增加住房，區劃法規改革只是一個開始 - 彭博社

巴爾的摩著名的排屋曾經定義了該城市的可負擔住房庫存。

攝影師：託德·韋布/赫爾頓檔案在新冠疫情影響全國意識之前，YIMBY運動——那些對住房開發説“在我後院可以”的人——似乎準備進入主流。越來越多的人認識到，失控的NIMBY主義並被納入地方法律，導致住房選擇減少，城市和城鎮的價格急劇上漲，並加劇了不平等。現在，在疫情驅動的預算削減和失業時期，住房可負擔性的重要性正在增加。

政策制定者可以通過簡單地允許更多住房——特別是低成本住房——的建設來實現這一目標，而無需預算支出。但通往住房豐盈的道路並不像一些最近集中於某一特定類型分區的改革所暗示的那樣簡單。將擁有或租賃住房與獲得一塊大而昂貴的土地的長期混淆觀念分開將需要更多的努力。

彭博社城市實驗室印度尼西亞慶祝一個正在努力成形的新首都蒙特利爾市中心部分地區因水管破裂而被淹伊斯坦布爾面臨繁忙街道下的危險‘火車愛好者’組織支持哈里斯和沃爾茲的總統競選令人鼓舞的是，從加利福尼亞到弗吉尼亞的城市和州領導人一直在推動，專注於放鬆單户住宅分區規則的束縛——這些規則禁止在自己的土地上建造除獨立住宅以外的所有建築——這些規則主導了全國大多數住宅用地。然而，過於強調結束這種分區，分散了人們對在美國人想要居住的地方以更低價格建造更多住房的其他障礙的關注。住房可負擔性聯盟必須解決阻礙新低成本建設的所有法規。

所需的是更多“缺失的中間”住房。這個術語指的是任何比獨立住宅更密集的低層建築：後院小屋、聯排別墅、小型步行公寓樓。在19世紀和20世紀初的美國城市，這些是中等收入住房的主要形式。想想波士頓的“三層公寓，”亞特蘭大的中城區四户和六户住宅，以及巴爾的摩的排屋。

儘管單户住宅區劃限制了這些有用的住房類型，但還有許多其他限制也影響住房的建設：最小地塊面積要求、停車要求、高度限制等等。

以明尼阿波利斯為例。在2019年，該市領導成為首個取消單户住宅區劃的城市。其法規被修訂，允許在以前僅指定為獨立住宅的所有土地上建造三户住宅。這是一個巨大的進步。然而，仍然有許多規則阻礙新的多户住宅建設。

這項改革並沒有伴隨對建築本身的高度或規模的任何增加。因此，現在可以在之前只允許建造一户的地方建造三户，但允許的建築空間是相同的。尚不清楚對於房主或建築商來説，將房屋分割或建造兩個或三個比單户住宅小得多的新單元是否會盈利。允許更大的建築可能會使更多的三户改建變得更舒適和盈利。

去年，俄勒岡州成為第一個通過要求至少有10,000居民的地方政府允許雙拼住宅，並在某些情況下允許四拼住宅，從而預先阻止單户住宅區的州。然而，這項改革並沒有改變市政當局阻止某些類型住房的廣泛權力，例如要求房屋建在大地塊上，並在每個新建築周圍留有大量開放空間。在大地塊上，雙拼或四拼住宅可能會帶來附屬住房的缺點（如吵鬧的鄰居），而沒有密集社區的好處（如步行可達便利設施）。

休斯頓的規則確保三個新單元可以寬敞、有用，並且比它們所取代的獨立住宅有所改善。

要看一個經過驗證的改革，可以看看休斯頓，毫無疑問是全國最支持住房的城市。它沒有使用分區，這意味着住房——包括公寓和其他多户住宅——在私人契約不限制的地方都是被允許的。1998年，休斯頓的政策制定者將房屋的最低要求地塊面積從5,000平方英尺減少到1,400平方英尺，適用於城市I-610環線內的所有土地。這使得用三棟房屋替代一棟單户住宅成為可能。2013年，1,400平方英尺的最低地塊面積要求擴大到覆蓋整個城市。

自那時以來，建造了成千上萬的聯排別墅，這在之前是不會被允許的。儘管經歷了幾十年的快速就業增長和人口增加，休斯頓現在的中位房價仍低於全國中位數。休斯頓的一棟典型房屋價格不到200,000美元，而亞特蘭大的價格接近300,000美元，聖地亞哥則高達680,000美元。在其他繁榮的城市中，更多的工作和新居民導致價格飆升，但新房卻寥寥無幾。

從表面上看，休斯頓減少最低地塊面積的決定似乎與取消單户住宅區劃並允許每個地塊建造多個單元相似。不同之處在於，休斯頓其他靈活的土地使用法規允許房屋建築商以經濟有效且受歡迎的方式交付這些新單元。休斯頓的規則確保三個新單元可以寬敞、有用，並且比它們所取代的獨立住宅有所改善。

明尼阿波利斯、俄勒岡州和其他地方採取的關鍵第一步可能預示着未來更多的變化。但如果有數十條規則限制新住房的建造地點和方式，消除一個限制並沒有太大意義。

來自新澤西的一個例子説明了土地使用政策中小細節的重要性。帕利塞德斯公園是一個離曼哈頓不遠的小鎮，其大部分土地都有雙户住宅區劃。雙拼住宅，無論是並排還是疊加，都被允許在與單户住宅相同的最低地塊面積上建造。因此，大多數住房單元是雙拼住宅，帕利塞德斯公園通過填充開發容納了其人口的翻倍。其他附近地方只允許雙户住宅建在比單户住宅更大的地塊上，或者是一個在上一個在下，而不是並排。這些其他轄區的雙户建築數量較少，並且在適應區域人口增長方面做得更少。

調整區劃代碼並不一定使住房建設在較低價格水平上變得可行。領導者並不總是知道他們所在地區的房屋建築商能夠盈利地建造何種類型的住房。這取決於當地需求、現有住房存量和法規環境。這就是為什麼看似允許在紙面上建造更多住房的改革，可能並不會導致房屋建築商實際需要的靈活性。

當情況如此，住房供應和可負擔性沒有朝着正確的方向發展時，領導者需要識別出任何仍然存在的低成本建築的不必要障礙。

艾米莉·漢密爾頓是喬治梅森大學Mercatus中心城市項目的研究員和主任。