錯過的租金支付在房地產行業中引發連鎖反應 - 彭博社

插圖：Jun Cen 為彭博商業週刊繪製不斷增加的 失業美國人和關閉商店及空蕩街道的畫面開始講述 Covid-19 大流行造成的 經濟破壞的嚴峻故事。它們還預示着一場醖釀中的房地產危機。在美國，典型月份到期的商業租金約為810億美元。延遲支付其中相當一部分將對房地產融資的複雜系統造成巨大壓力，並突顯社交距離造成的痛苦傳播得有多快。

根據 國家多户住宅委員會的數據，到4月5日，僅有 69% 的租户支付了租金，而到3月5日支付的比例為81%，這為如果裁員持續和家庭耗盡儲蓄，情況可能變得多糟提供了早期的預覽。在一種情景下，租户在接下來的六個月內需要960億美元的支付援助，根據城市研究所的分析。對於房主來説情況也不會好多少。大約1500萬户家庭——約30%的抵押貸款借款人——如果經濟在夏季繼續停滯，可能會錯過付款，根據穆迪分析公司的首席經濟學家Mark Zandi的説法。

彭博社商業週刊體育博彩應用程序比你想象的更具毒性蘋果公司撤回其在影院上映電影的重大計劃廉價漢堡的終結哈里斯的競選如何最終使拜登的表情包策略奏效到目前為止，地方、州和聯邦政府通過實施臨時禁令來應對止贖和驅逐，減輕經濟停擺的短期影響，希望社交距離措施在今年春季晚些時候得到緩解，消費者和企業能夠恢復正常。然而，如果經濟沒有迅速反彈，這些措施將不夠。“最初的想法似乎是，這將持續一兩個月，事情會恢復正常，”哥倫比亞商學院教授托馬斯·皮斯科爾斯基説，他支持對受影響的抵押貸款借款人免除部分利息支付。“這給我們爭取了一些時間。但要恢復到新的正常狀態需要幾個月或幾年。”

錯過一個月租金的預計影響

按每個類別錯過的付款份額

數據：CoStar投資組合策略

錯過付款的前景正在造成各方面的問題，因為經濟痛苦從租户和物業所有者擴散到貸方及其他方面。投資於抵押貸款的房地產投資信託基金，其中許多犯下了使用短期債務融資長期資產的嚴重錯誤，被迫以大幅折扣出售抵押證券，以滿足貸方的保證金要求。這種動態是全球金融危機的標誌，但這一次更難以爭辯説困境中的家庭或公司是貪婪或魯莽的，或者他們應該為前所未有的經濟衝擊做好更好的準備。

湯姆·巴拉克，房地產投資信託公司Colony Capital Inc.的董事長，認為房地產金融公司和其他非銀行貸款機構是為企業和個人提供流動性的管道，因此支持抵押貸款投資者對幫助小企業及其員工至關重要。但他對政府幹預並不樂觀。他説，在選舉年，救助被認為過度槓桿的行業看起來並不好。

類似的問題在整個房地產行業蔓延。 《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》於三月通過，為政府擔保的抵押貸款提供了寬限期。這些貸款被打包在一起並作為證券出售，當房主未能按時付款時，抵押貸款服務商需要提前支付本金和利息。根據抵押貸款銀行家協會的初步估計，這對服務商來説是個問題，他們可能需要高達1000億美元。

他們並不是唯一需要幫助的人。至少 2600名商業房地產借款人已經與抵押貸款服務商聯繫，尋求超過490億美元貸款的潛在債務救濟，Fitch Ratings表示。在三月最後兩週，超過75%的詢問是針對酒店和零售房地產的，Fitch表示。

租户接下來會發生什麼將取決於人們居住的地方以及他們的建築融資方式。一些州已經通過了臨時驅逐禁令，房利美和房地美已 承諾對因Covid-19遭受困境的公寓業主提供寬限期，前提是房東暫停驅逐。

只有四分之一的租户住在由政府支持貸款融資的單位中，城市研究所的副總裁瑪麗·坎寧安表示。大多數房產所有者將不得不與他們的貸款人達成協議，因為催收減少。尤其是小型房東缺乏應對風暴所需的廉價信貸，即使是從大型公司租房的人也不太可能獲得與房主相同程度的寬容。阿默斯特控股公司的首席執行官肖恩·多布森表示，他的公司將“儘可能提供寬容，但我們沒有聯邦儲備來借給我們。”

在過去十年中，緊張的住房庫存使房東能夠提高租金，現在有一種感覺，房產所有者的權力已經減弱。從地方住房活動家到密歇根州的民主黨代表拉希達·特萊布，許多人都呼籲國會取消租金。另一部分人擔心，驅逐禁令將給租户提供跳過支付的許可，而房東將永遠無法收回。“政治家們命令你不能驅逐人們，顯然這會導致很多行為變化，”雙線資本的首席投資官傑弗裏·岡德拉赫在最近的一次網絡研討會上説。

不僅僅是公寓居民無法支付租金。包括賽百味餐廳和牀墊公司在內的公司已通知房東，他們可能無法全額支付租金。目前，商業房東能做的並不多：全球疫情是尋找新租户的艱難時刻。

租金最終必須支付，房東即使在破產情況下也會有索賠。在因政府命令而關閉的企業中，租户將追求不可抗力的索賠，爭辯説他們的合同協議已被社交距離法令所取代。房東也可能向貸款方提出同樣的理由。危機的無辜性質可能使某些問題更容易解決，從而降低對政府救助的抵制。一個更大的挑戰可能是在危機期間集結強有力的響應，而全球官員在採取果斷行動方面反覆緩慢。

“這幾乎就像我們在慢動作中觀看這一切，”RXR Realty的首席執行官Scott Rechler説，該公司擁有公寓、辦公室和其他商業房地產。“我們知道壞的部分即將到來，但我們不知道它會持續多久或我們會有多強韌。”——與**Shahien Nasiripour