要穩住產業鏈，地產該幹嘛？

【環宇雜談】

“去地產”上，需要的是壯士斷腕的信號和魄力，而不是“既要、又要、還要”的不可能騰挪。

李宇嘉

近期，深圳企業外遷，引起極大關注。那麼，這到底是產業轉型的“陣痛”還是地產將實體經濟逼走？政商學三界爭論很大。產業轉型、企業外遷，這是全球規律，“不破不立”、“騰籠換鳥”就是這個道理。深圳的崛起，就得益於上世紀80至90年代的“第三輪產業轉移”。從數據來看，深圳的經濟轉型方興未艾，正在路上。2018年，深圳四大支柱產業（金融、物流、文化、高新技術）增加值佔GDP的63.8%，其中高新技術增加值佔比達34%。

因此，以中小企業為主的“外遷潮”，這是正常的。而且，深圳現在非常缺乏“大工業”用地，即容納“研發-母廠-展示”等綜合基地在內的整個產業鏈的空間。事實上，華為遷出，主要是因為深圳缺乏“大工業”用地。目前，深圳全市工業區平均佔地面積僅3.6公頃，大部分工業區不足5公頃。近期，空間“緊約束”深圳，之所以能一次性集中推出30平方公里產業用地，主要是過去幾年的城市更新中，將零散低效的工業用地整備後形成連片用地。

為什麼，深圳這樣做呢？但凡大企業，都不想搬家，因為這涉及上下游配套、物流基礎、人力重置、生產線等，成本太高。但是，2008年金融危機10年後的今天，全球靠貨幣維繫增長的模式已窮途末路，“空心化”對各國都是大威脅，產業鏈爭奪非常激烈。如果產業鏈在全球重構，任何企業都得屈從。近年來，無論是迴流美國，還是遷往東南亞，抑或兼併或轉型，對“中國製造”和“世界工廠”的地位都是考驗。

穩住產業鏈，關鍵是上游控制研發和技術、先進材料，中游控制關鍵零部件和先進設備。深圳30平方公里用地重點佈局的三大領域，重大創新載體、新興產業集羣和產業鏈重點領域，就是要夯實產業鏈穩定的基石。重大創新載體指向基礎性研究，即實驗室驅動下的算法、源代碼和芯片；新興產業集羣，比如5G、集成電路、人工智能等，深圳很多方面有優勢，但基礎研究、關鍵材料、零件或設備上有短板，亟待彌補。

近期，業內引用的那份內參——《深圳2018年中小企業發展情況的專項工作報告》，揭示了當前的問題，即外遷的不僅僅是中低端製造業，作為深圳工業核心、佔GDP25%的電子信息產業，佔到2018年全部外遷企業的37.5%。當然，形勢不算太嚴重，畢竟深圳第二產業增加值佔比仍然在40%以上，這在一線城市中是最高的；畢竟先進和高技術製造業增加值增速仍在8%左右。但是，苗頭不容小覷，不然空間“緊約束”的深圳也不會拿出30平方公里。

現在，除了政府招商引資外，要穩住和升級產業鏈，深圳還要做什麼呢？很多人指向地產。當然，深圳在這方面還是蠻拼的，比如“二次房改”、穩租金、人才住房等，但遠遠不夠。近20年的資本加持，地產、互聯網、金融等第三產業過於繁榮，虛擬經濟的利潤太豐厚，城市空間成本抬高了，“打破陳規、開拓創新，敢為天下先”的深圳精神被消耗了，這是要補的鏈。

很多有為青年，精緻的利己主義驅動下，現在開始防禦，財富迴歸不動產；很多打拼的年輕人，創業夢想就是在深圳買房、多多益善，深圳買不了，就到周邊買；很多企業，不把錢投入設備購買、管理系統、聘請國外團隊，積存一點現金流，就去買房。“金九銀十”，全國樓市一片冷淡，深圳獨佔鰲頭，1~10月住房成交量創3年新高，房價漲幅三年後再入TOP10。

房價如此之高，誰在買房？還是高淨值人羣，不乏有套現大灣區、先行示範區規劃紅利者。“去地產”上，需要的是壯士斷腕的信號和魄力，而不是“既要、又要、還要”的不可能騰挪，甚至是變相創造“地王”的託底（比如，“6.24”深圳土拍）。當斷則斷，不斷後患無窮。要穩住產業鏈、升級產業鏈，宏觀上的決策部署很重要，微觀上創新生態的修復更重要。因為，後者才是深圳創新的精神內核，而從上到下的產業政策，往往只是輔助性的。

（作者系房地產資深研究人士）