多地定向微調地產政策

近期，多地調整房地產政策，多數指向部分限制邊際鬆綁。分析人士指出，在“穩地價、穩房價、穩預期”的要求下，根據本地情況進行雙向調節或成常態。

政策邊際微調

佛山市房地產市場近日熱度明顯提升。佛山市房產信息網數據顯示，11月22日-11月24日，佛山全市商品房（新房，包括住宅、商業、車位等）分別成交600套、811套、542套，3天合計成交1953套。而11月29日-12月1日，佛山五區一手房分別成交937套、1194套、756套，3天合計成交2887套。

成交量明顯上升的動力被認為來自佛山最新推出的人才住房新政。11月29日，佛山市人力資源和社會保障局發佈通知，明確在佛山本地工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受户籍和個税、社保繳存限制。

佛山毗鄰廣州，其部分區域屬於廣州購房需求的外溢區。目前，靠近廣州的幾個區域都處於限購狀態。非佛山户籍人士，在佛山限購區買房，需提供2年內累計1年以上的社保或個税證明。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，相比於其他城市，佛山的人才首套房購房門檻有所降低低，符合條件的人才很多。這一政策有助於活躍當地房地產市場。

一線城市中深圳的房價仍在上漲。12月2日，深汕特別合作區管理委員會發布公告，宣佈深汕特別合作區（簡稱“合作區”）啓動過渡期商品房銷售工作。居民家庭在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數不得超過2套，成年單身人士（含離異）在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數只能1套。另外，在合作區購買的商品住房不計入購房者在深圳市其他區（新區）購買商品住房的套數限購範疇；在深圳市其他區（新區）購買的商品住房、商務公寓不計入購房者在合作區購買商品住房、商務公寓的套數限購範疇。

深圳當地房企人士表示，在合作區買房不佔在深圳的名額，加之合作區房價目前不到2萬元/平方米，此次政策對深圳户籍客户吸引力巨大。不過，目前在合作區購買的商品住房和商務公寓，自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓。

12月4日，成都市住建局回覆市民時稱，為切實解決剛需購房問題，具有高新南區購房資格的居民家庭可到成都天府新區、高新西區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區購房。成都本地房地產人士對中國證券報記者表示，成都市高新南區的居民可以跨區購買天府新區及五城區的住房，顯示出高新南區的限購或有所放鬆。

本次調整僅放鬆針對高新南區的定向限購，具有天府新區、高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區購房資格的居民家庭不能到高新區南區購房。前述成都房地產人士表示，此舉令高新區剛需購房羣體有更多的選擇。而此前成都限購政策中，具有高新南區購房資格的家庭或個人僅能在高新南區及郊縣購房。

據瞭解，高新南區的房價目前在成都屬於價格高地，且新盤數量較少。同時，區域內雲集成都的高新技術產業公司，在區域限購的政策下，供需矛盾較為突出。

此外，鄭州住房公積金管理中心宣佈，經審議通過，將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。該政策自2020年1月1日起執行，即日起購房職工可按新的貸款額度簽約備案。貸款額度的提高，將有效緩解購房職工的貸款資金壓力。

嚴控資金來源

近期黑龍江省則加緊了對房企資金來源的管控，堅決降槓桿，嚴禁房企炒地皮。

11月底，黑龍江省住建廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監督管理局、中國人民銀行哈爾濱中心支行、中國銀行保險監督管理委員會黑龍江監管局、中國證券監督管理委員會黑龍江監管局6部門聯合印發《進一步加強全省房地產市場監管的通知》，明確要求要進一步規範房地產市場秩序，加強房地產開發項目事中事後監管，提升全省房地產開發企業開發建設能力，營造良好的房地產市場發展環境。《通知》特別強調，要建立開發購地資金審查制度，確保開發商購地資金是合規自有資金，並設置了懲戒制度。

開發購地資金審查制度方面，上述《通知》規定，各地要建立開發購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。具體措施為，參加建設用地招拍掛之前，房地產企業必須提交一份承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資等，並載明如承諾不實則自願放棄開發用地中標資格。各地自然資源部門會同有關金融部門，嚴格對房地產開發企業購置土地資金來源進行核查。經核查發現房地產開發企業購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消其土地競買資格，並在兩年內禁止企業參加土地招拍掛。2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，將全面實行項目資本金監管制度。

有房地產人士對中國證券報記者表示，黑龍江省出台此項政策，可能主要出於兩方面考慮，首先是防控項目風險。在目前的房地產調控下，中小房企資金壓力突出，一些“槓桿買地”企業後續資金鍊斷裂，導致項目停工、爛尾的情形時有發生。明確買地資金需來源於自有資金，有助於控制項目風險。同時，黑龍江部分城市今年以來土地市場持續火熱，土地成交款較去年同期大幅增長。而土地成交價格上漲往往是房價上漲的先聲，嚴控房企資金渠道，有助於整個房地產市場平穩運行。

數據顯示，今年以來，全國30個城市土地成交金額持續增長，包括哈爾濱在內的8個城市同比增速超過100%。

維持市場穩定

中原地產首席分析師張大偉對記者表示，相比2019年4-6月份的收緊，近期多地的人才政策對房產限購有所放鬆，尤其是11月以來部分城市集中通過人才政策調整購房資格。

有地產人士表示，儘管近期不少地區的調控方向是邊際鬆綁，但鬆綁羣體有限，預計對當地市場的影響不會很大。整體看，維持市場穩定依然是房地產調控的原則。“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，穩定其實是雙向調節。

5年期LPR更能反映按揭貸款利率走向，此次5年期LPR首次下調對房地產市場的影響備受關注。多位業內人士表示，本次調整幅度有限，若房貸加息基點不變動，房貸將較目前略有降低，對於房地產市場不會產生明顯的影響，但有助於穩定房地產市場。

“未來大部分城市都可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利於穩定房地產市場的政策。保持市場穩定仍然是政策首要目標。”張大偉表示。