為什麼在黑人社區投資如此困難 - 彭博社

安德烈·佩裏（左）檢查了開發商布萊恩·賴斯（右）購買的伯明翰一座廢棄建築。布魯金斯學會/安德烈·佩裏以下是安德烈·佩裏的即將出版的書籍“瞭解你的價值：評估美國黑人城市中的黑人生命和財產”的改編摘錄。”

2018年，我與房地產開發商布萊恩·賴斯在阿拉巴馬州的伯明翰散步。今年早些時候，賴斯在恩斯利市中心的19街購買了九棟建築，這是伯明翰99個社區中最大的一個。他計劃將這些建築和它們曾經屬於的商業走廊復興。

我們周圍是破敗、空置的建築，夾雜着崩潰的、即使有人居住的商店。20世紀初，恩斯利是一個獨立的市鎮，有兩條商業大街——一條是黑人，另一條是白人——商人們在這裏向在附近田納西煤鐵鐵路公司的鋼鐵廠工作的人員出售商品。

彭博社城市實驗室漢堡嘗試通過自動駕駛麪包車實現微型交通英國交通部長為更多20英里每小時的限速區鋪平道路自由遊戲可以做的嚴肅工作印度尼西亞慶祝一個正在努力成型的新首都如今，恩斯利的前白人商業街上僅有少數企業在運營。半拆毀的地塊掩蓋了那些看起來可能被認定為廢棄的建築中的營業企業。當我們走路和交談時，經過我們的人和車非常少。在這次恩斯利的步行遊覽中，我們停在賴斯的一棟建築前，這棟建築被分隔成多個單元；它是用磚和木材建造的，似乎是由腐朽支撐在一起的。

雖然充滿動力，但賴斯對他和其他人必須走的艱難道路有清晰的認識。他不得不多次踢門以將其打開。當我們走進去時，我看到的激勵我加入了合唱：“為什麼要開發這個破敗的建築？”

大部分屋頂已經坍塌在地面上。陽光照亮了覆蓋地面的雜亂木材、石膏、磚塊和金屬的堆積。幾片錫天花板瓷磚危險地懸掛在我們頭頂上。建築的狀態映射出整個社區的失業、撤資和貶值。對外人來説，賴斯無疑似乎通過與家人和朋友投資者的幫助，購買了幾乎整個破敗的商業街區，這在一個低收入的黑人社區中是一項糟糕的投資。在1970年至2010年間，東恩斯利社區失去了81%的居民，是該市所有人口普查區中損失最多的。

當銀行貸款人和外部觀察者問賴斯“為什麼？”時，他們看到的是恩斯利的低收入、高失業率和高犯罪率。但賴斯並沒有關注這些現實；相反，他專注於它的潛力。

當我們沿着19街走時，賴斯開始分享他的願景。他面對一個開放的區域，説：“我想把那裏變成一個户外涼亭式的空間。一個供餐車設置的地方。”

他指出街區上的三家會計公司。他想把其中一棟建築改造成非營利組織和輔導項目的地方。他計劃利用兩棟建築之間的人行道來舉辦快閃商業活動。

“當你再往街道上看一點時，你會看到還有三棟建築……我想把它變成我們和社區的會議空間。”

對於那些被種族主義摧殘的地方，社區發展需要在人員和地點上進行多重投資，以真正產生影響的規模。如果不是由於最高法院的裁決禁止種族偏好，類似於大蕭條後為白人創造財富的政策可以再次被應用。對於貶值的房地產價格，有像賴斯這樣的黑人開發商可以與家人和朋友投資者一起購買一個城市街區，但這些個人需要融資結構來糾正這個國家財富創造的系統性和歷史性排斥。

“這應該很簡單，”賴斯在描述獲得融資以開發他已經支付的物業時説道。賴斯的初始投資者為他提供了現金，以支付所有建築物的費用。他仍然在從傳統銀行獲得貸款以開發這些物業方面苦苦掙扎。在購買六個月後，賴斯僅能從一家當地銀行獲得5萬美元。在向幾家銀行發送大量表格的漫長過程中，他收到的唯一回復是要求提供更多文件。賴斯告訴我，他當時意識到“他們想把我逼走，但又不想説不。”

銀行佔據了房地產開發資金的主要部分。來自大銀行的貸款是企業最渴望的資金來源，無論所有者的種族背景如何。

然而，白人獲得的貸款更多，利率也低於有色人種。

舉手

2019年6月20日，我在美國眾議院金融服務委員會住房、社區發展和保險小組委員會的聽證會上作證，聽證會的主題是“你的房子值多少錢？對評估行業的審查。”德克薩斯州的代表阿爾·格林向由評估遊説團成員和我組成的證人小組提出了一些尖鋭的問題。

格林問：“你認為……惡意歧視在以少數族裔為主的社區，尤其是黑人社區的財產貶值中起到了作用嗎？”

“如果你相信這一點，請舉手。”

我是小組中唯一舉手的人。

格林有些困惑，擔心小組沒有理解，又問了一個問題：“如果你覺得黑人在他們的財產被評估時沒有受到歧視……請舉手。”

小組中沒有人舉手，但坐在證人後面的許多嘉賓（似乎都是白人）齊刷刷地舉起了手。

格林回應道：“現在我們開始感到一些不安。”

在我聽證會後的幾天，布萊恩·賴斯打電話給我，怒火中燒。經過八個月，他終於從銀行得到了評估結果。

“他們基本上説我的財產毫無價值，”他大聲説道。評估師將43,125平方英尺的土地估值為每平方英尺1.04美元。他的八處房產與廢棄的洗車場和位於城市外10多英里的農村農場等建築進行了比較。報告列出了他所在街區的總價值為45,000美元，這相當於170,000美元的土地和財產價值減去125,000美元的拆除費用。低評估將使獲得開發整個街區所需的貸款變得困難。

賴斯聲稱他的評估師故意貶低恩斯利地產的價值。根據賴斯的説法，評估師故意選擇了最糟糕的物業比較場景，將他的物業與距離超過10英里的不相似鄉村地塊進行比較。評估建議將其拆除作為最佳用途，儘管這些物業並未被伯明翰市列入徵用名單。

傑斐遜縣的物業税部門對這些物業的評估價值遠高於評估師的估值。賴斯認為，這種貶值是種族主義的證據。

“我別無選擇，只能公開這一切，”他告訴我。“我真的相信銀行試圖迫使我破產，這樣他們就可以以非常低的價格獲得我的物業。”

賴斯明白，瞭解自己的價格往往意味着為之而戰。

障礙的匯聚

根據美國聯邦儲備銀行2020年報告的數據，黑人企業主申請銀行融資的比例略高於白人、亞裔美國人和拉丁裔或西班牙裔企業主，但超過一半的申請被拒絕——這一比例遠遠超過其他任何人口羣體。

申請融資的黑人企業主中，有超過一半（53%）被拒絕，而白人、亞裔美國人和拉丁裔或西班牙裔企業主的拒絕率分別為25%、35%和39%。此外，2017年少數民族商業發展局（MBDA）的研究顯示，在高銷售額公司（年總收入超過50萬美元）中，白人擁有的企業獲得的貸款金額平均是少數民族擁有企業的兩倍多（分別為31萬美元和14.9萬美元）。報告還發現，少數民族擁有的企業支付的平均利率為7.8%，而白人擁有的企業為6.4%。

賴斯指出了恩斯利的紅線歷史。“我們處在一個銀行選擇不投資的地區，”他告訴我。由於該地區的銀行延遲、拒絕，甚至根本不回應他的貸款請求，賴斯正在招募社區發展金融機構（CDFI）和銀行在恩斯利開設分支，目前那裏只有一家銀行和一家信用合作社。

CDFI通過提供可獲得的金融資源來服務低收入和中等收入個人或社區。根據社區發展金融機構基金的數據顯示，2018年，全國有超過1,100家政府認證的CDFI，管理着總資產達1,500億美元。根據機會金融網絡（CDFI的全國協會）的數據，在2017年接受CDFI服務的人中，55%是有色人種，82%是低收入或低財富，或來自歷史上被忽視的社區。此外，接受服務的27%來自農村社區，45%是女性。

伯明翰（在本章撰寫時只有兩家認證的CDFI）與同類規模的城市相比，獲得的CDFI資金顯著較少。

布萊恩·賴斯的發展正是另一種聯邦資金——2017年減税和就業法案的機會區條款——應該支持的項目。

機會區是一種社區發展工具，給予未實現資本收益的税收減免——即出售財產和其他投資的利潤——如果這些收入再投資於專門的機會基金，該基金在指定的困境地區部署資源。州長們確定了符合特定標準的低收入城市和農村社區，作為機會區，並且全國各地有基金經理準備接受資金，以投資於商業房地產、住房、基礎設施，甚至現有和初創企業。

然而，擁有與其他種族羣體相同規模和規模的黑人人士擁有的房地產開發項目顯著較少。此外，能夠管理投資資金的黑人和拉丁裔經理人數有限。因此，估計有6萬億美元的未實現資本收益的再投資不會為那些需要財富的人創造財富。

黑人社區無法創造財富是許多黑人佔多數的地方處於困境的原因。然而，賴斯的項目超出了涵蓋恩斯利部分地區的機會區，使他無法獲得那些投資資金。

像賴斯這樣的房地產開發商需要政府機構的支持。開發商需要滿足城市章程中規定的建設和分區要求，沒有市政領導的批准，他們無法建造任何東西。但市官員不僅僅是建築許可證和質量控制審計的複選框。市議會成員和市長處於一個可以看到城市邊界之外整體經濟形勢的高位。地方選舉官員控制着可以用於幫助推動開發商的概念走向完成的聯邦、州和地方資源——財務、人力和行政資源。

如果市長認識到一個項目相對於市長更廣泛議程的價值，開發商獲得項目批准和融資的機會就會大大增加。市長的政治前途在很大程度上取決於像賴斯這樣的開發商的成就。新的商業走廊和住房項目可以成為選民和資助者喜愛的進步的實物標誌。更重要的是，優秀的商業和住宅項目改善了居民和消費者的生活質量。市政廳不能充當銀行，但可以提供急需的資源，從而增加金融市場接受開發項目的可能性。賴斯和伯明翰市共享着命運——如果他們能看到這一點就好了。