深圳樓市迎暖冬成交飆升賣家違約抬頭

證券時報記者 吳家明

臨近年末，深圳樓市表現搶眼。豪宅認定標準調整後二手房市場頻現反價，成交大增；新房發售重現“日光盤”，市場出現明顯的“暖冬”特徵。

深圳房價將再創新高？這是業界發出的疑問，更是眾多打算置業者的困惑。

與之形成鮮明對比，北京、上海和廣州等一線城市的房地產市場已寒風來襲。深圳為何能走出獨立行情？一些關於深圳房價的現象，值得品味。

一二手房價倒掛 “日光盤”頻現

從各大機構的統計數據可以看出，深圳一二手住宅市場的熱度在持續升温。據深房中協標準指數顯示，11月深圳二手房網籤量達到9243套，環比大漲57.5%，與去年同期3738套的二手房網籤量相比，增幅更是高達147%。11月深圳一手住宅成交3196套，環比上漲20%。深圳中原研究中心的數據顯示，豪宅標準調整後市場升温，掛牌價上漲房源佔比達到64%。

説起最近深圳的新房市場，“日光盤”頻現可謂一大現象。

搖號選房幾乎已成為熱點城市的標配，深圳也不例外。近段時間，深圳有多個高價項目公開搖號選房。位於前海的招商領璽家園近日開盤，公開信息顯示該項目有456套可售住宅，均價為每平方米10.8萬元，在開盤4個多小時後全部售完，吸金近63億元，成為了“日光盤”。同樣大熱的前海片區，離“日光盤”招商領璽家園不遠的頤灣府，均價為每平方米10.2萬元，也在近日推售367套房源，公開信息顯示開盤當日即售出323套，去化近九成。

僅在11月30日一天，位於深圳前海、龍崗和光明區的4個新盤項目集中入市，共推售近2500套房源，4個項目合計售出超過1800套。位於光明的龍光玖龍台二期，推售的705套房源號稱在10分鐘內被搶購一空，單價約為每平方米5.25萬元，成為又一個“日光盤”。

對於深圳新房市場近期所爆發出來的購買力，這只是冰山一角。

10月27日，位於香蜜湖的深業中城（一期）推售192套住房，均價約每平方米13.1萬元，共有2794人完成誠意登記並進入公證搖號選房。10月30日深業中城開盤，一日售罄。據不完全統計，12月深圳還將有15個新盤準備入市，其中位於深圳羅湖區已“沉睡”近10年的茂業德弘天下華府“跑步進場”，由於擁有優質學位，市場關注度高，預計攬金或達百億元。

為什麼這些高價新盤如此好賣？證券時報記者在多個項目的開盤現場隨機採訪，多位置業者告訴記者，因為這些項目被限價，開盤價低於周邊二手房價格。記者也發現，在深圳原特區外的一些新盤項目，特別是價格高於周邊二手房的項目，去化率並不理想。

位於龍華區的金茂府是深圳昔日的“地王”，其銷售價格明顯高於周邊二手房，突擊開盤至今，銷售數字仍是一個謎。

二手房又出現 業主違約現象

如果説新房市場有政府限價，那麼二手房是一個更為市場化的領域。最近，深圳二手房市場也火了，賣家愈發惜售，甚至頻現業主違約的現象。

11月11日，深圳宣佈調整普通住房標準：容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子均為“普通住房”，滿兩年可免徵增值税，本次調整的最大亮點就是取消了價格標準，購買者可以省下不少税費。記者走訪發現，價格在原來各區豪宅認定標準以上的房源，二手房業主提價現象明顯，潛在置業者都在加快看房買房。

對於目前的市場反應，家住福田翠海花園的胡先生也有點驚訝：鄰居家的房子掛了好幾個月都沒賣掉，最近竟然也成交了，121平方米成交價達到1650萬元。

“各種利好消息頻出，店裏每天都有成交。很多業主看到市場變好就反價，或者索性撤盤不賣。”在福田景田片區從事房產中介工作的黃經理告訴記者，“之前有很多房源掛了大半年都賣不掉，現在基本上都賣掉了，漲價一二十萬，也可以脱手。”

目前的深圳二手房市場，存在這麼一幅畫像：有置業者焦慮，豪宅認定標準改變後省下的税費其實轉嫁到自己身上；有業主納悶，自己的房子價格怎麼沒什麼變動；有部分業主暗暗揣摩，怎樣以合理的理由、較低的違約成本，撕毀已籤的合約。

2015年4月之後，深圳房價暴漲後一度爆發業主違約潮，引發買家集體上訪要求強制過户，這是樓市火爆時期的一種“現象”。如今，這種“現象”又再度出現。信榮房地產律師團隊首席律師張茂榮表示，最近在眾多利好政策刺激下，業主違約現象再度出現，以該團隊接訪案例來看，就有賣家已收取買家30萬定金仍毀約不賣的案例，而且不是個案。

深圳樓市為何走出獨立行情？

近段時間以來，深圳房地產市場的表現與全國多數城市特別是其他一線城市形成鮮明對比，北上廣二手房銷售價格持續下降，只有深圳走出了一波上漲行情。此外，貝殼研究院的數據顯示，25個重點城市中有20個城市近一年來掛牌均價出現下跌，但深圳二手房近一年來維持小幅上漲勢頭。

不過，記者發現，到目前為止本輪深圳樓市的火爆程度與2015年相比還是有所區別。2015年整個深圳市場是價格普漲，但目前還只限於局部二手房市場出現明顯上漲，例如城市核心區、優質學位區等，布吉、坪山等較為偏遠地區的二手房市場和新房市場表現仍較為平穩。

陳松是一名職業投資人，曾在南山一家大型房企擔任營銷總監，浸淫深圳房地產市場十幾年。在他看來，深圳樓市有這樣一個特點：房價對市場的信號反應歷來非常敏感，只要政策稍有放鬆，此前按壓的需求就會爆發。“2016年以來深圳的房地產市場調控，並沒有導致房價出現明顯的向下調整，只是住房銷售量急劇下降。而銷售量下降，價格沒有出現明顯下跌，這在很大程度上意味着市場還是存在投機炒作，能租就先不賣，也表明多數深圳的置業者對房價上漲的預期沒有發生改變。”他説。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，四個一線城市中，深圳在2019年可以説是獲得利好政策最多的城市，而且是利好一個接着一個，對樓市成交有比較明顯的促進作用，對於房價形成了持續的支持作用，所以無論成交量還是成交價格都表現不錯。

深圳樓市的另一個現象，就是總給人“錢多”的感覺，背後離不開一些置業者和投資者利用高槓杆資金進入樓市。深圳統計局此前公佈的2018年統計數據顯示，深圳居民槓桿率達到創紀錄的144.4%。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“很多人認為樓市或迎來反彈，但我認為幅度會非常小，根本原因是當下的樓市還想往上走，但購買力大環境、槓桿助推器與2015至2017年不可同日而語。”

現在的行情，讓許多深圳置業者想起2015年。不過，“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策導向屢屢被強調，深圳市政府進行“二次房改”，握在手裏的保障型住房和“限價”的土地，成為穩定市場的籌碼。深圳樓市的獨立行情會走多遠？讓我們拭目以待。