曼哈頓購房市場供應積壓，重現2009年情景 - 彭博社

攝影師：Marc McAndrews/BloombergMoot在馬薩諸塞州Eastham的家。來源：David Moot多倫多天際線。

攝影師：James MacDonald/Bloomberg對於曼哈頓的房屋銷售，情況開始看起來像2009年。

第三季度未售出房源激增至9,319，這是自11年前全球金融危機中期以來未見的水平。清理所有可用庫存需要20.3個月，也是自2009年以來的最長時間，報告由評估師Miller Samuel Inc.和經紀公司Douglas Elliman Real Estate提供。

成交量仍然緩慢。對於已完成的交易，買家的平均折扣是十年來最高的。

物業堆積

曼哈頓的房源上市速度超過了買家的需求

來源：Miller Samuel Inc.和Douglas Elliman Real Estate

在疫情時代，曼哈頓仍然是一個難以銷售的地區，因為買家在權衡對紐約市最昂貴區的承諾。中城辦公室大多關閉，餐館和文化景點的運營能力有限。隨着購房者的選擇不斷增加，成交的交易都是那些降價的。

“在某個價格下，消費者會説，‘我不這樣做簡直太瘋狂了，’”道格拉斯·埃利曼紐約辦公室的首席執行官史蒂文·詹姆斯説。

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與最後要價相比，折扣平均為8.9%，是自2010年第二季度以來的最大值，當時平均為9.1%。這些數據未考慮早期的降價或在成交時提供的信用。豪華銷售——前10%，即價格在390萬美元或更高的房產——的折扣平均為12%。

儘管所有價格水平的成交量下降了46%，降至1,375宗，但交易的前景吸引了一些高端買家進入市場。他們的購買使曼哈頓所有銷售的中位數價格比去年第三季度上漲了7.3%。豪華交易的中位數價格躍升23%，達到590萬美元。

買家“正在尋找價格降低，在許多情況下，他們確實得到了這些價格降低，”詹姆斯説。“一旦他們得到了這些，他們就願意繼續前進。”

在所有物業類型中，一居室和兩居室單位佔可用房源的最大份額，各約有3,000個，科爾科倫集團在其自己的報告中表示。

這為一年前可能被市場價格排除在外的首次購房者創造了機會，科爾科倫首席執行官帕梅拉·利布曼説。

“外面有很多年輕人説，‘哇，我真的能負擔得起紐約，’”利布曼説。

大衞·穆特認為他永遠無法負擔得起在馬薩諸塞州海濱擁有一處夢想家園的願望，這個度假勝地已經陪伴了他近20年。當他在科德角看到一處意外低價的房子，標價僅為39.5萬美元時，他立刻抓住了這個機會。

但有一個隱患：海洋可能很快就會來到他家門口。這棟房子位於157 Brownell Road，距離一個正在侵蝕的沙丘僅25英尺（7.6米）。預計潮水每年將向他的門口逼近3英尺，他的投資可能在十年內就會被沖走。

“人生太短，我對自己説，‘就看看會發生什麼，’”59歲的穆特説。“它最終會掉進海里，可能在我有生之年，也可能不會。”

穆特為這棟伊斯瑟姆的房子支付的價格比賣方在2022年最初要求的119.5萬美元低了67%。在南科德角的富人度假島嶼南塔基特，位於28 Sheep Pond Road的一處海濱房屋在6月以僅20萬美元的價格售出，約為今年評估價值的十分之一。

懷有賭博精神的購房者可能很快會找到更多類似的折扣交易，因為美國主要海灘城鎮的房主希望在海浪造成昂貴損失之前削減損失。對便宜貨的期待可能會吸引度假租賃投資者、能夠承受財務風險的富裕買家，甚至是渴望擁有一片珍貴海濱土地的普通人——即使只是暫時的。

隨着海洋變暖，產生更強、更頻繁的 風暴和海平面上升，超過1060億美元的美國沿海房產可能在不到30年的時間裏被 吞噬，根據國家海洋和大氣管理局的數據。尤其脆弱的是東海岸的低窪屏障島——包括科德角和南塔基特，以及北卡羅來納州的外灘，自2020年以來，已有六座房屋 倒塌入海。

“關鍵是，在未來50到100年內，有些社區將會被淹沒，”北卡羅來納大學威爾明頓分校的海洋學教授迪倫·麥克納馬拉説，他研究沿海房地產市場近二十年。“這些房產的價值下降只是時間問題。它們是急劇下跌還是平穩下滑，目前仍不確定。”

東海岸度假熱點面臨上升潮水

低窪的海灘小鎮由於地勢平坦可能會最快遭受侵蝕

來源：國際氣候變化專門委員會第六次評估報告關於海平面上升

注：相對於1995-2014年基線的預計垂直海平面變化

在南塔基特，隨着冬季 風暴的強度不斷增加，一些地區每年海岸線侵蝕超過12英尺，依據當地政府網站的數據。

“毫無疑問，更多的房屋將面臨風險，”納 Nantucket 房地產代理 Shelly Lockwood 説道。“與業主進行艱難的對話是很重要的。他們正在損失數百萬，原本以為可以把這些留給孫子孫女。現在，他們的房子一文不值。”

一棟位於 Sheep Pond Road 的房子，估計價值超過 210 萬美元，被判定為不適合居住並且 被拆除，去年在其甲板坍塌後，Nantucket Current 報道，億萬富翁 Barry Sternlicht 被迫在四月 拆除島上的一處房產。

Sternlicht 的一位代表，房地產投資公司 Starwood Capital Group 的董事長兼首席執行官，並未回應評論請求。

在 Outer Banks，某些地方的風險如此迫在眉睫，以至於國家公園管理局已開始 以大幅折扣購買 房產，並計劃將其拆除。目的是保持海灘和水道不受可能危害脆弱沿海生態系統的碎片影響。

外灘地區的房地產需求仍然很高，尤其是在像納格斯海德、基蒂霍克和殺魔山這樣的城鎮，這些地方人為地擴大了海灘，埃裏克·布拉霍斯，霍華德·漢娜的經紀人説。

自2020年以來，六座房屋在海洋中倒塌，全部位於哈特拉斯角和羅丹斯，布拉霍斯表示：“這些房屋根本不應該建造。”

傳統上吸引富裕買家的海濱房屋推動了沿海城鎮的房價上漲，但隨着這些房產變得更難以投保且保險費用更高，房價可能會下降，麥克納馬拉説。

南塔基特的代理人洛克伍德表示，主要保險公司不願意為面臨侵蝕威脅的房屋提供保單，貸款機構也不願意為購買提供融資。

“如果你想買這棟房子，你必須全額付款，而且你無法為其投保，”她説。“這將使買家的範圍變得更小。”

購買了科德角房子的穆特表示，他正在考慮將其出租，以幫助支付高額的保險和税費。雖然購買價格很划算，但他面臨近4000美元的年度物業税和同樣金額的房主保險，而後者並不涵蓋與侵蝕相關的損害。

穆特在馬薩諸塞州伊斯瑟姆的家。來源：大衞·穆特居住在匹茲堡的穆特表示，他諮詢了專家並研究了海洋侵蝕對他財產的影響預測。他仍在為這棟房子構思創意，比如將其改造成一個終末期病人可以在海角的自然美景中度過時光的空間。他還希望允許白天的遊客享受海風和海洋景觀，這正是吸引他最初購買這棟房子的原因。

“對我來説，這是一個如此美好的夢想成真，我希望能夠分享它，”Moot説。“我希望人們能像我一樣享受它。”

Shemeer Ahmad被困在一個位於多倫多附近的公寓投資中，每個月損失數百美元。

這位企業家在2019年購買了一套兩居室公寓，當時租金上漲，房地產似乎是一個安全的選擇。現在，他每個月損失約830加元（604美元），因為高額的抵押貸款利率和其他費用吞噬了他租金收入的更多部分。他可以出售——但他擔心會損失數萬美元。