房東正在使用下一代驅逐技術 - 彭博社

對於擁有大量房產的房東來説，“拖欠管理平台”可以使驅逐過程變得一鍵完成。Nathan Klima/Boston Globe via Getty Images在房東與租客之間不斷演變的貓鼠遊戲中，後者在幾個城市中逐漸佔據上風。保障面臨驅逐的人的律師的法律在費城、舊金山、紐約和其他城市得到了支持。去年，紐約州通過了一系列法案，一位奧爾巴尼的立法者稱其為“歷史上最強的租户保護法”。

作為回應，房東們正在將優先事項從驅逐租户轉向儘可能高效地向他們收取租金。擁有數百或數千個單元的大型房東正在轉向技術以獲得優勢。ClickNotices——一個用於跟蹤租金的儀表板，從收據到拖欠再到驅逐——是新一代在線“拖欠管理平台”的一部分，可以自動化一些不太愉快的房東工作。

彭博社城市實驗室城市更新如何導致城市暴動新加坡、馬來西亞希望建立自己的深圳風格的超級中心新加坡未來的木製建築存在黴菌問題芝加哥的移民激增正在給民主黨在DNC主辦城市帶來麻煩通過共享儀表板，物業所有者及其代理人能夠準備和發送逾期租金通知；企業房東可以一次生成數百份逾期通知。只需幾次擊鍵，他們的律師就可以快速生成訴訟所需的所有法律模板語言。在某些司法管轄區，房東甚至可以自己提起訴訟。

將這種無摩擦性引入緊張的房東-租户交易世界有許多積極的影響，該公司表示：即，它促進了房東和租户之間更多的溝通，這意味着在律師介入之前有更多解決爭議的機會。但一些租户倡導者擔心，這種軟件加速了爭議進入法律領域，在那裏房東——尤其是大型或機構房東——享有巨大的優勢。

對於房東來説，一鍵驅逐軟件可能是對新租户保護的創新回應。例如，在紐約市，自2013年以來，驅逐人數下降了41%，這在很大程度上要歸功於該市的全國首個保障租户有權獲得驅逐律師的法律。

“現在，由於法律的原因，驅逐對任何人都沒有好處，”專注於紐約房地產法的Kucker Marino Winiarsky & Bittens公司的合夥人Craig P. Gambardella説。“根據舊法律，如果你從一個租户那裏獲得驅逐或從一個租户那裏獲得空置的租金穩定公寓，你可以立即將租金提高20%。”

在紐約，這種情況不再可能，所謂的空置獎金被去年州通過的具有里程碑意義的保護措施所廢除，其他激勵措施也是如此。“很多這些漲幅已經不復存在，”Gambardella説。“在紐約，遊戲的名稱是簡化你的租金效率。”

擁有數百或數千處物業的房東正面臨進步州的新一波法規。在紐約，房東在因拖欠租金而可能將租户告上法庭的時間從大約兩週延長到了大約六週。租户在收到通知之間也有更多的時間，以及更多的時間來結清賬款。

該程序的特點在於其能夠生成驅逐前和驅逐後的訴訟文書。投資者也注意到了這一點。彭博社在一月份報道，紐約市的公寓銷售下降了40%。建築業主相信，現在提高租金變得太困難，即使是為了彌補維護或改善的成本。因此，分析師表示，投資者正在避開受租金管制的單位，而是追求價格更高的市場價建築。這些變化——尤其是取消空置控制和空置獎金——甚至促使一些房東保持單位空置。

像ClickNotices這樣的程序代表了一種不再等待奧爾巴尼改變方向的替代方案。“我們的目標不是讓租户上法庭，”該公司的首席執行官Matt Barbieri説。“這在收租方面是最後的手段。”

ClickNotices於2010年作為一家處理未支付租金訴訟的紙質處理公司在馬里蘭州成立。創始人Toyin Bello推出ClickNotices是為了應對他在巴爾的摩管理租賃物業時的挫折。隨着公司的發展，其領導者意識到，無論是小型還是大型房東都在透明度和合規性方面面臨困難。ClickNotices與大型房東使用的所有會計程序相連接——Entrata、MRI、Yardi、RealPage等。但該程序的特點在於其能夠生成驅逐前和驅逐後的訴訟文書。

自2016年以來，當創始人尋求A輪融資時，公司已經擴展：ClickNotices現在在13個州運營，主要在東海岸。沿海州的立法者正在迅速採取租户保護措施，這也是ClickNotices重新定位為租户參與平台的一個原因，正如Barbiari所説。

租户倡導者表示，像ClickNotices或eWrit Filings這樣的程序，另一家拖欠管理軟件公司，實際上是在幫助房東將租户引入租金法庭，而不考慮案件的優劣。大型或機構房東每月可能會提交數千份逾期租金通知，而當他們上法庭時，主要是根據房東的説法，正如Santoni, Vocci & Ortega的創始成員Matthew Vocci所説，該公司代表租户和消費者。

“現實是，當你提交數千份這些通知時，大多數都會默認通過，”Vocci説。“法庭被用作房東收款的工具。這是基於隨便輸入到電子表格中的信息的大規模提交。”

在馬里蘭州，州法律並不要求房東在租金法庭上聘請律師代表索賠，因此提交公司（如ClickNotices）可以派代理人代替。他們通常不是律師，Vocci説。在某些司法管轄區，他們可能每週代表客户在租金法庭上出現三到四次。Vocci稱提交代理人為巴爾的摩租金法庭的“超級用户”；他們坐在通常在交通法庭上坐的警察的位置。“通常他們擁有的是帶有姓名和他們聲稱欠款金額的電子表格，僅此而已，”Vocci説。

大規模提交將舉證責任轉移到租户身上，他們無法獲得常規的法庭代表。立法者正在努力傾斜天平。紐約市正在擴大其成功的 驅逐律師試點項目，底特律、明尼阿波利斯、聖安東尼奧、洛杉磯和其他幾個城市計劃效仿。

巴爾比耶裏表示，與租户溝通，而不是把他們拖到法庭，是ClickNotices的目標。在每月的第一天到第六天之間，大型物業管理者與租户之間幾乎沒有溝通，主要是因為企業房東不會去敲門大喊租金。在馬里蘭州，ClickNotices的總部所在地，根本沒有通知要求：租户第一次發現有問題可能是在警長張貼通知的時候。

巴爾比耶裏説，這是一種舊的做法。ClickNotices提供不同的“選項籃”來與租户互動：自動短信、電子郵件等。巴爾比耶裏表示，他的公司一直在努力教育客户，詢問租户租金遲交的原因的價值主張。“從溝通的角度來看，我們完全支持額外的通知要求，”巴爾比耶裏説。“我們在這些對租户友好的法律的早期階段就參與其中。”

越來越多的州對租金法庭出庭通知的送達要求設定了更嚴格的標準，例如使用一類郵件或認證郵件或私人送達服務。這只是新一類租户保護措施中的一個方面。隨着公司的擴展，ClickNotices正在增加律師，以提供更多的法庭服務並確保合規。目標仍然是讓人們支付租金。

但是當通知不起作用時，違約管理程序幫助房東通過鼠標點擊轉向法院行動。即使驅逐不再是明確的目標，因為各個地區使驅逐變得更加困難，但威脅仍然起到同樣的作用。

“我回去查了一些關於‘70年代的文章，討論租金法庭如何被用作房東的收款工具。確實，當你有後端軟件時，提交這些東西要容易得多，”Vocci説。“事情越是變化，越是保持不變。”