美國在新冠疫情期間的驅逐人數下降 - 彭博社

凱瑟琳·維吉尼亞

當迪士尼樂園在3月15日關閉時，阿德里安·洛夫意識到他遇到了麻煩。他在奧蘭多地區的租賃物業中，許多租户是服務員和美容師，他們的生計依賴於娛樂和旅遊。隨着“老鼠之家”關閉營業，收租將成為一個問題。

洛夫説，在四月份，他的大多數租户無法獲得失業救濟金，因為州網站一直崩潰。幾個人來找他説他們需要達成協議。洛夫表示，他對他們的困境表示同情——他自己也是一名前酒保——所以他答應了。但與一些租户的溝通不暢讓他感到緊張。

彭博社城市實驗室印度尼西亞慶祝新首都艱難成形蒙特利爾市中心部分地區因水管破裂而被淹伊斯坦布爾面臨繁忙街道下的危險‘火車愛好者’組織支持哈里斯和沃爾茲的總統競選洛夫擁有的13棟獨棟住宅的租金收取在疫情期間下降了30%，在他被迫出售一棟之前。根據聯邦和州的租金保護，洛夫本可以隨時提出驅逐，但他必須等待在佛羅里達州的禁令下處理。因此，到目前為止，他還沒有采取這一措施。

他對他管理的其他物業的業主也沒有采取行動感到驚訝。考慮到危機的範圍，他原本預計現在會看到更多的驅逐。

等待這場經濟災難的到來，Love説，感覺就像是馬文火星人，這個經常被炸燬的華納兄弟卡通角色。“你把手指塞進耳朵裏，按下炸藥。原本應該有一聲轟鳴。地球震撼的轟鳴在哪裏？”

確實，美國正準備迎接一場震撼人心的驅逐潮。隨着國會在另一項疫情支出計劃談判破裂後進入休會期，數百萬美國家庭現在面臨着嚴重的不穩定。聯邦驅逐禁令的結束和聯邦每週600美元失業救濟金的失效，加上自大蕭條以來最嚴重的經濟衰退，讓住房倡導者擔心災難已經來臨。

然而，到目前為止，一場廣泛預期的“海嘯”驅逐潮尚未衝擊美國城市的海岸。全國各地，驅逐申請數量較低——在許多地方遠低於歷史水平。根據普林斯頓大學驅逐實驗室對17個城市的數據，即使在從未發佈過自己驅逐保護措施的州，以及在所謂的快速處理法庭通常每天處理數百起驅逐案件的城市，驅逐申請數量也沒有激增。

一方面，驅逐數量的下降是可以預期的：隨着法院因封鎖而關閉，驅逐申請在三月份驟降，立法者迅速推出緊急措施。另一方面，這些措施中的許多現在已經到期，許多租户根本沒有受到這些措施的保護。數據提出了一個問題：如果實際上沒有海嘯呢？如果住房不安全的浪潮以不同於某些預測的形狀出現呢？

全國範圍內或大多數州或地方的驅逐數據並不可用。截至八月初，這些城市的廣泛趨勢是相似的，儘管疫情保護措施、法律法規和援助的可用性差異很大：自三月以來，驅逐申請的增加很少或沒有持續的激增。

除了少數例外，疫情夏季的每一週直到8月7日，驅逐申請的數量都低於普林斯頓研究人員發佈數據的17個城市的平均水平。在馬薩諸塞州，立法者實施了一些全國最強的州級驅逐保護措施，波士頓的驅逐申請數量下降，而在德克薩斯州幾乎沒有驅逐保護的城市中，情況也是如此。在2020年7月，除了密爾沃基外，所有這些城市的申請數量相對於2012-2016年的基線都很低，而密爾沃基的申請數量在6月和7月末急劇上升。在8月的第一週，除了傑克遜維爾，其他地方的申請數量都在下降。

驅逐申請數量下降

2020年7月的總驅逐申請數量與2012-2016年7月的平均驅逐申請數量相比，針對特定城市

來源：驅逐實驗室

注意：平均申請數量是根據2012年、2013年、2015年和2016年相同時間段計算的

美國在今年之前就已經面臨驅逐危機，即使驅逐的停滯也並不意味着對租户的好消息。雖然驅逐數量下降，但住房不安全的其他指標卻在上升。最近的一項人口普查局調查發現，估計三分之一的美國租户預計將無法支付8月的租金。

大多數住房倡導者表示，驅逐只是時間問題。根據一種嚴峻的分析，美國有超過2900萬美國人在1300萬個家庭中可能在年底前面臨驅逐。這是由 Covid-19 驅逐防禦項目，一個於3月由經濟和法律研究人員成立的科羅拉多州組織，根據人口普查調查數據得出的預測；全球諮詢公司 Stout 的另一項調查分析則將1200萬人的驅逐風險置於未來4個月內。

一些租户剛剛開始從政府保護的相對安全中走出。聯邦驅逐禁令於7月25日到期，但受該法律約束的房東在對租户提起訴訟之前仍需提前30天通知。聯邦禁令的失效使數百萬租户——佔據 28%到46%的租賃單位——新近暴露於驅逐程序中。雖然受聯邦禁令保護的租户數量較少，但他們更常常面臨驅逐，尤其是在亞特蘭大或休斯頓等城市的所謂頻繁申請者。

“九月的前兩週特別令人擔憂，尤其是如果國會沒有進一步採取行動，”羅格斯大學紐瓦克分校社會學副教授、驅逐實驗室研究員彼得·赫本通過電子郵件表示。另一個聯邦驅逐禁令或提高福利的法案的前景似乎黯淡，參議院已休會至勞動節。

然而，自疫情爆發以來，數百萬掙扎中的租户完全沒有任何保障。在俄亥俄州等從未通過地方保護措施的州，或在威斯康星州州禁令已到期的情況下，許多房東可能在法院重新開放的那一刻就對租户採取了行動。一些房東確實這樣做了：在俄亥俄州的哥倫布，縣地區法院 接管了會議中心以以社交距離的方式處理驅逐聽證會。

然而，在哥倫布和其他城市，法庭的案件清單卻很安靜。

驅逐的寧靜夏天

2020年8月第一週的驅逐申請數量相比2012年至2016年同一週的平均值的百分比下降

來源：驅逐實驗室

注：平均申請數量是根據2012年、2013年、2015年和2016年同一時期計算的

這證明了一個匆忙拼湊的驅逐保護措施的拼接，以及對社會安全網的聯邦注射——也許，這也是經濟上令人不安的不確定性的一個標誌。

“隨着聯邦禁令的到期，600美元每週的額外失業保險到期，租户的處境比之前更艱難的理由充分，”喬治梅森大學Mercatus中心城市項目的高級研究員兼共同主任薩利姆·弗斯説。“但我們仍然沒有看到數據表明驅逐會大幅激增。”

弗斯對即將出現的驅逐潮持懷疑態度。他指出大蕭條作為先例：儘管止贖危機和家庭損失達到了數萬億，但根據驅逐實驗室的數據，並沒有出現大規模的驅逐激增。他還表示，人口普查局的疫情調查在每週租户的加權數字上波動很大，這可能是非抽樣誤差的跡象。“我們沒有疫情前的基準，”弗斯説。

一些數字與他的觀點一致，即國家尚未處於災難邊緣。早在四月，代表主要市場租金和中等收入公寓建築的全國多户住宅委員會報告稱，月初的租金收取進展緩慢。主要出版物認為這意味着三分之一的租户未能支付租金。但到月底， 收款接近正常水平。該組織的租金追蹤器在整個疫情期間顯示收款略低於正常水平。

位於俄亥俄州哥倫布市的威利斯律師事務所合夥人迪米特里·哈齊福提諾斯表示，他預計2020年的驅逐申請總體比例將低於2019年或之前的年份。他的事務所代表着在40個縣（主要是在哥倫布和代頓）擁有約175,000個租賃單位的物業所有者，通常每月處理約800到1,000起驅逐案件。儘管面臨經濟危機——或者也許正因為如此——他估計俄亥俄州的驅逐率將從年均5%降至約2.5%或3%。

“我們仍然沒有看到數據表明驅逐的激增。”

來自政府項目的增加資金是一個可能的援助來源，這種援助可能會持續到正式法律保護結束之後。根據《CARES法案》的援助在保持租户居住方面發揮了重要作用。城市和州在如何支出部分資金方面有很大的靈活性，包括為租户提供援助。這在聯邦專門用於防止無家可歸的資金之上，為旨在防止驅逐的項目增加了數十億美元。根據國家低收入住房聯盟的研究副總裁安德魯·奧蘭德的説法，全國至少有322個地方和州的緊急租賃援助項目，其中60%正在從《CARES法案》中獲得數十億美元的資金。

“一般來説，它們都是非常注重避免驅逐的項目，”奧蘭德説。“有些項目更專注於驅逐預防，因為你必須提供證據表明你已經拖欠租金或正在進行驅逐程序。”

例如，威斯康星州麥迪遜的數千名租户在《CARES法案》下獲得了數百萬的緊急租賃援助。丹縣當局將其聯邦撥款中的1000萬美元用於租賃援助。到七月底，該縣已批准4303份援助申請，總金額約為600萬美元。支付給租户的平均金額為1707美元；絕大多數申請者（90%）報告了失業或收入損失。

“對這些資金的需求非常大，”丹縣監督員和住房律師海迪·韋格萊特納説。

在哥倫布，哈齊福提諾斯表示，他的公司處理的最多驅逐案件的客户能夠在緊急租金援助通過《CARES法案》提供時，將60個單元的租户與之連接。因此，該客户能夠避免其投資組合中的驅逐。哈齊福提諾斯預測，九月份的驅逐數量將超過八月份，當時聯邦禁令的30天通知期已到期。（他説他不知道他的律師事務所打算提交多少驅逐申請。）但他堅持認為，這不會對俄亥俄州造成類似海嘯的影響。

“房東們竭盡全力免除滯納金和延緩租金，”哈齊福提諾斯説，並補充道，“總體而言，我們看到的情況是，聯邦和地方援助的數量，未支付租金的人數遠低於我們過去看到的情況。”

但當前的需求超過了可用資源：根據國家低收入住房聯盟的數據顯示，四分之一的地方或州緊急租金援助項目已經耗盡。

對於在疫情之前就受到驅逐困擾的城市情況更為嚴重。密爾沃基的驅逐案件已恢復到疫情前的水平，該市是馬修·德斯蒙德的《驅逐》一書的主題，該書獲得了2017年普利策獎，德斯蒙德領導着普林斯頓的驅逐實驗室。 《驅逐》 在七月中旬， 密爾沃基日報報道，負責管理州租金援助項目資金的密爾沃基機構有17,000個電話的積壓。

“我們沒有在一個月內看到10,000份申請，這真是太好了，”威斯康星州法律行動的監督律師和住房優先協調員克里斯汀·多納霍説。“我認為這意味着這些租賃援助項目正在發揮作用。”

疫情驅逐申請

2020年的每月驅逐申請與2012-2016年選定城市的歷史平均水平相比

來源：驅逐實驗室

密爾沃基是驅逐實驗室追蹤的17個城市中唯一一個已恢復到疫情前驅逐基線的城市。那裏的許多租户本身就比較貧困，更容易受到收入突然變化的影響。但其他擁有大量低收入租户、歷史上高驅逐率且法律保護較少的城市——如克利夫蘭或休斯頓——尚未恢復到平均水平。

“我們正處於一個關鍵時刻，接近八月和九月的結束，”韋格萊特納説。“這總是房東在秋冬之前提交更多驅逐申請的時候。現在我們面臨着聯邦禁令到期、沒有州禁令、以及這些用聯邦政府的Covid救助資金分配的租金援助資金正在枯竭的完美風暴。”

夏季是影響未來驅逐潮的另一個因素。哈齊福蒂諾斯和其他租賃行業人士將夏季描述為“流量”或週轉的季節，這與包括學年、寒冷天氣和假期在內的多種因素有關。在尚未發佈的新研究中，智庫新美國的財產權未來項目主任尤利婭·潘菲爾表示，驅逐率在七月和八月的平均水平比三月的低點高出約40%。在德克薩斯州達拉斯和弗吉尼亞州里士滿，夏季的驅逐率是肩季的兩倍。

雖然驅逐的高峯季節即將結束，潘菲爾表示她懷疑夏季的驅逐潮只是暫時被抑制。

“如果這場驅逐潮真的會發生，正如預測的那樣，它將疊加在這個主要的季節性激增之上，這將進一步壓倒法院、無家可歸者收容所、驅逐診所和其他社會安全網，”潘菲爾説。“每個人都對流感季節期間第二波新冠疫情感到恐懼。這就像我們剛剛發現驅逐的流感季節是什麼，而現在就是。”

如果任何波浪真的到來，它可能會對黑人和棕色租户造成特別嚴重的衝擊，因為他們受到驅逐的影響不成比例。法院記錄無法計算非法驅逐和鎖門。倡導者和律師擔心，疫情驅逐的最嚴重後果將落在法律救濟有限的脆弱羣體身上，包括殘疾人或使用第8節住房券的租户。一項關於波士頓驅逐申請的研究發現，目前被馬薩諸塞州禁令暫停的案件中，絕大多數（78%）是在主要是黑人或移民社區提出的。

然而，當波士頓的案件重新開放時，其中一些申請可能永遠不會出現，因為房東重新談判租約或租户簡單地搬離他們的單位。國會採取的下一步措施在很大程度上可能決定這個數字。雖然唐納德·特朗普總統簽署了一項關於驅逐的行政命令，但專家表示這不會對阻止驅逐產生任何影響。

“每個人都對流感季節期間第二波Covid的到來感到害怕。就像我們剛剛發現流感季節對驅逐的影響，而現在就是。”

與Mercatus中心的Furth表示，房東們預計在夏季轉向秋季時會在不確定的情況下勉強度日。他説，大多數拖欠租金的人不會被驅逐；相反，房東和租户會達成某種協議。為此，當地政府可以通過發佈模型租賃重新談判協議來提供幫助——這是一種法律工具，可以澄清這些常常緊張的討論（而且在法庭上也可以成立）。

“隨着租户的情況惡化，房東的補償選項也會惡化，”Furth説。“這有一種檸檬市場的味道。你不想在外面尋找。”

房東們表示，今年與以往不同。由於經濟崩潰和冠狀病毒疫情仍在肆虐，搬家的家庭減少了——“流量”下降。這使得好租户對房東更有價值，而新租户更難找到，尤其是在新學年開始時，無論這意味着什麼。奧蘭多的房東和物業經理Love表示，他“願意制定任何人們能夠負擔得起的付款計劃。”

房東們在沒有租金收入的情況下越久，就越可能推遲維修或延遲例行維護。在5月，一位租户因Covid-19遭遇家庭損失後，Love讓她提前解除租約；他決定尋找新租户需要太長時間，因此他賣掉了房子。Love表示，如果不是這樣，他可能會保留該物業。

他在等待一個新的 橙縣緊急租金援助計劃，該計劃將於8月25日啓動。否則，他計劃勉強度日：保持空調運轉，並希望能得到國會的幫助。

“一半的人在某個月錯過了租金，”Love説，指的是他的租户。“綜合考慮，情況可能更糟。”