深圳豪宅認定標準調整 剛需購房者成本降低

證券時報記者 吳家明

在深圳的房地產市場，許多人也過了一個“熱鬧”的“雙11”。

在深圳，普通住宅豪宅化一直是一個普遍存在的現象：明明買的是幾十平方米的普通二手房，但因為總價過了“豪宅”標準而需要繳納較高比例的税。11月11日，深圳“豪宅税”有了新標準！記者從深圳市住建局獲悉，即日起容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子為普通住宅，滿兩年可免徵增值税。在業內人士看來，此次標準調整降低了剛需置業者的購房成本，但也難免給樓市帶來一定的刺激作用，而最近深圳房地產市場消息頻出，豪宅認定標準調整的時點也有些耐人尋味。

11月11日，有市場消息傳出深圳“豪宅税”徵收標準迎來重大變化，證券時報記者隨即向深圳税務局求證，相關工作人員表示消息屬實，但此前相關部門已公佈並徵求意見，不涉及税收政策變化。在深圳購買普通住宅享受優惠税收政策，具體的標準由住建部門進一步制定。

隨後，深圳住建局進行回應稱，深圳市將普通商品住房標準調整為宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下，這是在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實國家減税降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。“需要特別強調説明的是，此次調整普通住房標準，並不影響深圳房地產調控政策。此外，房地產發展長效機制工作也在加快推進，未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發展住房租賃市場，綜合運用土地、金融、税收、立法等手段，持續完善房地產調控措施，繼續遏制投機炒作行為，促進房地產市場平穩健康發展。”

那麼，過去的深圳“豪宅”認定標準是什麼？實際上，在官方的説法中，並沒有“豪宅”這兩個字，只有普通住宅和非普通住宅。從2015年至今，深圳的普通住宅認定包括以下幾個標準：住宅小區容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下或單套套內面積在120平方米（含）以下；深圳各區域過户指導價普通住宅的限定標準。

樂有家研究中心提供的數據顯示，以深圳南山區一套90平方米的“滿二唯一”住宅為例，假設原等登記價為348萬元，過户價為705萬元，調整前南山區的“豪宅”標準為490萬元，這套房子就已經屬於“豪宅”，以過户價來計算需要繳納的增值税、個税和契税就要近34萬元，調整後增值税免徵，個税和契税的繳納也有相應調整，繳納上述三項税項只需要14萬元左右，節省近20萬元。

深圳貝殼研究院院長肖小平表示，豪宅税只看容積率和麪積，這個消息會對市場形成比較大的刺激。據貝殼統計的數據，在過去兩年的二手房交易裏面，有45%的物業需要繳納增值税，這裏面未滿兩年的物業大概有5%左右，也就是説有40%的物業是因為豪宅認定標準的原因需要繳納增值税。在這其中，至少有35%物業的面積在144平方米以下，而且容積率在1.0以上，如果按照新政的話是不需要繳納額外的增值税。

只是，在大力度的減税背景下，最終或許還是會刺激買賣雙方。記者向福田和龍華區一些中介機構採訪時得知，已經有部分二手房業主“第一時間”調整了自己的報價，有南山區的業主就立馬提價20萬元。有中介戲稱：“雙11你們都去剁手吧，我得回去帶客看房了。”

業內人士普遍認為，減税降負的政策對深圳房地產交易市場的刺激是明顯的，可能體現為交易量快速上升，但在“房住不炒”的大環境下，市場各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味着房價的快速上升。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於監管部門而言，保持市場的穩定才是王道。市場交易反彈後，要警惕房企和房東等趁勢漲價，所以後續還是要積極引導税費政策的落實，進一步促進價格的穩定。