下游企業中重要的主體之一，近幾年也是“動作頻繁”。

今年8月份，萬科的北京隨園養老中心正式亮相，作為萬科在北方區域內規模最大的養老項目，北京隨園整體規劃7棟樓，共700餘張牀位。其中，核心組成部分的公共配套空間共佔地約4000平方米，擁有20多種服務功能。

同月，越秀地產發佈公告稱，其附屬公司廣州海樾薈與廣州越展就發展越秀集團的養老業務訂立為期12年的租賃物業協議，所確認的金額約為1.2億元，租賃物業將改建為養老設施。

據記者不完全統計，千億元級房企中已有28家企業佈局康養產業。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，從整個房企參與佈局養老產業的情況來看，房企開發商在養老地產方面的投資還是比較保守。

據中指研究院發佈的研報指出，現階段企業在養老產業的佈局方式是合作和併購雙軌推進。

具體來看，去年，華潤置地與國家開發銀行就養老業務簽訂合作協議;龍湖發佈養老品牌——椿山萬樹，宣告正式跨界進軍養老產業。

對於資金實力雄厚的企業來説，併購仍是其對外拓展壯大的手段之一。例如遠洋與美國 MeriStar 集團簽署協議，宣佈將以增資方式持有後者旗下的養老運營商 Meridian Senior Living 約 40%的股權。

對於目前養老地產的整體開發現狀，中國國際經濟交流中心經濟研究部研究員劉向東在接受《證券日報》記者採訪時表示，目前養老產業的開發尚處於初步探索階段，通過自建或改建原有物業提供養老住宅，採用租售並舉或採取按月收取租賃費和服務費的盈利模式，發育自身服務能力。

劉向東表示，目前房企提供的養老方式主要有4種，分別為機構養老、特色主題養老、居家養老、社區養老，但都會面臨長期的照護醫療問題。因此發展養老地產需要構建醫養、康養、娛樂多面結合的機構養老、主題養老，或者在社區中嵌入養老服務。老年人的醫療保險如何應用於養老項目以及房地產廠商能否提供專業化的養老服務目前還是個問題。

中指研究院研報指出，對於當前發展養老產業的企業來説，盈利模式尚不清晰，而土地成本是企業盈利與否的重要影響因素，如何獲取低成本土地資源是其面臨的重要難題。

有相關業內人士表示，養老地產目前在全國還沒有一個成功模式，現在開發商涉及養老地產一般是兩類，一種是政府要求土地必須配套的養老部分，另一種是部分開發商用來拿地的工具。

對於養老地產未來的發展趨勢，劉向東對記者表示，由於保險資金規模大、回報要求低、週期長的資金性質，相對更為適合投資養老地產。未來這類保險公司介入的地產加養老的新模式會大行其道，通過保險介入可以降低部分融資風險和醫養結合的風險。