資金鍊面臨“長考” 房企年關難過

資金緊張背景下，一些房企明顯加快海外發債節奏。11月7日，弘陽地產公告稱，建議進一步發行於2022年到期的美元優先票據，利率9.95%，未標明融資額度。佳兆業近日也發佈公告稱，將發行額外2023年到期的1.5億美元規模、利率為10.875%的優先票據，這是佳兆業半個月來第五次、今年以來第10次海外融資。據不完全統計，進入11月僅一週，房企已發佈的海外融資計劃規模超過23.5億美元。

匯率波動加劇，而房企頻繁尋求海外發債有其不得已的原因：一方面，房地產市場下滑，房企回款難度不斷加大；另一方面，從銀行貸款到發債、再到信託融資，房企境內融資渠道幾乎全面被限。業內人士表示，隨着資金壓力加大，房企如何“找錢”來應對即將到來的還款期，將是其未來的首要“功課”。

境外融資規模大增

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

同策研究院陳朦朦認為，融資金額下滑的原因，一方面是年關將至，房企開工意願減弱，也因財務需求減少相應投融資行為；另一方面，更重要的原因是前期政策監管作用初顯，市場出現了相應的反應。

與此同時，銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。央行數據顯示，9月末，房地產開發貸款餘額為11.2萬億元，同比增長11.7%，增速比上年末回落10.8個百分點，為連續14個月回落。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，佔同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

在國內融資難度加大的背景下，房企不得不加大資金成本較高的海外融資力度。中原地產數據顯示，10月房企海外融資井噴，13家房企累計發佈總額高達50億美元的融資計劃，僅10月30日當天就有5家企業發佈接近20億美元的計劃。這一態勢還在擴大，截至目前，進入11月僅一週，房企發佈海外融資計劃已超23.5億美元，這些房企包括弘陽地產、旭輝控股、綠城中國等。

房企回款壓力加劇

除了市場融資不盡如人意，在房地產市場整體下滑的背景下，房企資金回款也問題重重。WIND數據顯示，前三季度，142家房企總營收合計為15052.3億元，同比增長22.04%，增速較2018年同期減少5.02個百分點；歸母淨利潤合計為1440.63億元，同比增長12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。利潤率下滑的房企佔比超過一半。

克爾瑞房地產研究中心報告也顯示，設定了年內銷售目標的房企中，今年僅有37%的房企目標完成率達到75%以上，去年該比例為59%；今年23%房企目標完成率未達到65%，去年該比例僅為5%。

中原地產首席分析師張大偉表示，從三季報來看，房地產企業整體雖依然處於利潤和規模上漲期，但利潤率明顯下滑。同時房企規模帶來的分化明顯加劇，房地產行業的高峯已逐步過去。

張大偉説，除了少數資金成本佔優勢的企業外，2019年房地產行業進入秋天的趨勢非常明顯，龍頭房企漲幅也明顯放緩，綠地、萬科、保利營收漲幅均在20%左右。

受資金收縮影響，房企存貨增速有所放緩。易居房地產研究院數據顯示，截至2019年三季度末，20家房企存貨規模達29309.9億元，環比增長8.4%，同比增長16.2%，較二季度回落。但從去化週期來看，2019年三季度，20家房企存貨去化週期為13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%。

融資成本提高、去化週期延長，對中小型房企衝擊頗大。據人民法院網站消息，截至10月27日，宣告破產的房企已經增至408家。

上海易居房地產研究院研究員姚方説，從銷售端來看，結合今年“金九銀十”落空來分析，四季度雖臨近年末，大部分房企會加大推盤力度衝業績，但調控不放鬆下市場降温態勢難以扭轉，商品住宅成交量恐難以大幅增長。此外，就目前形勢來看，土地市場仍較低迷，資金鍊較強的也只是少數龍頭房企。

融資困境料將持續

“房住不炒”基調下，監管部門對房地產融資業務的監管仍在加碼。記者瞭解到，北京銀保監局、人行營管部近日發佈《關於銀行業金融機構房地產授信業務風險提示的通知》，從加強授信管理、防範過度融資、審慎評估擔保、監控資金用途四個維度，對各銀行業金融機構房地產授信業務管理進行規範。

2020年將至，融資壓力巨大的房企，如何“找錢”來應對即將到來的還款期，將是其未來的首要“功課”。

標普全球評級此前發佈報告稱，中國房地產開發商正在換擋變速，也要接受融資環境前所未有的收緊的現實。標普全球評級分析師廖美珊表示，今年以來，受評開發商已發行了超過650億美元的境外債券。這波境外發債潮提升了開發商的流動性，為他們進一步擴張提供了支持。然而，債務“到期牆”已升至新高，債務即將到期而再融資能力有限、實力較弱的開發商，其面臨的風險正在上升。

姚方表示，房企融資難或是長期性的。無論是千億房企還是中小房企，當下更重要的是降低企業的財務風險以及穩發展，在今後較長一段時間，融資能力將成為房企能否長久發展的主要因素。