你的新冠病毒住房問題，已解答 - 彭博社

在美國以及其他國家，呼籲進行租金罷工的聲音此起彼伏，因為新冠疫情帶來的經濟損失不斷加劇。Valerie Macon/法新社 通過 Getty Images一個月前，關於新冠病毒住房末日的最壞擔憂逐漸顯現：根據全國多户住宅委員會的數據，居住在美國1150萬公寓單元中的31%的租户在4月5日未能按時支付租金。這個數字並未包括居住在獨立住宅和其他住房情況的數千萬租户。

但不論是通過什麼方式，數百萬美國租户在4月度過了難關。到4月26日，未能按時支付租金的公寓租户比例降至8%——這足以使這個月的租金收繳率僅比3月（95%）或2019年4月（96%）低幾個百分點。

彭博社城市實驗室新加坡的未來木建築面臨黴菌問題芝加哥的移民激增正在給民主黨帶來麻煩漢堡試圖通過自動駕駛麪包車實現微型交通英國交通部長為更多20英里每小時的限速區鋪平道路現在是5月，全國失業率飆升，達到22%。為了瞭解新冠住房危機的深度以及這個月可能發生的事情，城市實驗室邀請讀者提交他們關於如何保持住房的最緊迫問題。租户和房東都表達了他們的想法和擔憂。以下是一些問題及其簡要回答。

問：租户會罷工嗎？

答：是的。在五一之前形成的全國#取消租金運動可能是幾十年來最大的租金罷工。租户組織者在洛杉磯、費城、紐約和其他城市籌集了行動的支持。

我們一起罷工，這是多個社會正義組織的聯合合作，記錄了超過190,000次租金和抵押貸款罷工。在紐約，上州/下州住房聯盟獲得了超過14,000個不支付租金或抵押貸款的承諾，包括約57棟公寓大樓。

問：有多少人支付了五月的租金？

答：目前還無法知道。如果四月是任何指示，那麼真正的答案還需要一段時間。

上個月，人們深入儲蓄或用信用卡支付。一些失業的租户開始獲得失業救濟；其他人仍在等待中。一些人現在獲得州級福利，但沒有600美元的聯邦補助。數百萬人在等待他們的聯邦刺激支票到達，但這只是一次性支付——而且1200美元甚至無法覆蓋全國任何地方兩居室公寓的平均租金。

根據非營利組織Enterprise Community Partners的國家高級主任Flora Arabo的説法，考慮到許多人正在掙扎，房東可能不會急於驅逐他們的租户。他們可能願意與租户合作，制定部分租金或還款計劃，以保持一些收入流入。

“大多數住房提供者不想驅逐租户，”Arabo説。“他們希望有穩定的租户來支付租金。對大多數提供者來説，這是一種最後的選擇。如果出現大規模的驅逐潮，對物業所有者來説也不好。”

問：在疫情期間，租户可以被驅逐嗎？

答：答案取決於幾個因素：租户居住的地方以及他們的房東擁有何種抵押貸款。

各州在冠狀病毒租户保護方面的情況各不相同。在疫情期間，有六個州沒有采取任何行動（或幾乎沒有行動）：阿肯色州、愛達荷州、懷俄明州、北達科他州和南達科他州。這些州都沒有通過任何州級命令來防止疫情期間的驅逐或止贖。

瑪麗·帕蒂諾其他州在遏制冠狀病毒驅逐方面僅做了最低限度的工作。例如，在俄克拉荷馬州和喬治亞州，這些州已延長了驅逐程序的截止日期。這些州仍在進行法庭聽證，但在大多數州——即使是那些有限的租户保護州，如路易斯安那州和維吉尼亞州——法院也關閉了。

普林斯頓大學的驅逐實驗室製作了一個針對每個州的有用評分卡，基於他們的Covid-19住房政策。在五分制中，馬薩諸塞州獲得了4.15的分數，是全國最高的；喬治亞州則僅有0.08（仍然比其他一些州好）。國家消費者法律項目還提供了關於每個州驅逐禁令的詳細指南。

一些城市制定了更嚴格的驅逐和止贖規則。目前還沒有關於城市狀況的中央數據庫。但任何願意並能夠通過更嚴格規定的城市，可能都有租户倡導者或其他辦公室可以提供更多信息。

在四月，明尼蘇達州代表伊爾漢·奧馬爾提出了一項全國性法案，旨在取消和免除所有租金和抵押貸款支付，以應對危機。但目前，租户仍然需要支付租金，無論他們住在哪裏。

問：房東的抵押貸款是否影響租户是否可以被驅逐？租户如何獲取該信息？

A: 住在聯邦政府支持的物業中的租户暫時不能被驅逐。這個驅逐禁令適用於由聯邦機構（如房利美和房地美）融資、保險或證券化的大量抵押貸款，以及通過聯邦援助項目（如第8條）補貼的住房。

對於公寓樓中的租户，有一些工具可以幫助他們確定驅逐禁令是否適用於他們居住的地方。在5月4日，房利美和房地美都推出了查詢工具：租户可以輸入他們的樓宇名稱和地址，以找出該物業是否得到聯邦支持。 全國低收入住房聯盟在四月也推出了類似的工具。

然而，這些工具對住在獨棟住宅中的數千萬租户沒有幫助。聯邦住房金融局正在開發該工具，但目前，住在獨棟住宅、公寓和小型公寓樓中的租户需要與房東溝通，以瞭解他們的單位是否受到《關懷法案》規定的驅逐禁令的保護。

Q: 如果我的租約在居家令生效期間結束，會發生什麼？沒有書面租約的租户怎麼辦？

A: 在正常情況下，租約本身會描述租約結束時會發生什麼，無論是到期、續簽特定期限還是轉換為按月協議。州法律概述了在租約不具體的情況下的默認程序。居家令不會阻止租約到期或續簽。但聯邦、州或地方的驅逐禁令將阻止房東驅逐租户或租約持有人驅逐轉租者。

“即使租户的租約已到期且該人尚未搬出，房東也必須將租户帶上法庭，不能合法地採取‘自助’措施，例如更換鎖或切斷公用事業服務，”國家住房法律項目的訴訟主任埃裏克·鄧恩説。“這是一種法律的灰色地帶，租户可能沒有‘佔有’房屋的‘權利’，但確實有權不被驅逐，除非通過司法手段。”

所以這歸結為驅逐禁令。根據《CARES法案》，房東在禁令到期後必須給租户30天的驅逐通知。許多州和地方的禁令沒有這個緩衝，因此沒有租約的租户可能在命令到期後立即被驅逐。

房東可能並不急於讓租户搬出去。事實上，情況可能正好相反：房東（或租約持有者）可能會要求租户（或轉租者）立即簽署全年的租約，以確保租金。

**問：**在Covid-19期間，有什麼住房援助可以幫助支付租金嗎？

答：在某些地方，有。例如，在馬薩諸塞州，一個名為“過渡家庭租金援助”的項目為處於困境的家庭提供最高4,000美元的援助，州政府還為受Covid-19影響的家庭增加了500萬美元的資金。在達拉斯，超過16,000人在週一申請租金和抵押貸款援助，當天該市開放了其項目。

住房專家呼籲國會和聯邦機構採取更多措施，以 在各地提供租户援助。

問：****由於疫情，一些租户無法使用健身房、休息室、庭院和屋頂平台等建築設施。租户可以要求部分新冠病毒租金減免嗎？

答：也許可以！但在你詢問之前，你可能想記住，許多房東報告稱在維護成本上花費更多，全天候僱傭清潔工來清潔郵件室和公共區域。租金減免需遵循正常的租賃規則。目前在一些城市和州，租金上漲被凍結。

問：如果租户無法支付租金，房東可以做什麼？無法支付抵押貸款的房主呢？

答：現在有超過380萬房主處於抵押貸款寬限計劃中——這 佔所有抵押貸款持有者的超過7%。

擁有聯邦支持抵押貸款的房主和房東可能能夠將抵押貸款支付推遲最長一年，且不收取額外利息、滯納金或罰款。國家消費者法律中心已彙編了一份 針對物業所有者的指南，以確定他們的房屋或建築是否獲得聯邦支持或保險。

聯邦政府正在提供最佳的抵押貸款寬限條款。然而，銀行也提供自己的寬限計劃，但通常條款對借款人不太有利。

Hello Lender是一個為經歷財務困境的抵押貸款借款人提供的工具，自動生成一封信件給貸方，以聲明房主參與聯邦寬限計劃。這個免費的工具——由法律事務所Wilson Sonsini的技術部門Six Fifty開發——的工作方式有點像TurboTax。借款人輸入他們的信息，工具就會生成一封包含所有合格信息的信件。

問：租户如何讓房東與他們合作解決租金問題？如果物業所有者是公司或房地產投資信託呢？

答：Six Fifty提供另一個工具，Hello Landlord，供租户向房東發出通知，概述根據州法律和CARES法案的租户權利。書面通知可能是大型多户建築中由公司房東擁有的租户採取的最佳方法。

沒有人知道驅逐禁令到期後會發生什麼。當每週600美元的聯邦失業救濟金擴展在八月到期時，可能會引發一波巨大的拖欠潮，影響失業的租户和借款人。同時，驅逐潮可能會導致租賃空置率激增，這對房東的利益並沒有幫助。

除了大規模的租金罷工，許多住房專家鼓勵租户撥打他們房東的電話，解釋他們的情況，並看看能達成什麼協議。“租户是負責任的人，”阿拉博説。“他們想支付租金。他們不想失去自己的住房。”