房貸利率“換錨”落地 新老利率基本持平

自10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。這意味着，房貸利率在8日正式“換錨”。

《經濟參考報》記者獲悉，多家銀行均在有條不紊地推進新發放個人住房貸款定價基準轉換，不少銀行已經採用新的定價方式。整體而言，“換錨”後的住房貸款利率與此前相比基本持平，部分地區、部分銀行的房貸利率較之前有微小幅度上漲。業內人士表示，“換錨”本身不會對市場造成太大擾動，但是未來個人房貸利率上行的趨勢大概率將延續，這體現了“房住不炒”的調控思路。

多銀行平穩推進“換錨”

2019年10月8日是定價基準轉換日，定價基準為9月20日公佈的5年期以上LPR4.85%。多家銀行均在有條不紊地推進新發放個人住房貸款定價基準轉換。

工行北分表示，自2019年10月8日起，新發放個人住房貸款採用貸款市場報價利率定價方式。10月8日前已發放的個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

建行也表示，按照人民銀行部署要求，切實做好業務實施細則制定、借款合同修訂、系統改造升級、員工培訓及政策宣傳、解釋和諮詢服務，相關工作平穩有序進行。

招商銀行表示，其在房貸業務上比中國人民銀行公告的房貸業務統一轉換的底線時間10月8日，提前了1個月開始推廣執行。深圳分行第一時間組織客户經理、中介渠道和開發商培訓，將LPR利率切換的背景、意義及操作要點及時傳達到一線。同時與同業保持密切聯繫，形成房貸業務LPR加點自律公約，防範因LPR切換造成的房貸定價波動。

不過，整體來看，“換錨”仍需要一定時間過渡。根據融360大數據研究院監測的數據，北上深三個地區目前只有極個別銀行未採用新定價方式，而廣州地區23家銀行中，只有10家銀行採用LPR方式，不到半數。融360大數據研究院高級金融分析師李萬賦指出，即使是重點城市，也並非所有銀行開始按照新方式進行房貸報價。二三線城市可能需要更長的過渡時間。

新定價機制下利率與之前基本持平

“換錨”後的房貸利率水平變化如何成為市場關注焦點。按照央行規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限的貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。與此同時，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

而從實際情況來看，“換錨”後的住房貸款利率與此前相比基本保持平穩，部分地區、銀行二套房利率水平略微有所上升。

北京方面，工行北分表示，首套個人住房貸款執行利率原則上不低於相應期限LPR加55個基點。二套個人住房貸款原則上不低於相應期限LPR加105個基點。建行北分也表示，根據上述要求並報備相關部門後，原則上執行首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加105個基點。建行北分還表示，根據9月20日公佈的最新LPR第二次報價顯示，5年期LPR環比8月持平。北京地區執行差別化定價政策後，將與原來以基準利率定價方式的利率水平基本持平，房貸利率保持平穩顯示了堅決貫徹落實中央穩定房地產市場的決心。

上海方面，根據上海鏈家交易管理中心的信息，當前執行利率初步為首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR-20基點，二套不低於相應期限LPR+60基點。若以9月20日央行公佈的5年期以上LPR4.85%計算，房貸利率為首套最低4.65%，二套最低5.45%，與調整前的4.655%與5.39%相比，基本保持平穩。

深圳方面，目前招商銀行深圳分行首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較相應期限LPR加30個基點和60個基點。在“老利率”下，招行深圳首套房利率為5.145%，二套房利率為5.39%。相比之下，新政實施後，首套和二套房房貸利率分別較原先提高0.005%和0.06%，變化幅度很小。

某大行江蘇省分行個貸業務負責人對《經濟參考報》記者表示，江蘇省各地的加點情況不盡相同，但是整體而言，與“換錨”之前的利率水平變化不大。

融360大數據研究院8日發佈的報告顯示，綜合來看，各一線城市在採用LPR方式進行報價後，主流水平與之前相比略有上漲，但相對穩定。相比首套房貸款利率0-2個基點增長區間，二套房貸款利率的漲幅稍微更大一些，最高為6個基點。

未來房貸利率上行趨勢或延續

業內人士表示，“換錨”不會對市場造成太大擾動，但是未來個人房貸利率上行的趨勢大概率將延續。

李萬賦認為，LPR報價水平和頻率對房貸利率的干擾不會太大。“從前兩期LPR的報價水平來看，5年期的LPR變化頻率可能會遠低於1年期LPR，大概率會保持一箇中短期的穩定。因此房貸利率掛鈎LPR後，變化頻率雖然相對於之前參考貸款基準利率會快一些，但也不會月月都變，LPR新政對房貸利率水平的影響將會逐漸弱化，保證房地產市場的平穩。”

展望房貸利率走勢，他也表示，在信貸額度緊張和嚴控房市的背景下，房貸利率上行趨勢或將延續。而且，隨着LPR房貸新政逐漸鋪開，之前面臨新政上漲壓力但尚未調整的銀行可能會在短期內有新的動作，也會進一步帶來所在城市房貸水平的進一步上漲。

房貸利率的走向體現了房地產調控的思路。央行副行長劉國強此前表示，對於房地產市場，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。他強調，“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”