自1980年以來，房屋評估中的種族差距已翻倍 - 彭博社

在以黑人和拉丁裔為主的社區，房屋評估的結果與以白人為主的社區的差距正在進一步擴大。

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通勤者在波士頓的MBTA公園街站的站台上等候。

攝影師：瓦妮莎·勒羅伊/彭博社1960年代和70年代通過的美國公平住房法本應幫助實現住房市場的種族平等，而自其開始以來，黑人購房者被限制在最便宜的住房形式和最不理想的社區中。但根據一項新研究，自這些法律通過以來，白人社區與主要非白人社區之間的房屋評估價值差距顯著擴大。

匹茲堡大學社會學家朱尼亞·霍威爾和新墨西哥大學社會學家伊麗莎白·科爾弗-格倫得出結論，這種差距不能完全用房地產行業過去的種族歧視行為來解釋，例如紅線政策。相反，自1977年《社區再投資法》通過以來使用的標準現代評估實踐繼續延續並加劇了有色人種社區與白人社區在房屋價值評估上的差異。

彭博社城市實驗室印度尼西亞新的290億美元首都受到延誤困擾一家倉儲商店承諾為南洛杉磯提供大宗住房波士頓破產且破碎的交通系統傷害市中心復甦曼徹斯特正在與倫敦競爭幾十年來，研究表明，在以黑人社區為主的鄰里，房屋的評估價值通常 被評估為較低的價值，而 在以白人為主的社區中的房屋則不是。即使在比較具有相同特徵（年齡、面積、房間數量等）的住房庫存和社會經濟地位相等的社區時，這一情況依然成立。

新的研究發現，2015年一個社區的種族構成對房屋評估價值的影響比1980年更為“強烈”，這對黑人房主的劣勢日益加劇。通過分析報告的房屋價值，霍威爾和科爾弗-格倫發現，自1980年以來，種族評估差距已經翻倍：2015年，白人佔多數的社區與以黑人和拉丁裔為主的社區之間的平均房屋評估差異為164,000美元，而1980年約為86,000美元。

研究發現，與其將種族不平等解釋為歷史隔離的遺留物，不如將更多責任歸咎於一種用於計算今天評估的方法，即“銷售比較法，”該方法通過查看最近在同一社區出售的其他類似房屋的價格來確定房屋的評估價值。房地產行業將此視為一種與種族無關的房屋評估方式，以避免違反公平住房法，並且這是確定物業價值的關鍵標準之一。但根據研究，這種方法的問題在於，它基本上延續了在公平住房立法之前存在的種族主義房價。

換句話説，如果評估師通過比較周圍最近出售的房屋來計算黑人社區中一所房屋的價值，那麼她很可能是在將其與其他黑人擁有的房屋進行比較，而這些房屋由於隔離的遺留問題，在市場上的價值相較於白人社區中評估價格更高的類似房屋受到限制。因此，1970年代之前黑人社區中房屋的不公平定價成為了今天房屋評估和定價的基準。儘管《公平住房法》和《社區再投資法》禁止瞭如紅線劃分和基於種族拒絕抵押貸款等做法，但在通過後，它們並沒有對隔離社區的住房價格進行任何調整。

“由於沒有采取措施糾正歷史上的不平等，這種方法使得這種不平等得以持續，”研究中寫道。

研究表明，黑人、拉丁裔和亞裔購房者長期以來對 居住在種族多樣性高的社區保持強烈偏好。研究還表明，白人購房者對 主要與其他白人家庭居住保持強烈偏好。與此同時，許多社區和城市 自1970年代以來變得不那麼白人化。考慮到這種動態，理論上，自1980年以來，種族評估差距應該縮小，因為非白人購房者的數量增加，推動了對日益多樣化社區住房的市場需求。相反，研究使用模型估計，在黑人和拉丁裔人口每年增長1%的社區，1980年至2015年間，房屋的平均評估價值下降了22000美元，而在同樣速度變得更白的社區，平均評估房屋價值上升了73000美元。

在同一時期，美國的整體房屋價值增加了145%，住房相對於收入的比例變得更加昂貴。“對於三十年前擁有房屋的人來説，這一增長使他們的財富大約增加了三分之一，”研究中寫道。“然而，對於那些由於種族歧視政策和做法或經濟狀況而無法在1980年前購買房屋的人來説，購買第一套房屋變得越來越困難……遺產房主正在積累財富，而在白人社區擁有房屋的人，其增速是有色人種社區房主的兩倍。”

研究的作者建議新的立法，旨在“將鄰里的人口特徵與房屋價值脱鈎”，並敦促政策制定者考慮賠償，以補償“對白人社區的系統性高估和對有色人種社區的低估”。

國際房地產評估師專業協會評估學院的主席傑夫·謝爾曼拒絕對新研究發表評論，因為他尚未審閲該研究，並表示他不知道之前的 研究 關於 這個 問題。他説他知道2018年布魯金斯學會關於 黑人社區資產貶值的研究，因為該機構在 國會聽證會上作證。他表示，他在行業中沒有看到系統性種族主義，並且他的組織的領導者和成員沒有討論種族差異。

“當我們看待社區時，我們實際上是在關注社區的市場條件，我所指的是供需特徵和價格水平。我們不關注種族構成，”謝爾曼説。

該組織自稱是物業估值和評估文獻的最大出版商，但謝爾曼表示，該組織的檔案中沒有關於評估中的種族差異的任何資料。

該行業可能很快就需要開始更仔細地審視評估中的種族主義。總統候選人喬·拜登一直在競選改革評估行業，而弗吉尼亞州參議員蒂姆·凱恩正在考慮提出立法以解決系統中的種族差異。

“作為一名公平住房律師，我目睹了政府對少數族裔社區住房貶值的遺留問題，這導致許多有色人種家庭至今財富減少，”凱恩在給彭博城市實驗室的聲明中説。“我們早該彌補這些差距，為此，我們需要重新審視如何在不同社區中評估和融資住房。國會需要考慮如何為所有家庭提供一個更公平的系統，並投資於那些失去幾代財富積累的社區。”

布里亞·庫利通常乘坐公共交通前往她在波士頓麻省總醫院的工作——如果火車真的能準時到達的話。

在一個炎熱的七月早晨，通勤前，一輛維修車輛出軌，損壞了軌道並觸發了 臨時停運 連接波士頓南部的地鐵線路。 馬薩諸塞灣交通局 提供了免費的接駁巴士，但庫利面對高峯時段超過一個小時的交通，選擇在家工作。