房產限購要兼顧大象和螞蟻

餘勝良

最近又有地方政府躍躍欲試要放鬆限購政策，大多數只是一日遊。地方政府想突破限購的努力令人同情，有些城市限購本來就不必有，但是重點城市限購還需要持續下去，這是少有能兼顧富裕階層和中產階層的方案了。

這是因為對大象來説輕易而舉的事情，對螞蟻來説就太不容易了。重點城市房地產的需求依然旺盛，但是供應量缺乏潛力。

居住是硬需求，不管環境怎麼樣，人們來到一個城市總需要一個地方住。如果住處不夠，那就只能漲價，能住的起的人住下去，住不起的人就只能離開了。

現在的情況是，一部分頭部人羣收入很高，他們可以持續不斷地買下去。一旦出現供應小於需求，購買力就會釋放出來，金融政策可能會加劇這個釋放的強度。他們持續強力購買的結果是普通市民與房產無緣。

按照經典的經濟學理論，漲價可以調動開發商積極性，刺激更多房產投入進來，從而抑制價格上漲，滿足更多消費者需求。

但實際情況是，可供使用的住宅土地數量有限，看似城市有大量土地，但是住宅土地並不多，更改土地性質也不容易，舊改成本很高而且曠日持久。

也就是説，供應量不會同步增加。這個傳導鏈條是中斷的。中斷的結果就是，一部分有錢人因為享有土地收益變得更有錢，可以掌握更多資源，另外一些人離地產更遠。

看起來似乎很合理，一切都是錢説了算，但是從另一個維度上看，就有不舒服的一面了。

比如春運時會出現階段性運力不足情況，這時候如果僅用價格調節，出不起價錢，或者不願意出高價的人不用回故鄉，看起來好像也很合理，但是憑什麼這些人就不能回家去？

如果春運的時候，有人買了兩個座位，只是為了讓自己腿腳伸開更舒服一點，那對於沒有能力擠上車的人， 是不是不公平？

房價上漲的信號是説房子不夠了，買不起租不起的人，請離開吧。如果足夠冰冷，這樣考慮也沒錯，但是大家都有追求美好生活的權利，也想在一二線城市生活下去。對城市來説，只要有這麼多人來，產業就有機會。

這時候限購就是更公平的行為，限制大象的消費能力，好給螞蟻一個機會。也可能會有人説，即使限制了大象的消費能力，螞蟻也沒有機會。

2010年4月，國務院常務會議發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即新“國十條”，史上最猛的樓市調控因此到來。

限制9年，房價沒怎麼限制住，還越來越高了。

這跟限購沒多大關係，是因為整體供給和需求相比還是太少了，如果不限購，可能會漲得更高。

中國還在完成城市化進程中，完成城市化的同時，還在大城市化，供需矛盾會在大城市長期存在。一旦房價停止上漲就驚呼變局出現，從而降低房地產投資，只能讓房價漲得更高，這麼多年房價就是這麼一波波漲上來的。

中小城市供需矛盾不突出，沒有必要限購，如果有些地方原來供需矛盾突出，市場出現變化，矛盾不突出了，也可以改變策略不再限購。有一段時間政府在限購同時還增加了限售政策，限售是輔助作用，是為了增加交易成本，其實只需要限購即可，可以取消限售，在一定時間段內轉讓加税即可，讓頻繁買賣者付出一點成本。

消費者往往痛恨開發商，其實房價上漲和開發商的關係不大，如果開發商開工充足，個個野心勃勃，倒是會增加供應平抑房價。當然，前提是土地供應充足。

（作者系證券時報記者）